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Maklergebühren 2016 - 10-Punkte zur Gebühr der Makler

Maklercourtage

Keiner will gerne Maklergebühren bezahlen, doch fallen sie bei der Immobilienvermittlung durch Makler fast immer an. Für welche Leistungen darf ein Makler Gebühren berechnen? Welche Höhe ist zulässig? Welche gesetzlichen Änderungen sind bei den Maklergebühren geplant?

Und schließlich: Welche 10 Punkte sollten Eigentümer und Interessenten bei der Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern beachten, um nicht zu viel zu bezahlen?

Anspruch des Maklers auf Vergütung seiner Leistung

Ein Immobilienmakler ist nach §652 BGB (Entstehung des Lohnanspruchs) berechtigt eine Maklergebühr für seine Leistungen zu verlangen, wenn er einen Kauf- bzw. Mietinteressenten nachgewiesen hat und ein Kauf- bzw. Mietvertrag aufgrund seiner Vermittlungstätigkeit zustande gekommen ist. Weiter heißt es, dass zusätzliche Aufwendungen dem Makler nur zu ersetzen sind, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Höhe der Maklergebühren – Wer zahlt den Makler?

Anders als bei den Notarkosten gibt für es Maklergebühren keine Gebührenordnung, die die Vergütung regelt. Die Höhe der Gebühren ist daher frei vereinbar. Nur bei der Vermittlung von Mietverträgen wurde die maximal zulässige Provision auf 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer durch den Gesetzgeber begrenzt.

Beim Verkauf von Immobilien werden in den meisten Bundesländern die Maklergebühren zwischen Verkäufer und Käufer zur Hälfte geteilt – für beide Parteien fällt in der Regel im Vermittlungsfall eine Bruttocourtage von 3,57% vom Kaufpreis an. In den Bundesländern Hamburg (6,25%), Bremen und Hessen (5,95%) sowie Berlin und Brandenburg (7,14%) werden die Maklergebühren üblicherweise komplett vom Käufer getragen.

Änderungen bei Maklergebühren in 2016

Zahlt heute bei der Vermietung – vor allem in Ballungsräumen – zumeist der Mieter die Maklergebühr, so wird sich dies mit der Einführung des in 2014 beschlossenen Bestellerprinzips ändern, da ab Frühjahr 2015 der Besteller – in der Regel der Eigentümer – für die Entlohnung des Immobilienmaklers zu sorgen hat. Ziel der neuen Regelung ist eine finanzielle Entlastung der Mieter.

Denkbar ist auch eine zukünftige Entlastung der Immobilienkäufer bei den Maklergebühren. So hat der Berliner Senat unlängst vorgeschlagen, das Bestellerprinzip auch für den Immobilienverkauf einzuführen und die Höhe der maximal zulässigen Maklergebühr nach oben zu begrenzen.

10 Fallstricke bei der Maklergebühr – darauf sollten Sie achten!

  • 1. Es kann Abweichungen zu den marktüblichen Gebühren geben

So ist es z.B. denkbar, dass ein Verkäufer mit dem Makler eine Festprovision statt einer erfolgsabhängigen Vergütung vereinbart. Auch kann eine Übererlösklausel bzw. Mehrerlösklausel vereinbart werden, bei der der Makler eine Zusatzprovision erhält, wenn ein bestimmter Kaufpreis übertroffen wird. Auch Käufer sollten sich über die Maklergebühren genau informieren. So kann ein Makler unter Umständen auch eine Maklergebühr in Höhe von z.B. 10% des Kaufpreises verlangen, wenn eine Immobilie nur einen sehr geringen Wert hat und der Makler sonst verhältnismäßig wenig verdienen würde.

  • 2. Kein Provisions- bzw. Gebührenanspruch bei bestimmten Mietverträgen

Der Vermieter darf keine Maklergebühr nehmen, wenn ein bestehendes Mietverhältnis lediglich fortgesetzt wird oder der Vermittler nicht neutral ist, weil eine wirtschaftliche Verpflechtung besteht (z.B. wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer ist). Ebenfalls darf keine Gebühr vom Makler erhoben werden bei öffentlich geförderten oder preisgebundenen Wohnraum.

  • 3. Die Maklergebühr kann in den Kaufpreis “eingepreist” sein

Die Vermarktung einer Immobilie ist immer mit Kosten verbunden, auch wenn diese nicht in Form einer Maklergebühr (Außenprovision) sichtbar sind. So ist es z.B. bei Neubauprojekten üblich, dass der Käufer keine Maklergebühr aufbringen muss. Tatsächlich bezahlt der Bauträger die Vermittlungstätigkeit (Innenprovision) und rechnet diese “Vertriebskosten” mit in den Verkaufspreis ein.

  • 4. Maklergebühren sind beim Immobilienerwerb nur Teil der Erwerbskosten

Zusätzlich zu den Maklergebühren hat ein Käufer Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,5% des Kaufpreises) sowie eine Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Die Kaufnebenkosten inklusive Maklergebühren können daher schnell bei 10 bis 12% des Kaufpreises liegen.

  • 5. Achtung vor doppelten Maklergebühren!

Wird eine Immobilie nicht nur von einem Makler angeboten bzw. werden unterschiedliche Makler von Verkäufer und Käufer eingeschaltet, kann es für den Käufer zu einer doppelten Provisionspflicht kommen, wenn der Vermittlungsanspruch der Parteien nicht rechtzeitig geklärt wird.

  • 6. Keine Umgehung der Maklergebühren durch Lebenspartner möglich

Es ist nicht möglich, als Interessent um die Maklergebühren herumzukommen, in dem man nach den Verhandlungen mit dem Makler einfach seinen Lebenspartner die abschließende Verträge unterzeichnen lässt. Der Provisionsanspruch des Maklers gilt auch, wenn der Partner unterzeichnet.

  • 7. Makler muss Provision bei Rückabwicklung des Vertrags in der Regel nicht zurückzahlen

Hat der Makler seine Vermittlungsleistung korrekt erbracht und der Kauf- bzw. Mietvertrag ist wirksam zustande gekommen, behält er seinen Provisionsanspruch auch bei Rückabwicklung des Vertrags, z.B. wenn die Vertragsparteien nach dem Notartermin eine einvernehmliche Auflösung des Vertrags vereinbaren.

  • 8. Maklergebühren sind kurz nach Vertragsabschluss zu zahlen

Die meisten Immobilienmakler stellen mit Abschluss des Kauf- bzw. Mietvertrags ihre Provisionsrechnung. Üblicherweise werden Zahlungsziele von 2 bis 3 Wochen vereinbart. Manchmal kann man aber auch längere Zahlungsziele aushandeln, z.B. wenn man als Verkäufer noch nicht den Verkaufserlös erhalten hat, diesen aber für die Begleichung der Maklergebühr benötigt.

  • 9. Es ist keine Maklergebühr zu zahlen, wenn der Maklervertrag unwirksam ist

Ein Maklervertrag kann unwirksam sein, wenn nachträglich ein Mangel festgestellt wird. Ein solcher Mangel liegt z.B. vor, wenn der Makler einen Kaufinteressenten nicht ordnungsgemäß über sein seit 2014 gesetzlich verankertes Widerrufsrecht bei fernmündlich geschlossenen Maklerverträgen aufgeklärt hat.

  • 10. Maklergebühren sind nur in bestimmten Fällen steuerlich absetzbar

Die Maklergebühren können bei einem Immobilienverkauf nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstanden ist, z.B. weil die Immobilie zum Betriebsvermögen zählte oder vermietet war und innerhalb von 10 Jahren verkauft wurde. Bei der Gewinnermittlung mindern in der Vergangenheit geltend gemachte Abschreibungen die Anschaffungskosten und wirken somit wert- und damit gewinnerhöhend.

Bitte kontaktieren Sie mich für eine kostenlose und unverbindliche Empfehlung eines Maklers aus meiner Region.

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