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Selbstbauhaus – 12 wichtige FAQ für Bauherrn

Das Selbstbauhaus scheint vielen Bauherren eine preiswerte Alternative zur Beauftragung eines Bauunternehmens. Häuslebauer müssen schließlich häufig mit dem spitzen Bleistift rechnen, um ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Die Eigenleistungen, auch als Muskelhypothek bezeichnet, sind beim Selbstbauhaus sehr hoch: Hier übernimmt der Bauherr nicht nur den letzten Schliff vor dem Einzug – etwa das Tapezieren – sondern er stemmt auch den Bau des Hauses selbst. Wir haben die zwölf wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Selbstbauhaus für Sie zusammengestellt.

1. Was ist ein Selbstbauhaus?

Der Begriff „Selbstbauhaus“ steht für ein Fertighaus, das der Bauherr in Eigenregie montiert und auch innen ausbaut. Die erforderlichen Bauteile für den Rohbau liefert der Fertighaushersteller, um den weiteren Ausbau sowie die Vorbereitungen für die Errichtung des Selbstbauhauses kümmert sich der Bauherr selbst. Synonym wird hierfür vielfach auch der Begriff „Bausatzhaus“ verwendet. Meist ist mit den Begriffen Selbstbauhaus und Bausatzhaus das gleiche gemeint: Nämlich, dass der Bauherr mindestens den Rohbau selbst errichtet und der Hersteller die benötigten Bauteile liefert.

Ganz auf sich allein gestellt ist der Bauherr beim Selbstbauhaus in der Regel nicht: Viele Anbieter bereiten mit Schulungen auf die Montage vor, bei denen die einzelnen Schritte genau erläutert werden. Zudem dient ein Bauleiter als Ansprechpartner. Je nach Vertragsvereinbarung ist es auch möglich, dass der Hersteller liefert und gemeinsam mit Bauhelfern, die der Bauherr stellt, der Rohbau errichtet wird. Auf Wunsch vermittelt der Hersteller auch Handwerker für einzelne Gewerke - falls der Bauherr doch noch beschließt, nicht alle Ausbauarbeiten selbst durchzuführen.

Achtung!

Ein Selbstbauhaus erfordert nicht nur ein sehr hohes Maß an handwerklichem Geschick, sondern auch viel Zeit. Expertenschätzungen zufolge müssen Bauherren um die 1.500 bis 2.000 Arbeitsstunden in das Projekt Selbstbauhaus investieren, insgesamt kann sich der Hausbau in Eigenregie auf bis zu zwei Jahre erstrecken. Wer sich für ein Selbstbauhaus entscheidet, sollte daher sehr genau abwägen, ob er diesen Zeitaufwand wirklich leisten kann – und sich auch fachlich die Arbeiten zutraut. Im Zweifelsfall sollten Häuslebauer sich auf ein Ausbauhaus beschränken, bei dem der Hersteller einen Großteil der Bauarbeiten durchführt.

2. Welche Varianten von Selbstbauhäusern gibt es?

Bei Selbstbauhäusern sind verschiedene Konstruktionsweisen möglich, auch hinsichtlich des verwendeten Baumaterials unterscheiden sie sich.

Ytong: Massivbauweise mit leichtem Porenbeton

Ytong ist eine Markenbezeichnung des Herstellers Xella, das Material besteht aus Quarzsand, Kalk, Zement und Wasser. Die charakteristische Bläschenstruktur der Ytong-Ziegel entsteht durch die Zugabe von Aluminium, das zur Bildung von Wasserstoffgas führt. Mit diesen Bausteinen lässt sich ein Massivhaus errichten, wobei der Vielfalt kaum Grenzen gesetzt sind: Vom Bungalow bis zur großen Stadtvilla ist alles möglich.


Das Material ist feuerbeständig, hat gute Wärmedämmungseigenschaften und reguliert die Luftfeuchtigkeit gut. Ytong-Ziegel lassen sich – unter anderem wegen des geringen Gewichts - leicht verarbeiten und zuschneiden. Da die Steine diffusionsoffen sind, muss beim Bau darauf geachtet werden, dass die Baustelle vor Regen geschützt wird. Der Aufbau erfolgt Stein auf Stein. Der Hersteller bietet auch eigene Bausatzhäuser an.

Holz: Verschiedene Bauweisen möglich

Holzhäuser – beispielsweise die klassischen Schwedenhäuser - lassen sich auf verschiedene Arten errichten. Beim Fertighaus kommt üblicherweise die so genannte Tafelbauweise zum Einsatz: Dabei fertigt der Hersteller die einzelnen Wand- und Deckenelemente in einer Werkshalle vor. Sie enthalten bereits Fenster und Türen, auch die Fassade ist bereits vorbereitet und mit Putz oder Holz verkleidet. Die einzelnen Elemente werden mit dem Kran auf die Bodenplatte oder Kellerdecke gehoben und dann zusammengefügt. Der Vorteil: Holz ist ein nachwachsender Rohstoff mit guten Wärmedämmungseigenschaften, zudem entfallen aufgrund der Bauweise lange Trocknungszeiten. Nachteilig ist allerdings unter anderem die größere Anfälligkeit für Feuchtigkeitsschäden sowie Schäden durch Nagetiere. Beides lässt sich bei entsprechender Sorgfalt und Pflege aber vermeiden. Detaillierte Informationen zu Häusern aus Holz finden Sie in unserer umfangreichen Rubrik „Holzhaus bauen“.

Styropor: Hausbau nach dem Lego-Prinzip

Häuser, die aus Styropor errichtet werden? Das gibt es – und der Aufbau funktioniert nach dem Lego-Prinzip, indem die mit Noppen versehenen Steine passgenau aufeinander gesteckt werden. Innen sind die Steine hohl, dieser Hohlraum wird dann mit Beton verfüllt. Diese Bauweise wird auch als Mantelbetonweise bezeichnet. Damit erfolgt der Aufbau der Isolierschicht zuerst – und erst im zweiten Schritt wird die eigentliche tragende Wand errichtet. Aufgrund der Bauweise werden Häuser aus diesem Material auch als Lego-Haus bezeichnet, sie werden nach dem Errichten der Wände von außen verputzt. Der Bau eines Hauses mit Styropor-Ziegeln ist aufgrund des vorgefertigten Materials für die verschiedensten Bauteile (beispielsweise Rollladenkästen) relativ einfach zu bewerkstelligen, als weiterer Vorteil gelten die guten Wärmedämmungseigenschaften des Baustoffs. Als nachteilig wird allerdings empfunden, dass es sich nicht um einen nachwachsenden Rohstoff handelt, sondern um einen chemisch erzeugten.

Holzspan-Dämmsteine: Innen hohl, außen Holz

Holzspan-Dämmsteine sind wie Styropor-Ziegel innen hohl, nach dem Aufbau der Ziegel wird dieser Hohlraum ebenfalls mit Beton aufgefüllt. Auch hier kommt also die so genannte Mantelbetonbauweise zum Tragen.

3. Welche Vor- und Nachteile hat ein Selbstbauhaus?

Wer sich für ein Selbstbauhaus entscheidet, tut dies meist aus Kostengründen. Hier liegt natürlich der klare Pluspunkt dieser Häuser. Allerdings gilt es, alle Vor- und Nachteile gegeneinander abzuwägen, um zur richtigen Entscheidung zu gelangen.

Die Vorteile im Überblick

  • Ersparnis bei den Baukosten durch Eigenleistungen
  • Hausfinanzierung wird auch bei geringem Eigenkapital möglich, da Eigenleistungen abhängig von den handwerklichen Fähigkeiten in unterschiedlichem Umfang als Eigenkapitalersatz akzeptiert werden
  • Individuelle Anpassung an die eigenen Vorstellungen ist auch bei schmalerem Budget möglich

Die Nachteile im Überblick

  • Für Mängel, die der Bauherr verschuldet hat, übernimmt der Anbieter keine Haftung
  • Hoher Zeitaufwand, realistisch nur mit Familie und Bekannten zu bewerkstelligen
  • Doppelte Kostenbelastung durch Miete und Baukredit über einen längeren Zeitraum als ohne Eigenleistungen
  • Die Gefahr, dass teuer nachfinanziert werden muss, ist bei hohen Eigenleistungen größer als beim Hausbau mit Handwerkern, da letztere üblicherweise die Kosten genauer kalkulieren können

4. Was muss der Bauherr bei einem Selbstbauhaus an Eigenleistung erbringen?

Holzhaus bauen

Wer sich für ein Selbstbauhaus entscheidet, übernimmt nicht nur die Montage des Rohbaus in Eigenregie, sondern auch den kompletten Innenausbau. Die Arbeiten umfassen beim Selbstbauhaus ein breites Spektrum: Dazu gehören sowohl schwere körperliche Tätigkeiten, die nicht allzu viel Geschick erfordern, also auch solche, die mehr Geduld als Kraft und auch mehr Können erfordern – beispielsweise das Verspachteln der Trockenbauwände. Gerade weil viele Arbeiten viel Zeit erfordern, ist es ohne diverse Helfer aus dem Familien- und Freundeskreis eher unrealistisch, ein Haus in Eigenregie in einem überschaubaren Zeitraum zu errichten.

Achtung!

Wer Familie und Freunde als Helfer einsetzt, muss für sie bei der Bau-Berufsgenossenschaft eine Bauhelferversicherung abschließen. Die Bauherren müssen nicht, sollten sich aber ebenfalls versichern. Wer bereits eine Unfallversicherung hat, sollte zunächst klären, inwieweit die Police auch die Eigenleistungen beim Hausbau abdeckt.

Ein wichtiger Bestandteil der Eigenleistungen besteht auch in der Planung der einzelnen Bauarbeiten. Diese muss möglichst strukturiert erfolgen, da es sonst zu großen Verzögerungen beim Bau kommt. Das gilt umso mehr, wenn Handwerksbetriebe für einzelne Arbeiten einbezogen werden.

immoverkauf24 Tipp

Wer ein Selbstbauhaus in Erwägung zieht, muss auch noch die Außenanlagen bei der Planung der Eigenleistungen berücksichtigen. Sprich: Steht das Haus und ist es bezugsfertig, sind die Arbeiten noch nicht abgeschlossen. Auch für die Gartenanlage, Terrasse(n), die Zuwegung, eine Umzäunung und eventuell für den Aufbau eines Carports müssen Bauherren noch einiges an Zeit (und Helfer) einplanen.

5. Für welche Arbeiten müssen Handwerker beauftragt werden?

Auch handwerklich sehr geschickte Bauherren stoßen bei einem Selbstbauhaus möglicherweise an ihre Grenzen – sei es aus zeitlichen Gründen oder weil sie doch nicht jeden erforderlichen Handgriff gut genug beherrschen, um eine solide Bauqualität sicherzustellen.

Wichtige Bauarbeiten, die besser Fachleuten vorbehalten bleiben sollten, sind vor allem der Aufbau der Bodenplatte, Estricharbeiten sowie die Installation der Heizungsanlagen und der Elektrik sowie der Anschluss an die Hausversorgung – etwa die Gasleitung. Insbesondere die Hauselektrik birgt bei unsachgemäßer Installation große Risiken – im schlimmsten Fall mit Todesfolge. Daher müssen die Elektroanlagen von zugelassenen Fachleuten installiert werden. Sie wissen, welche technischen Vorgaben zu beachten sind, damit keine Brand- und Lebensgefahr von der Hauselektrik ausgehen.

Auch komplexe Arbeiten wie etwa die Installation einer Fußbodenheizung sollte lieber Fachbetrieben überlassen werden. So kann eine nicht fachgerechte Verlegung einer Fußbodenheizung beispielsweise nur unter großem (Kosten-) Aufwand korrigiert werden.

6. Wie lässt sich der Grundriss eines Selbstbauhauses beeinflussen?

Selbstbauhäuser werden zwar „von der Stange“ angeboten, lassen sich aber ohne allzu großen Aufwand an individuelle Vorstellungen im Hinblick auf den Grundriss und andere Gestaltungsvarianten anpassen. So können beispielsweise auf Wunsch Gauben und Erker oder Wintergärten optional hinzugewählt werden. Allerdings lassen die verschiedenen Haustypen nur solche individuellen Anpassungen zu, die nicht zu Problemen mit der Statik des Hauses führen. Je nach Bauweise können die Anforderungen an die Statik dazu führen, dass nicht jeder Wunsch nach einer Änderung des Grundrisses erfüllt werden kann. Welche Möglichkeiten technisch machbar sind, lässt sich jedoch gemeinsam mit dem Hersteller klären.

Fakt ist jedoch: Jede individuelle Änderung verteuert das Selbstbauhaus. Wer also wirklich auf jeden Cent achten muss, sollte möglichst ein Selbstbauhaus wählen, das den individuellen Vorstellungen auch ohne Extrawünsche so nah wie möglich kommt.

immoverkauf24 Tipp

Es gibt auch Selbstbauhäuser, die von vornherein flexibel konzipiert sind, so dass Wände besonders problemlos ergänzt oder herausgenommen werden können – oder sie sind so entworfen, dass eine Ausbaureserve mit eingeplant ist und später problemlos mehr Wohnraum geschaffen werden kann. Wer mit einer späteren veränderten Nutzung fest rechnet, sollte dies von vornherein auch mit dem Hersteller besprechen. So kann dieser entsprechende Vorschläge für gut geeignete Haustypen machen.

7. Wer haftet, wenn das Selbstbauhaus Mängel hat?

Baumängel bei Selbstbauhaus

Der Gedanke, bei einem Selbstbauhaus selbst Hand anzulegen und so viel Geld zu sparen, erscheint zunächst verlockend – zumindest für handwerklich begabte Bauherren.

Allerdings sollten sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie für jeden Baumangel, den sie im Rahmen ihrer Eigenleistungen verursachen, mit ihrem vollen Vermögen haften.

Und allein schon durch die Tatsache, dass viele Arbeiten selbst zu koordinieren sind und dabei schnell Fehler unterlaufen können, kann es schneller als auf Baustellen mit Fachleuten zu solchen Mängeln kommen.

Eine weitere Tücke: Übernimmt der Bauherr die Abnahme von Bauarbeiten, die Handwerksbetriebe durchgeführt haben, haften diese nicht mehr für von ihnen verursachte Baumängel, die er übersehen hat. Je nach Vertrag umfasst das Angebot bei Selbstbauhäusern aber auch eine Bauabnahme durch Fachleute, um dies zu verhindern.

8. Welche Anbieter für Selbstbauhäuser gibt es?

Über Suchmaschinen lassen sich zwar zahlreiche Anbieter von Selbstbauhäusern ausfindig machen – doch besser ist es, sich auf solche zu beschränken, die auch nachweislich gute Arbeit liefern. Um dies zu dokumentieren, haben sich 47 Fertighausanbieter (Stand März 2019) im „Bundesverband Deutscher Fertigbau“ (BDF) organisiert. Die Mitglieder führen das Qualitätssiegel Deutscher Fertigbau (QDF), die Bundes-Gütegemeinschaft Montagebau und Fertighäuser e.V. (BMF) vergibt wiederum ein RAL-Gütesiegel für die verschiedenen Bauformen. Dabei steht beispielsweise das „RAL-GZ 422“ für das Gütezeichen Holzhausbaus. Viele Anbieter – darunter etwa Weber, Schwörer und Kampa - sind in beiden Verbänden organisiert.

Empfehlenswert ist es auch, von verschiedenen Herstellern Musterhauskataloge anzufordern und Musterhausparks in der Umgebung zu besuchen. Diese bieten die Möglichkeit, sich einen Eindruck von den Haustypen und den jeweiligen Preisen zu verschaffen sowie eine Auswahl für einen bestimmten Haustyp zu treffen. Dabei sollten Bauherren auch Referenzen anfordern.

Egal, welcher Anbieter letztlich ausgewählt wird: Es ist wichtig, genau zu definieren, wer welche Arbeiten übernimmt. Die Begrifflichkeiten „Selbstbauhaus“ und „Ausbauhaus“ sowie die Bezeichnung „Schlüsselfertig“ sind nicht immer ganz eindeutig. Um später keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Bauherren daher genau darauf achten, welche Arbeiten vom Hersteller und welche von ihnen selbst übernommen werden. Wichtig ist es auch, die Arbeiten, die Bauherr und Handwerksfirmen durchführen, genau zu koordinieren. Auch hier müssen die Zuständigkeiten geklärt werden. Zudem ist es wichtig, abzuklären, inwieweit der Hersteller den Bauherrn bei seinen Eigenleistungen unterstützt – etwa durch Schulungen oder auch einen Ansprechpartner, auf den der Bauherr bei Bedarf zurückgreifen kann.

immoverkauf24 Tipp

Spätestens im Rahmen einer Finanzierungsanfrage für ein Fertighaus bei einer Bank zahlt es sich aus, wenn der Hersteller ein Prüfsiegel des BDF vorweisen kann. Denn viele Banken machen dieses zur Bedingung für eine Fertighaus-Finanzierung – und diese ist für Selbstbauhäuser ohnehin nicht ganz einfach (siehe auch Frage 11).

Sollten Sie Hilfe bei der Suche nach der für Sie passenden Finanzierungslösung benötigen, wenden Sie sich gerne an unsere Experten und stellen Sie unverbindlich und kostenlos eine Finanzierungsanfrage.

9. Was kostet ein Selbstbauhaus?

Holzhaus Kosten

Selbstbauhaus ist nicht gleich Selbstbauhaus – das Angebot reicht von schlichten Satteldachhäusern bis hin zur aufwändigen Stadtvilla. Dementsprechend ist es schwierig, einen durchschnittlichen Preis zu nennen.

Bereits für weniger als 50.000 Euro bieten einige Hersteller schlichte Selbstbauhäuser an, Haustypen mit aufwändigerer Gestaltung kosten hingegen gut und gerne bis zu 200.000 Euro und mehr.

Klar ist: Gerade bei arbeitsintensiven Arbeiten können Bauherren besonders hohe Kosten einsparen. Allerdings erfordern diese Aufgaben auch einen hohen Zeitaufwand.

So lassen sich nach Angaben des Verbands Privater Bauherren (VPB) beispielsweise rund 4.000 Euro an Kosten sparen, wenn der Bauherr das Dach ausbaut, die Schrägen dämmt und diese auch selbst verkleidet. Hierfür sind nach Angaben des VPB allerdings auch rund 100 Arbeitsstunden anzusetzen.

10. Was ist der Unterschied zwischen Selbstbauhaus und Ausbauhaus?

Vereinfacht gesagt, erhält der Bauherr beim Selbstbauhaus einen Bausatz für den Rohbau, den er komplett selbst montiert. Der Hersteller übernimmt hierbei lediglich die Anlieferung der Bauteile. Beim Ausbauhaus muss der Bauherr hingegen erst Hand anlegen, nachdem der Rohbau vom Hersteller errichtet wurde. Selbst mitbauen und somit eine nicht unerhebliche so genannte Muskelhypothek als Eigenkapitalersatz einbringen – das gilt also für beide Varianten.

Die Muskelhypothek gilt in unterschiedlichem Umfang als Eigenkapitalersatz: So bewerten die Banken die Eigenleistungen auch danach, welche handwerklichen Kenntnisse der Bauherr mitbringt. Wer etwa gelernter Maurer oder Zimmermann ist, hat daher größere Chancen, eine hoch veranschlagte Muskelhypothek auch anerkannt zu bekommen. Ansonsten gelten etwa 15 Prozent der Baukosten als Höchstgrenze für Eigenleistungen.

11. Wie lässt sich ein Selbstbauhaus finanzieren?

Auch wenn ein Selbstbauhaus deutlich kostengünstiger als ein schlüsselfertiges Haus ist – in der Regel benötigen Bauherren für die Finanzierung einen Baukredit. Und erfahrungsgemäß ist es nicht immer einfach, für das Projekt Selbstbauhaus eine Finanzierungszusage von einer Bank zu erhalten. Am ehesten erklären sich zumeist Sparkassen bereit, einen solchen Neubau zu finanzieren. Einfacher ist es, ein Baudarlehen zu erhalten, wenn der Bauherr großes handwerkliches Geschick nachweisen kann – beispielsweise, weil er einen handwerklichen Beruf hat.
Sollte sich die Finanzierung eines Selbstbauhauses als schwierig erweisen, kann ein preiswerteres Ausbauhaus oder Massivhaus eine Alternative sein – beispielsweise indem an der Größe etwas gespart wird. Ebenso können die Finanzierungskosten über die Auswahl eines preiswerteren Grundstücks – etwa über einen Standort weiter auswärts oder eine geringere Quadratmeterzahl – gesenkt werden. So lässt sich der Neubau möglicherweise einfacher und vor allem auch kostengünstiger finanzieren.

Da ein Kredit für ein Selbstbauhaus häufig nur in Form einer Einzelfallentscheidung bewilligt wird, kann die Finanzierung aufgrund ungünstigerer Zinskonditionen unterm Strich teurer werden als eine Standard-Finanzierung für einen Neubau mit weniger Eigenleistungen. Bauherren sollten dies bei der Gesamtkalkulation beachten und abwägen, ob die Kostenersparnis beim Bau in einem vernünftigen Verhältnis zu etwaigen höheren Finanzierungskosten steht. Dies lässt sich über unseren Finanzierungsrechner leicht ermitteln.

Bei der Finanzierungskalkulation sollte auch beachtet werden, dass beim Selbstbauhaus über einen längeren Zeitraum Zusatzkosten für die bisherige Wohnung oder das Haus anfallen – entweder in Form von Miete oder für noch laufende Darlehensraten plus eventuelle Zusatzkosten für eine Zwischenfinanzierung bis zum Immobilienverkauf der noch bewohnten Wohnung.

immoverkauf24 Tipp

In welcher Höhe ein Hauskredit benötigt wird, hängt auch vom Eigenkapital ab, das der Bauherr beim Selbstbauhaus zum Großteil im Form von Eigenleistungen einbringt. Diese so genannte Muskelhypothek sollte als Bestandteil der Finanzierung allerdings sorgfältig kalkuliert werden.

12. Welche Erfahrungen wurden bisher mit Selbstbauhäusern gemacht?

Die Erfahrungen von Bauherren, die ein Selbstbauhaus errichtet haben, sind nicht einfach zu bewerten. Denn wenn sich Häuslebauer in Fachforen dazu äußern, ist oft nicht genau einzuschätzen, wo die konkreten Probleme lagen. So liegt nicht jedem Bauherrn die Planung und Durchführung eines so aufwändigen Projekts, auch bringt nicht jeder die dafür erforderliche handwerkliche Begabung mit. Sprich: Was für den einen Bauherrn eine ideale Lösung zur Umsetzung des Traums vom Eigenheim ist, kann für den Anderen zum Albtraum werden.

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