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Maklergebühren 2020: 10 Punkte zur Gebühr der Makler

Keiner will gerne Maklergebühren bezahlen, doch fallen sie bei der Immobilienvermittlung durch Makler fast immer an. Für welche Leistungen darf ein Makler Gebühren berechnen? Welche Höhe ist zulässig? Welche gesetzlichen Änderungen sind bei den Maklergebühren geplant?

Und schließlich: Welche 10 Punkte sollten Eigentümer und Interessenten bei der Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern beachten, um nicht zu viel zu bezahlen?

immoverkauf24 Info: Die Arbeit des Immobilienmaklers in Zeiten von Corona

Während der Corona-Pandemie müssen Makler einen großen Teil ihrer Aufgaben digital & kontaktlos vollziehen. Eine kurze Übersicht, wie Bewertung und Besichtigung in Zeiten von Corona stattfinden können, finden Sie auf der Seite Immobilienmakler. Welche Auswirkungen die Corona-Krise auf die Immobilienwirtschaft hat, erfahren Sie auf der Seite COVID-19 - FAQs.

1. Wann muss eine Maklergebühr gezahlt werden?

Ein Immobilienmakler ist nach §652 BGB (Entstehung des Lohnanspruchs) berechtigt eine Maklergebühr für seine Leistungen zu verlangen, wenn er einen Kauf- bzw. Mietinteressenten nachgewiesen hat und ein Kauf- bzw. Mietvertrag aufgrund seiner Vermittlungstätigkeit zustande gekommen ist. Weiter heißt es, dass zusätzliche Aufwendungen dem Makler nur zu ersetzen sind, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

2. Höhe der Maklergebühr: Wer zahlt den Makler?

Anders als bei den Notarkosten gibt es für Maklergebühren keine Gebührenordnung, die die Vergütung regelt. Die Höhe der Gebühren ist daher frei vereinbar. Nur bei der Vermittlung von Mietverträgen wurde die maximal zulässige Provision auf 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer durch den Gesetzgeber begrenzt.

Beim Verkauf von Immobilien werden in den meisten Bundesländern die Maklergebühren zwischen Verkäufer und Käufer zur Hälfte geteilt – für beide Parteien fällt in der Regel im Vermittlungsfall eine Bruttocourtage von 3,57% vom Kaufpreis an. In den Bundesländern Hamburg (6,25%), Bremen und Hessen (5,95%) sowie Berlin und Brandenburg (7,14%) werden die Maklergebühren üblicherweise komplett vom Käufer getragen (siehe auch Bundesländer-Übersicht zur Maklerprovision).

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3. Welche Auswirkungen hat das Bestellerprinzip auf die Maklergebühren?

Seit Einführung des Bestellerprinzips im Frühjahr 2015 hat bei der Vermittlung von Mietwohnungen der Besteller – in der Regel der Eigentümer – für die Entlohnung des Immobilienmaklers zu sorgen. Ziel der neuen Regelung ist eine finanzielle Entlastung der Mieter. Und tatsächlich zahlt seither in 98% aller Fälle der Vermieter den Makler.

Auch die Verteilung der Maklergebühren beim Immobilienverkauf ändert sich Ende 2020. Allerdings handelt es sich nicht um ein reines Bestellerprinzip, bei der allein der Auftraggeber die Maklergebühren trägt. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde Mitte Mai 2020 vom Bundestag beschlossen und tritt am 23.12.2020 in Kraft

Künftig sind drei Varianten von Provisionsvereinbarungen möglich:

  • Der Makler vereinbart eine Doppelprovision (§ 656c BGB), vertritt also die Interessen beider Parteien. Dann sind Provisionsvereinbarungen nur in jeweils gleicher Höhe möglich: Verkäufer und Käufer tragen also jeweils 50 Prozent der Maklercourtage beim Wohnungs- oder Hauskauf.
  • Eine Partei, in der Regel der Verkäufer, schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich, die Provision alleine zu tragen. Im Nachgang holt er sich jedoch einen Teil der Provision wieder, indem er eine entsprechende Vereinbarung mit dem Käufer trifft (§ 656d BGB). Bei dieser sogenannten Abwälzung, vertritt der Makler nur den Verkäufer. Die anteilige Übernahme der Maklergebühren durch den Käufer wird im Kaufvertrag geregelt, der Käufer schließt keine Vertrag mit dem Makler ab. In diesem Fall muss der Anteil des Verkäufers mindestens so hoch sein, wie der des Käufers: Der Verkäufer muss also mindestens 50 Prozent der Maklergebühren übernehmen, er kann jedoch auch  mehr tragen. Durch diese Variante erhöht sich der Kaufbetrag und ggf. steigen Notar- und Grundbuchkosten.
  • Nur eine Partei übernimmt die volle Provision des Maklers. Entweder vereinbaren Makler und Verkäufer eine reine Innenprovision, der Verkäufer zahlt also die Courtage, z.B. in Höhe von sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Auch eine reine Außenprovision ist zulässig, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hat hatte.
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Hinweis von Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt:

"Bei einer Doppelprovision ergibt sich für Makler die Herausforderung, dass er die Interessen von Verkäufer und Käufer vertritt - und diese sind teilweise konträr.
Bei der Abwälzung kann sich für Käufer der Nachteil ergeben, dass sich durch die anteilige Übernahme der Provision die Notar- und Grundbuchkosten erhöhen können."

Mehr Informationen im Expertenrat Provisionsteilung

4. 10 Fallstricke bei der Maklergebühr – darauf sollten Sie achten!

  • 1. Es kann Abweichungen zu den marktüblichen Gebühren geben

So ist es z.B. denkbar, dass ein Verkäufer mit dem Makler eine Festprovision statt einer erfolgsabhängigen Vergütung vereinbart. Auch kann eine Übererlösklausel bzw. Mehrerlösklausel vereinbart werden, bei der der Makler eine Zusatzprovision erhält, wenn ein bestimmter Kaufpreis übertroffen wird. Auch Käufer sollten sich über die Maklergebühren genau informieren. So kann ein Makler unter Umständen auch eine Maklergebühr in Höhe von z.B. 10% des Kaufpreises verlangen, wenn eine Immobilie nur einen sehr geringen Wert hat und der Makler sonst verhältnismäßig wenig verdienen würde.

  • 2. Kein Provisions- bzw. Gebührenanspruch bei bestimmten Mietverträgen

Der Vermittler darf keine Maklergebühr nehmen, wenn er nicht neutral ist, weil eine wirtschaftliche Verpflechtung besteht (z.B. wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer ist). Ebenfalls darf keine Gebühr vom Makler erhoben werden bei öffentlich geförderten oder preisgebundenen Wohnraum.

  • 3. Die Maklergebühr kann in den Kaufpreis “eingepreist” sein

Die Vermarktung einer Immobilie ist immer mit Kosten verbunden, auch wenn diese nicht in Form einer Maklergebühr (Außenprovision) sichtbar sind. So ist es z.B. bei Neubauprojekten üblich, dass der Käufer keine Maklergebühr aufbringen muss. Tatsächlich bezahlt der Bauträger die Vermittlungstätigkeit (Innenprovision) und rechnet diese “Vertriebskosten” mit in den Verkaufspreis ein.

  • 4. Maklergebühren sind beim Immobilienerwerb nur Teil der Erwerbskosten

Zusätzlich zu den Maklergebühren hat ein Käufer Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,5% des Kaufpreises) sowie eine Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Die Kaufnebenkosten inklusive Maklergebühren können daher schnell bei 10 bis 12% des Kaufpreises liegen.

  • 5. Achtung vor doppelten Maklergebühren!

Wird eine Immobilie nicht nur von einem Makler angeboten bzw. werden unterschiedliche Makler von Verkäufer und Käufer eingeschaltet, kann es für den Käufer zu einer doppelten Provisionspflicht kommen, wenn der Vermittlungsanspruch der Parteien nicht rechtzeitig geklärt wird.

  • 6. Keine Umgehung der Maklergebühren durch Lebenspartner möglich

Es ist nicht möglich, als Interessent um die Maklergebühren herumzukommen, in dem man nach den Verhandlungen mit dem Makler einfach seinen Lebenspartner die abschließende Verträge unterzeichnen lässt. Der Provisionsanspruch des Maklers gilt auch, wenn der Partner unterzeichnet.

  • 7. Makler muss Provision bei Rückabwicklung des Vertrags in der Regel nicht zurückzahlen

Hat der Makler seine Vermittlungsleistung korrekt erbracht und der Kauf- bzw. Mietvertrag ist wirksam zustande gekommen, behält er seinen Provisionsanspruch auch bei Rückabwicklung des Vertrags, z.B. wenn die Vertragsparteien nach dem Notartermin eine einvernehmliche Auflösung des Vertrags vereinbaren.

  • 8. Maklergebühren sind kurz nach Vertragsabschluss zu zahlen

Die meisten Immobilienmakler stellen mit Abschluss des Kauf- bzw. Mietvertrags ihre Provisionsrechnung. Üblicherweise werden Zahlungsziele von 2 bis 3 Wochen vereinbart. Manchmal kann man aber auch längere Zahlungsziele aushandeln, z.B. wenn man als Verkäufer noch nicht den Verkaufserlös erhalten hat, diesen aber für die Begleichung der Maklergebühr benötigt.

  • 9. Es ist keine Maklergebühr zu zahlen, wenn der Maklervertrag unwirksam ist

Ein Maklervertrag kann unwirksam sein, wenn nachträglich ein Mangel festgestellt wird. Ein solcher Mangel liegt z.B. vor, wenn der Makler einen Kaufinteressenten nicht ordnungsgemäß über sein seit 2014 gesetzlich verankertes Widerrufsrecht bei fernmündlich geschlossenen Maklerverträgen aufgeklärt hat.

  • 10. Maklergebühren sind nur in bestimmten Fällen steuerlich absetzbar

Die Maklergebühren können bei einem Immobilienverkauf nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstanden ist, z.B. weil die Immobilie zum Betriebsvermögen zählte oder vermietet war und innerhalb von 10 Jahren verkauft wurde. Bei der Gewinnermittlung mindern in der Vergangenheit geltend gemachte Abschreibungen die Anschaffungskosten und wirken somit wert- und damit gewinnerhöhend.

5. Makler empfehlen lassen

Sie möchten einen Immobilienmakler beauftragen Ihr Objekt zu veräußern? Lassen Sie sich einen Immobilienmakler von immoverkauf24 empfehlen, der Ihre Immobilie kostenfrei bewertet. Die Empfehlung ist unverbindlich, d.h. Sie sind frei in Ihrer Entscheidung, ob Sie den empfohlenen Makler beauftragen möchten oder nicht.

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