Bruchteilsgemeinschaft: Das sollten Sie wissen

Zwei oder mehrere Personen, die gemeinschaftlich eine Immobilie besitzen, werden als Bruchteilsgemeinschaft bezeichnet. Jeder Miteigentümer verfügt dabei über einen ideellen Anteil am Objekt. Erfahren Sie hier, was Bruchteilsgemeinschaften rechtlich und steuerlich beachten müssen, was bei Bruchteilsgemeinschaft und Vermietung gilt, und wie eine Bruchteilsgemeinschaft ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verkaufen kann.

Besitzen mehrere Personen gemeinschaftlich ein einziges Recht, nennt man diese Personengruppe Bruchteilsgemeinschaft. Rechtlich geregelt ist dieses Konstrukt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), § 741 ff. sowie in § 1008 ff, sofern es sich bei dem Eigentum um eine Sache handelt. Das klassische Beispiel einer Bruchteilsgemeinschaft ist ein Ehepaar, das gemeinsam eine Immobilie erwirbt. So ist für diesen Fall etwa in § 742 BGB festgelegt, dass jedem Teilhaber gleiche Anteile an dem Recht zustehen – was im Fall des Ehepaares bedeutet, dass jeder Ehepartner den gleichen Anteil, auch Miteigentum nach Bruchteilen genannt, am Haus besitzt. Es kann jedoch auch abweichende Regelungen geben, wenn diese explizit vertraglich genannt werden. Außerdem kann jeder von ihnen frei über seinen Miteigentumsanteil verfügen, jedoch nicht über die Immobilie als Ganzes. In der Praxis ist ein Miteigentumsanteil aber kaum auf dem Markt vermittelbar.

Grundsätzlich gibt es im Bürgerlichen Gesetzbuch vier Formen des Eigentums, die sich unter folgenden Begriffen zusammenfassen lassen:

• Alleineigentum
• Sonder- und Gemeinschaftseigentum innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft
• Miteigentum nach Bruchteilen innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft
• Gesamthänderisch gebundenes Eigentum innerhalb einer Gesamthandsgemeinschaft

Die Gesamthandsgemeinschaft definiert sich dabei vor allem in ihrer gegensätzlichen Bedeutung zur Bruchteilsgemeinschaft. So bedeutet sie zwar ebenfalls, dass mehrere Personen Eigentum an einer Sache besitzen. Der Unterschied zwischen Gesamthandsgemeinschaft und Bruchteilsgemeinschaft ist aber, dass das Miteigentum bei letzterer klar definiert und theoretisch separat veräußerbar ist. Bei  einer Gesamthandsgemeinschaft erfolgt die Teilung in der Form, dass die einzelnen Mitglieder der Gesamthandsgemeinschaft ihren Anteil nicht unabhängig von den anderen verkaufen können. Ein klassisches Beispiel für eine Gesamthandsgemeinschaft ist eine Erbengemeinschaft, die eine Immobilie erbt und nur in der Gruppe über das Haus verfügen kann. Somit kann eine Erbengemeinschaft keine Bruchteilsgemeinschaft sein.

Was die Umsatzsteuer bei einer Bruchteilsgemeinschaft angeht, ist hier insbesondere eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2018 von Bedeutung. Zuvor war es so, dass Bruchteilsgemeinschaften als umsatzsteuerliche Unternehmer behandelt wurden, wenn sie einer wirtschaftlichen Tätigkeit nachhaltig und selbstständig nachgingen. Beispielsweise konnte das die Vermietung eines Hauses sein. Das heißt, die Bruchteilsgemeinschaft hatte eine eigene Steuernummer, mit der sie Rechnungen ausstellen konnte. Auch führte die Bruchteilsgemeinschaft Umsatzsteuer ab.

Mit der neuen Rechtssprechung hat sich das geändert. Nicht die Bruchteilsgemeinschaft darf der Unternehmer sein, sondern die einzelnen Miteigentümer sind als Unternehmer zu werten. Das heißt, die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft müssen Umsatzsteuer abführen und Rechnungen stellen. Hintergrund der Entscheidung ist, dass Bruchteilsgemeinschaften laut Bundesfinanzhof zivilrechtlich nicht rechtsfähig sind und entsprechend umsatzsteuerlich keine Leistungen erbringen können.

Wenn eine Bruchteilsgemeinschaft sich zur Vermietung einer Immobilie entschließt, ist das ohne Weiteres möglich. Ein Beispiel können Eheleute sein, die gemeinsam eine Wohnung als Kapitalanlage erwerben und vermieten. Gibt es keine abweichende Vereinbarung, ist die Vermietung als Verwaltungsmaßnahme gemäß § 744 BGB zu werten. Dort ist festgelegt, dass innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands den Teilhabern auch gemeinschaftlich zusteht. Bezogen auf die Vermietung heißt das, dass ein Miteigentümer der Bruchteilsgemeinschaft nicht alleine vermieten kann, sondern nur gemeinsam mit dem anderen.

Hinsichtlich des Mietvertrags ist jedoch zu beachten, dass der Mieter ihn nicht mit der Bruchteilsgemeinschaft selbst, sondern nur mit den einzelnen Mitgliedern schließen kann und diese auch alle den Vertrag unterzeichnen müssen. Andersartige Regelungen müssen schriftlich getroffen und entsprechend deutlich im Mietvertrag gekennzeichnet werden, beispielsweise wenn ein Miteigentümer die anderen vertreten soll.

In der Theorie kann jedes Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft frei über seinen Anteil an einer Immobilie verfügen und diesen auch entsprechend verkaufen. Darin liegt auch der große Unterschied zwischen einer Bruchteilsgemeinschaft und einer Gesamthandsgemeinschaft, die ausschließlich gemeinschaftlich handeln kann.
Es spielt dabei keine Rolle, ob die Bruchteilsgemeinschaft ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte – alles wird gleich behandelt. Da sich ein Anteil an einer Immobilie allerdings in der Praxis nur schwer auf dem freien Markt veräußern lässt, ist es wenig realistisch, auf eigene Faust zu handeln.

Jedes Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft hat das Recht, die Auflösung der Gemeinschaft zu beantragen. Diese Auflösung kann auf mehreren Wegen geschehen:

• Die Immobilie wird an einen Dritten veräußert, so dass jedes Mitglied seinen Anteil am Verkaufserlös erhält.
• Ein Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft übernimmt den Anteil des anderen Mitglieds und er wird zum Alleineigentümer der gesamten Immobilie. Beispiel: Ein Ehepartner, der bei einer Scheidung von seinem Mann oder seiner Frau den Anteil am gemeinsamen Haus abkauft.
• Die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft können sich auf kein gemeinsames Vorgehen einigen. In diesem Fall wäre die Teilungsversteigerung der letzte Ausweg, um die Bruchteilsgemeinschaft aufzulösen. Allerdings sollten die Eigentümer beachten, dass hierbei häufig nur Verkaufspreise unter dem aktuellen Marktwert erzielt werden, so dass die Teilungsversteigerung die schlechteste aller möglichen Varianten ist.

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