Maklerprovision 2025: Höhe, neue Gesetze & wer die Maklergebühren bei Hausverkauf zahlt

Ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Laut §652 BGB muss zunächst ein wirksamer Maklervertrag bestehen. Zudem muss der Makler eine konkrete Maklertätigkeit erbracht haben, z. B. durch den Nachweis oder die Vermittlung einer Immobilie. Kommt es infolge dieser Tätigkeit zu einem Kauf- oder Mietvertrag, fällt die Maklerprovision an.

Wird der Miet- oder Kaufvertrag später wegen eines Mangels unwirksam, entfällt auch die Provision des Immobilienmaklers. Ohne erfolgreichen Vertragsabschluss entsteht grundsätzlich kein Anspruch auf Maklergebühren.

Die Begriffe Maklerprovision, Maklergebühr und Maklercourtage werden im Immobilienbereich häufig synonym verwendet. Gemeint ist damit das Honorar, das ein Immobilienmakler für seine erfolgreiche Tätigkeit – meist die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags – erhält. Juristisch korrekt spricht das Bürgerliche Gesetzbuch in §652 BGB allerdings vom sogenannten Maklerlohn. Dieser entsteht nur, wenn tatsächlich ein Vertrag zustande kommt, bei dem die Tätigkeit des Maklers ursächlich war.

Ob Sie also von einer Provision für den Makler, einer Maklergebühr oder einer Courtage sprechen – inhaltlich meinen alle drei Begriffe dasselbe: die Vergütung für eine nachweislich erbrachte Maklerleistung. Unterschiede gibt es allenfalls im Sprachgebrauch: „Maklercourtage“ ist eher im süddeutschen Raum geläufig oder bei älteren Vertragsmustern zu finden, während „Maklerprovision“ heute am häufigsten verwendet wird.

Anders als bei den Notarkosten gibt es für Maklergebühren keine Gebührenordnung, die die Vergütung regelt. Die Höhe der Maklerprovision ist daher frei vereinbar und beträgt im Jahr 2025 durchschnittlich 5,95 % bis 7,14 % des Kauf- bzw. Verkaufspreises einer Immobilie. Die genaue Höhe der Maklerprovision kann jedoch variieren und hängt von verschiedenen Faktoren wie dem Bundesland oder individuellen Vereinbarungen ab. Auch gesetzliche Rahmenbedingungen sollten beachtet werden, um abschätzen zu können, wie hoch die Maklerprovision wirklich ausfällt.

• Standort der Immobilie (regionale Unterschiede)
• Art der Immobilie (Wohnung, Haus, Gewerbeobjekt)
• Leistungsumfang des Maklers
• Vertragsgestaltung zwischen Makler und Auftraggeber
• Maklertätigkeit für Verkauf oder Vermietung
• Aktuelle Marktlage und Nachfrage
• Makleralleinauftrag oder allgemeiner Auftrag
• Verhandlungsspielraum mit dem Makler

Von welchem Standort hängt die Höhe der ortsüblichen Maklerkosten ab?

Die Höhe der ortsüblichen Maklerprovision hängt stets vom Standort der zu vermittelnden Immobilie, nicht vom Wohnsitz des Auftraggebers ab. Es zählt also, in welchem Bundesland oder in welcher Stadt sich das zu vermittelnde Objekt befindet. Dies liegt daran, dass sich die Provision für Makler an der regionalen Marktpraxis und den dort geltenden Standards orientiert. So sind z. B. in Berlin oder Brandenburg Maklergebühren von bis zu 7,14 % üblich, die anteilig von Käufer und Verkäufer getragen werden, während in Bremen oder Hamburg andere Werte gelten. Für Käufer und Verkäufer ist es daher ratsam, sich über die Höhe der Maklerprovision speziell für ihre Region zu informieren.

Wie ist die Höhe der Maklerprovision in den Bundesländern?

Die folgende Tabelle zeigt die übliche Höhe der Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern. Grundlage dieser Darstellung ist eine umfassende Auswertung von mehreren Tausend Immobilienverkäufen sowie der tatsächlich gezahlten Maklerprovisionen seit Einführung des Provisions-Splits Ende 2020 – das Ergebnis: weitgehend einheitliche Provisionssätze.

Heute wird die Maklerprovision in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Vor der Gesetzesänderung war hingegen häufig eine vollständige Übernahme der Provision durch die Käufer üblich. Wurde ein Maklervertrag mit beiden Parteien vor dem 23. Dezember 2020 geschlossen, können die damaligen Vereinbarungen auch nach Inkrafttreten der Neuregelung weiterhin Bestand haben.

Eine gesetzliche Obergrenze für die Provision von Immobilienmaklern existiert in Deutschland derzeit nicht. Trotzdem haben sich regionale Richtwerte etabliert, an denen sich viele Makler orientieren.

Obwohl die Höhe der Maklergebühr generell frei verhandelbar ist, bietet das Wohnimmobilienvermittlungs­gesetz (§§ 656a - 656d BGB) eine Obergrenze für Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Seit Dezember 2020 gilt eine klare Regelung zur Kostenverteilung, bei der Käufer maximal 50 % der Maklergebühr zahlen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Diese Regelung schützt vor einseitiger Belastung. Für Vermietungen gilt weiterhin das Bestellerprinzip – wer den Makler beauftragt, zahlt. Eine feste Obergrenze in Prozent für die Maklerprovision ist aber gesetzlich auch hier nicht verankert.

Die Maklerprovision beim Hausverkauf wird in der Regel als prozentualer Anteil vom Kaufpreis einer Immobilie berechnet. Um die Maklerprovision berechnen zu können, benötigen Sie lediglich zwei Werte:

• Den vertraglich vereinbarten Kaufpreis der Immobilie
• Den geltenden Provisionssatz (Maklerprovision in Prozent)

Die allgemeine Formel zur Berechnung der Maklerprovision beim Verkauf lautet:

• Maklerprovision beim Hausverkauf = Kaufpreis × Provisionssatz / 100

Anders sieht die Berechnung der Maklergebühr bei Vermietungen aus. Die Maklerprovision bei einer Wohnungs- oder Hausvermietung bemisst sich in der Regel nach der Nettokaltmiete. Gesetzlich zulässig ist in den meisten Fällen eine Provision von maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Dies ergibt eine Gesamtprovision von 2,38 Nettokaltmieten (inkl. 19 % MwSt.).

Die allgemeine Formel zur Berechnung der Maklerprovision bei Vermietung lautet:

• Maklerprovision bei Vermietung = Nettokaltmiete × 2 × 1,19

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt ein neues Gesetz, wie die Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Ziel des Gesetzgebers war es, private Immobilienkäufer finanziell zu entlasten. Vor Inkrafttreten der Neuregelung war es in vielen Bundesländern üblich, dass ausschließlich der Käufer die Maklergebühren zahlte, obwohl der Makler meist vom Verkäufer beauftragt wurde.

Mit dem neuen Gesetz ist dieses Vorgehen nicht mehr zulässig. Der zentrale Grundsatz lautet: Wer bestellt, der bezahlt – zumindest zur Hälfte. Beauftragt also der Verkäufer den Makler, muss er mindestens 50 Prozent der Maklergebühr tragen. Der Käufer darf nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn auch der Verkäufer einen gleich hohen Anteil übernimmt.

Trotz der Neuerungen ist die Provision für den Makler weiterhin frei verhandelbar – üblich sind Gesamtprovisionen zwischen 3,57 % und 7,14 %. Die neue Rechtslage führt also nicht zu festen Maklerkosten, sondern zu einer verbindlichen Verteilung der Maklerprovision zwischen den Parteien, sofern beide Verbraucher sind. Dadurch ist die Antwort auf die oft gestellte Frage „Wer zahlt die Maklerprovision – Käufer oder Verkäufer?“ nun eindeutig geklärt: Beide – zu gleichen Teilen, sofern beide Vertragspartner sind.

Das Bestellerprinzip regelt seit dem 1. Juni 2015, wer bei der Vermietung von Wohnraum die Maklergebühren zahlt. Es gilt: Wer den Makler bestellt, muss ihn auch bezahlen. In der Praxis heißt das meist, dass der Vermieter die Maklerprovision übernimmt, da er den Makler mit der Wohnungsvermietung beauftragt. Für Mieter bedeutet das einen erheblichen finanziellen Vorteil, denn eine Weitergabe der Maklerkosten an sie ist unzulässig – außer sie selbst beauftragen den Makler. Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für Mietwohnungen, nicht beim Kauf oder Verkauf von Immobilien. Dort greifen andere gesetzliche Regelungen zur Maklerprovision.

Die Maklerprovision beim Hauskauf ist frei verhandelbar und richtet sich meist nach dem Kaufpreis der Immobilie. Üblich ist eine Provision zwischen 3,57 % und 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises – insgesamt oder je Partei. Seit dem 23.12.2020 gilt bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern, dass Käufer nur dann zur Zahlung verpflichtet werden können, wenn sich auch der Verkäufer mindestens zur Hälfte an der Maklercourtage beteiligt (§ 656c BGB). Auch andere Modelle, wie die Doppelprovision, die Abwälzung mit Mindestbeteiligung oder eine Innenprovision sind möglich.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf – Käufer oder Verkäufer?

Seit Ende 2020 ist es gesetzlich klar geregelt, wer den Makler bei Wohnimmobilien bezahlt. Eine einseitige Belastung des Käufers ist dabei unzulässig, sofern der Käufer Verbraucher im Sinne des BGB ist. Um die Maklerprovision beim Hausverkauf aufzuteilen, sind laut Gesetz drei Provisionsvereinbarungen möglich:

1. Doppelprovision: Bei der Doppelprovision schließt der Makler gemäß § 656c BGB mit Verkäufer und Käufer jeweils einen Vertrag ab. Beide Parteien zahlen gleiche Anteile der Maklerprovision – meist je 50 Prozent. Diese Regelung ist seit Ende 2020 der gesetzliche Regelfall beim Immobilienkauf.
2. Abwälzung mit Mindestbeteiligung: Bei der Abwälzung verpflichtet sich zunächst nur der Verkäufer zur Zahlung der gesamten Maklerprovision. Er kann laut § 656d BGB jedoch bis zu 50 Prozent auf den Käufer übertragen. Voraussetzung: Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Maklergebühren selbst tragen.
3. Innenprovision: Die Innenprovision bedeutet, dass nur der Verkäufer die volle Provision zahlt. Diese Variante eignet sich vor allem bei schwer verkäuflichen Objekten. Alternativ kann auch der Käufer die Provision übernehmen, wenn er einen Suchauftrag erteilt hat.

Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern gelten die gesetzlichen Regelungen zur Provisionsteilung nicht. Das bedeutet, die gesetzliche Teilung der Maklerprovision, wie sie bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gilt, findet hier keine Anwendung. Stattdessen kann der Verkäufer mit dem Immobilienmakler eine individuelle Provisionsvereinbarung treffen – entweder als Innenprovision, bei der der Verkäufer zahlt, oder als Außenprovision, die vom Käufer übernommen wird. Häufig trägt bei Anlageobjekten wie Mehrfamilienhäusern der Käufer die vollständige Maklergebühr, insbesondere dann, wenn es sich um ein Investment handelt und der Käufer als Unternehmer auftritt. Auch die Höhe der Maklerkosten ist hier frei verhandelbar.

Auch die Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnraum ist klar geregelt – sowohl in Bezug auf die Höhe der Maklergebühren als auch auf die Frage, wer sie zu zahlen hat. Seit dem Inkrafttreten des sogenannten Bestellerprinzips im Jahr 2015 gilt: Wer den Immobilienmakler beauftragt, muss auch die Maklerprovision zahlen. In der Praxis bedeutet das meist, dass Vermieter die Provision des Immobilienmaklers übernehmen.

Die Höhe der Maklerprovision bei einer Wohnungsvermietung ist gesetzlich auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt – das entspricht maximal 2,38 Nettokaltmieten. Mieter zahlen diese Maklergebühren nur dann, wenn sie selbst einen Makler ausdrücklich beauftragt haben, was heute jedoch selten vorkommt. Für Vermieter kann die Beauftragung eines qualifizierten Maklers dennoch lohnenswert sein – gerade bei der Auswahl zuverlässiger Mieter und der rechtssicheren Vertragsgestaltung. Wichtig ist, dass die Maklerprovision stets transparent und schriftlich vereinbart wird, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Grundsätzlich darf jede geschäftsfähige Person einen Makler beauftragen – ob Käufer, Verkäufer, Vermieter oder Mieter. Entscheidend ist, dass der Maklerauftrag ausdrücklich und in Textform erteilt wird. Die Maklerprovision wird dann fällig, wenn der Makler erfolgreich tätig war – also etwa eine Immobilie vermittelt oder ein Mietvertrag zustande gekommen ist.

In der Praxis gibt es dabei verschiedene Arten von Maklern, die von den verschiedenen Parteien beauftragt werden können:

• Vermietermakler: Ein Immobilienmakler für Vermietung wird vom Eigentümer beauftragt, um passende Mieter zu finden.
• Mietermakler: Der Mietermakler sucht im Auftrag des Mietinteressenten geeignete Wohnungen.
• Verkäufermakler: Ein Verkäufermakler vertritt die Interessen des Immobilieneigentümers beim Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung.
• Käufermakler: Ein Käufermakler hilft gezielt bei der Immobiliensuche, wenn Eigentum erworben werden soll.

Die Fälligkeit der Maklerprovision tritt in der Regel mit dem erfolgreichen Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags ein. Genauer gesagt: Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht erst, wenn durch seine Tätigkeit ein Vertrag zustande gekommen ist – beim Immobilienverkauf ist das der notarielle Kaufvertrag, bei der Vermietung der unterschriebene Mietvertrag.

Üblich ist ein Zahlungsziel von sieben bis 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung. Verkäufer zahlen die Maklergebühren oftmals erst dann, wenn der Kaufpreis auf ihrem Konto eingegangen ist. Wichtig ist: Sobald die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, besteht ein rechtlich bindender Anspruch auf Zahlung – unabhängig davon, ob die Immobilie bereits übergeben wurde.

Die Provision für den Makler deckt eine Vielzahl von Leistungen ab, die den gesamten Verkaufs- oder Vermietungsprozess erleichtern und professionell begleiten. Ziel ist es, Immobilieneigentümer und Interessenten rechtssicher und effizient zusammenzubringen.

Mit diesen Leistungen sichert der Makler den reibungslosen Ablauf einer Transaktion und schützt alle Beteiligten vor rechtlichen und finanziellen Risiken. Typische Makleraufgaben, die in der Provision je nach individueller Vertragsgestaltung enthalten sein können, sind:

• Marktwertermittlung und professionelle Bewertung der Immobilie

• Erstellung hochwertiger Exposés und aussagekräftiger Objektunterlagen

• Zielgerichtete Immobilienvermarktung über Online-Portale, Printmedien und das eigene Netzwerk

• Durchführung und Koordination von Wohnungsbesichtigungen

• Bonitätsprüfung potenzieller Käufer oder Mieter

• Führung der Verkaufsverhandlungen zwischen den Parteien

• Vorbereitung des Kauf- oder Mietvertrags in Zusammenarbeit mit Notaren oder Anwälten

• Begleitung bis zum Vertragsabschluss – häufig auch bis zur Objektübergabe

Die Maklerprovision kann beim Immobilienkauf oder bei der Vermietung schnell mehrere tausend Euro betragen. Doch mit dem richtigen Wissen lassen sich Maklergebühren reduzieren – oder sogar ganz vermeiden. Ob Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder mieten möchten: Wer sich mit der Maklerprovision, ihrer Höhe und den rechtlichen Rahmenbedingungen auskennt, kann bares Geld sparen.

Kann man die Maklerprovision verhandeln?

In vielen Fällen ist es möglich, die Maklerprovision zu verhandeln. Zwar ist die Höhe der Maklergebühr gesetzlich nicht fix, jedoch gibt es ortsübliche Richtwerte. In den meisten Bundesländern beträgt die Provision des Maklers beim Kauf einer Immobilie bis zu 7,14 % (inkl. MwSt.), meist hälftig geteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Viele Makler sind bereit, über ihren Anteil zu verhandeln – vor allem bei hochpreisigen Objekten oder wenn eine schnelle Vermittlung absehbar ist.

Die Maklerprovision zu umgehen, ist rechtlich heikel – und oft nicht möglich. Sobald ein Provisionsanspruch des Maklers durch eine erfolgreiche Vermittlung entsteht, ist die Zahlung fällig. Es reicht nicht aus, dass ein Lebenspartner den Vertrag unterzeichnet, um die Maklerprovision zu umgehen – Gerichte erkennen solche Tricks regelmäßig nicht an. Auch sogenannte "Schwarzgeschäfte", bei denen unter der Hand gezahlt wird, sind illegal. Wenn Sie keine Provision für den Makler zahlen möchten, suchen Sie gezielt nach provisionsfreien Angeboten von Privat – diese sind in Portalen meist entsprechend gekennzeichnet.

Die Maklergebühren steuerlich geltend machen

Die Maklergebühren sind unter bestimmten Bedingungen steuerlich absetzbar. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie können sie als Anschaffungsnebenkosten geltend gemacht werden und mindern die zukünftige Steuerlast auf Mieteinnahmen. Wird ein gewerblich genutztes Objekt verkauft, das zum Betriebsvermögen gehört oder bei dem ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht (innerhalb von 10 Jahren), können die Maklerkosten ebenfalls steuerlich berücksichtigt werden. Privat genutzte Immobilien haben diese Möglichkeit nicht.

Eine Rückforderung der Maklerprovision ist nur in Ausnahmefällen möglich. Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt bestehen, sobald der Kauf- oder Mietvertrag wirksam zustande kam – auch wenn dieser später rückabgewickelt wird. Nur wenn der Makler seine Pflichten grob verletzt hat, etwa durch falsche Angaben zur Immobilie oder fehlende Erlaubnis zur Vermittlung, kann eine Rückforderung in Betracht kommen. Auch bei doppelter Maklergebühr – etwa wenn mehrere Makler unklar beauftragt wurden – sollten Sie rechtlich prüfen lassen, ob ein Rückzahlungsanspruch besteht. Lassen Sie sich im Zweifel immer anwaltlich beraten.