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Postbankstudie ,,Wohnatlas 2016“: Auswirkungen des Bevölkerungswachstums auf die Immobilienpreise bis 2030
Die Postbank hat mit ihrer aktuellen Studie Wohnatlas 2016 für dieses Jahr ein stetiges Wachstum der Immobilienpreise in deutschen Großstädten prognostiziert (siehe Tabelle unten). Grund hierfür sei die Urbanisierung, das heißt der Trend in zentrale Stadtlagen zu ziehen. Dem Jahresausblick der Studie, welche die Immobilienpreise anhand des jeweiligen Bevölkerungswachstums bemisst, galt diesjährig ein besonderes Maß an Aufmerksamkeit: Erstmalig wurde der Einfluss des Zuzuges von Flüchtlingen auf die Nachfrage nach Wohnraum berücksichtigt.
Steigen die Immobilienpreise mit dem Bevölkerungszuwachs?
Die Studie umfasst die durchschnittlichen Immobilienpreise von 36 Großstädten aus Deutschland. Grundsätzlich unterliegen die Preistendenzen folgender Regelung: Ein Prozent Bevölkerungsanstieg führt bei Eigentumswohnungen zu 3,5 Prozent höheren Preisen. Bei Häusern ist es ähnlich. Die Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt ist somit unter anderem vom Bevölkerungswachstum abhängig. Die folgende Tabelle stellt Bevölkerungszuwachs und Preisentwicklung anhand beispielhafter Großstädte gegenüber:
| Stadt | Bevölkerungsentwicklung bis 2030 | Preisentwicklung Eigentumswohnungen bis 2030 |
|---|---|---|
| Berlin | 4,74 % | 14,49 % |
| Hamburg | 4,38 % | 13,86 % |
| Stuttgart | 3,19 % | 10,01 % |
| Nürnberg | 2,41 % | 7,30 % |
| München | 1,58 % | 4,90 % |
| Dresden | 1,57 % | 4,06 % |
| Bremen | 0,48 % | 0,21 % |
| Hannover | -0,11 % | -1,35 % |
| Frankfurt | -2,05 % | -8,12 % |
| Erfurt | -5,07 % | -19,13 % |
| Rostock | -5,84 % | -22,91 % |
| Chemnitz | -13,47 % | -48,58 % |
*Quelle: Postbankstudie Wohnatlas 2016
Bevölkerungswachstum für Preisanstieg nicht alleinverantwortlich
Laut Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand der postbänkischen Immobilienfinanzierung, lassen sich die gestiegenen Preise in München zu ,,73 Prozent auf das Bevölkerungswachstum zurückführen“. Doch auch andere Faktoren sind für ihn bedeutsam: Die Erschließung von Neubaugebieten, der infrastrukturelle Ausbau oder die Ansiedlung großer Unternehmen, beeinflussen den Immobilienmarkt derzeit zusätzlich. Ein weiterer Faktor für den Wertzuwachs: Der Wunsch nach mehr Wohnraum. Im Jahr 2005 lag die normale Größe einer Eigentumswohnung bei 71,8 Quadratmetern. Nun sind es im Schnitt 73,3 Quadratmeter. Dies klingt vorerst nicht ausschlaggebend, doch die steigende Nachfrage führte seitdem beispielsweise in München zum Preisanstieg eines einzelnen Quadratmeters um 95 Prozent.
Mögliche Auswirkungen für potentielle Immobilienverkäufer sind gegeben
Der Experte sieht durch den Flüchtlingszuzug ,,keinen unmittelbaren Einfluss auf den Verkaufspreis von Immobilien“. Wohnatlas offenbart somit in seinem Kern durchaus einen Kritikpunkt: Die Studie unterliegt der Annahme, dass bis 2030 ca. eine Million Menschen durch den Flüchtlingszuzug in der Bundesrepublik erfolgreich integriert werden. Das ist selbstverständlich wünschenswert, aufgrund der aktuellen Flüchtlingsdebatte jedoch keineswegs pauschal voraussagbar. Faktisch führt der gegebene Bedarf nach günstigen Wohnraum merklich zu Engpässen im Bereich der geförderten Wohnungen. Die Nachfrage nach teureren Mietwohnungen steigt und treibt das Mietniveau nach oben. Herr Pfeiffenberger spricht in diesem Punkt von einem kaskadenartigen Effekt: ,,Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern wird ebenfalls anziehen und die Immobilienpreise nach oben treiben!“.