Grundstückswert ermitteln: Wichtige Faktoren bei der Grundstücksbewertung, inkl. Rechner

Vorteile der Grundstücksbewertung von immoverkauf24

Wie funktioniert die individuelle Grundstücksbewertung von immoverkauf24?

Wenn Sie den Grundstückswert ermitteln möchten, starten Sie am besten mit unserem kostenlosen Online-Rechner. Als Ergebnis der Grundstücksbewertung erhalten Sie sofort eine Preisspanne für Ihre Region sowie weitere hilfreiche Informationen als mehrseitige PDF per E-Mail. Für eine präzisere und individuelle Schätzung Ihres Grundstücks – etwa bei Verkaufsabsicht – empfehlen wir Ihnen gerne einen lokalen Immobilienexperten für eine kostenlose Bewertung vor Ort. 

Eine Grundstücksbewertung ermittelt den Wert eines Grundstücks unter Berücksichtigung von Faktoren wie Lage, Größe oder Nutzungspotenzial. Lassen Sie Ihren Grundstückswert berechnen, erhalten Sie eine fundierte Grundlage für Verkaufspreis, rechtliche Zwecke oder die Planung künftiger Modernisierungen bzw. Sanierungen. Ein kostenloser Grundstückswert-Rechner bietet einen guten Überblick, für eine präzise Wertermittlung Ihres Grundstücks ist jedoch ein professioneller Gutachter nötig. 

Um den Grundstückswert zu ermitteln, werden verschiedene Daten zusammengeführt, die ein realistisches Bild des aktuellen Marktwerts ergeben. Eine Grundstücksbewertung beantwortet dabei nicht nur die Frage „Was ist mein Grundstück wert?“, sondern unterstützt Eigentümer auch bei wichtigen Entscheidungen – etwa, wenn Sie ein Grundstück entwickeln oder verkaufen möchten. Grundlage der Wertermittlung für Grundstücke ist stets die Analyse von Faktoren wie Lage, Größe, Nutzbarkeit sowie Vergleichsdaten, bevor Sie ein Grundstück schätzen lassen oder den präzisen Grundstückswert berechnen können.

Schritt für Schritt erklärt: So läuft die Grundstücksbewertung ab

1. Bodenrichtwert recherchieren: Ausgangspunkt ist die Ermittlung des aktuellen Bodenrichtwerts, den die regionalen Gutachterausschüsse veröffentlichen. Er gibt an, welche Werte für ähnliche Grundstücke in vergleichbarer Lage erzielt wurden.
2. Grundstücksdaten erfassen: Grundstücksfläche, Zuschnitt, Erschließung und baurechtliche Vorgaben werden zusammengestellt, um eine objektive Basis für die Wertermittlung des Grundstücks zu schaffen.
3. Grundwert berechnen: Anschließend wird der Bodenwert ermittelt, indem Bodenrichtwert und Grundstücksgröße multipliziert werden. Dieser Wert bildet die Grundlage, um den Grundstückswert zu berechnen.
4. Einflussfaktoren einbeziehen: Lagequalität, Bebaubarkeit, Umgebung, rechtliche Einschränkungen oder Besonderheiten wie Hanglagen können den Wert erhöhen oder mindern. Diese Angaben sind wichtig, wenn Sie Ihr Grundstück schätzen oder professionell den Grundstückswert ermitteln lassen möchten.
5. Vergleich mit Marktdaten: Regionale Verkaufszahlen ähnlicher Grundstücke dienen zur Plausibilisierung des Ergebnisses und zeigen, ob der ermittelte Wert marktgerecht ist. 

Um den Grundstückswert zu berechnen, stehen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung – denn nicht jedes Grundstück lässt sich gleich bewerten. Je nach Nutzung, Marktsituation und verfügbaren Vergleichsdaten greifen Experten auf verschiedene Verfahren zurück, um den Grundstückswert zu ermitteln und eine verlässliche und vor allem marktgerechte Grundstücksbewertung durchzuführen. 

• Vergleichswertverfahren zur Grundstücksbewertung

Das Vergleichswertverfahren ist die bevorzugte Methode, wenn Sie ein Grundstück bewerten möchten, für das ausreichend Verkaufsdaten ähnlicher Grundstücke vorliegen. Grundgedanke dieses Verfahrens zur Grundstücksbewertung ist es, den durchschnittlichen Verkaufspreis ähnlicher Immobilien als Orientierung für Ihren Grundstückswert zu nehmen. 

Hierzu werden Preise realer, kürzlich verkaufter Vergleichsobjekte herangezogen und auf Ihr Grundstück übertragen. So lässt sich marktgerecht und praxisnah einschätzen, wie viel Ihr Grundstück wert ist. Diese Methode eignet sich besonders für unbebaute Grundstücke in gut dokumentierten Lagen. 

• Grundstückswert anhand des Bodenrichtwerts berechnen

Fehlen genügend Vergleichsdaten, wird der Grundstückswert mit dem Bodenrichtwert berechnet. Dafür fasst die zuständige Gemeinde nutzungsgleiche Grundstücke zu einer sogenannten Bodenrichtwertzone zusammen. Den Quadratmeterwert für unbebauten Boden in derselben Zone bewertet ein Gutachterausschuss auf Basis des Quadratmeterpreises, den vergleichbare Grundstücke kürzlich bei notariell beurkundeten Verkäufen erzielt haben.

Für die Wertermittlung Ihres Grundstücks müssen Sie zunächst herausfinden, zu welcher Bodenrichtwertzone Ihre Liegenschaft gehört. Diese Information veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der einzelnen Bundesländer regelmäßig in sogenannten Bodenrichtwertkarten. Diese können Sie unter anderem beim Bodenrichtwertinformationssystem Deutschlands (BORIS-D) abrufen.

Um Ihren Grundstückswert anhand des Bodenrichtwerts zu ermitteln, sieht die Berechnung wie folgt aus:

• Bodenrichtwert x Grundstück in m² = Grundstückswert

Allerdings darf nicht jeder Quadratmeter eines Grundstücks bebaut werden. Unterschieden wird zwischen Bauland und unbebaubarem Hinterland. Wenn Sie wissen, wie die Aufteilung auf Ihrem Grundstück aussieht, benötigen Sie zur Berechnung des ungefähren Grundstückswerts folgende Formel: 

• (Bodenrichtwert Bauland x Bauland in m²) + (Bodenrichtwert Hinterland x Hinterland in m²) = Grundstückswert

Doch aufgepasst: Der Bodenrichtwert legt nicht den Verkaufswert fest! In der Regel liegt dieser 10 bis 20 Prozent über oder unter dem Bodenrichtwert. Um den tatsächlichen Wert Ihres Grundstücks zu ermitteln, müssen alle individuellen Eigenschaften der Liegenschaft berücksichtigt werden – und das kann nur ein Immobilienprofi. 

• Ertragswertverfahren zur Bewertung vermieteter Grundstücke 

Das Ertragswertverfahren spielt bei reinen Grundstücken eine untergeordnete Rolle, wird aber angewendet, wenn das Grundstück selbst Erträge abwirft – etwa durch Erbbaurechte, Stellplätze oder gewerbliche Bodenpacht. Es ist also vor allem für Vermieter relevant, deren Grundstück dauerhaft Einnahmen generiert.

Bei der Grundstücksbewertung mithilfe des Ertragswertverfahrens wird der Grundstückswert ermittelt, indem der nachhaltig erzielbare jährliche Reinertrag durch einen Zinssatz (Liegenschaftszins) kapitalisiert wird. Vereinfacht sieht die Berechnung wie folgt aus:

• Reinertrag / Liegenschaftszins = Ertragswert des Grundstücks 

• Grundstückswert berechnen mit einer Bauträgerkalkulation 

Bauland ist knapp. Aus diesem Grund treten Bauträger – also Unternehmen, die Gebäude errichten und diese dann verkaufen – vermehrt an Grundstückseigentümer heran, um die Liegenschaft zu erwerben. Bauträger nutzen eine eigene Methode, um den Kaufpreis für das Grundstück zu ermitteln. Die Methode ist relativ simpel: Der Bauträger zieht die Kosten für den Bau und seine Gewinnmarge vom erwarteten Verkaufserlös der (noch zu bauenden) Immobilie ab. Der Differenzbetrag ist der Grundstückswert nach der Bauträgerkalkulation. 

Für Grundstücksbewertungen, die von Gerichten anerkannt werden – also „gerichtsfest“ sind – müssen Sie einen vereidigten Gutachter hinzuziehen. Für den Grundstücksverkauf ist ein Makler ein kompetenter Partner. Dieser kennt den Immobilienmarkt Ihrer Region ganz genau und bringt verschiedene Kompetenzen und Vorteile in die Beratung mit ein: 

• Er verfügt über detaillierte Markt- und Fachkenntnisse.
• Er kennt die Nachfragesituation der Lage und des Objekts.
• Er schätzt das Preisniveau objektiv ein.
• Er bietet diese Dienstleistungen im Rahmen eines Vermittlungsauftrags kostenlos an. 

Wenn Sie einen kompetenten Grundstücksmakler in Ihrer Nähe suchen, bietet immoverkauf24 Ihnen die Maklersuche an. Wir arbeiten deutschlandweit erfolgreich mit etwa 500 zuverlässigen Maklern zusammen. 

Wer den Grundstückswert ermitteln möchte, stellt schnell fest: Es sind nicht nur Fläche und Lage entscheidend, sondern eine Vielzahl an Kriterien, die gemeinsam bestimmen, wie viel Ihr Grundstück wert ist. Für eine realistische Grundstücksbewertung betrachten Fachleute die baulichen Möglichkeiten, die Qualität des Bodens, die Erschließungssituation sowie Markteinflüsse. Diese Faktoren machen die Wertermittlung eines Grundstücks besonders komplex und zugleich unverzichtbar, wenn Sie den Grundstückswert berechnen möchten – sei es für Verkauf, rechtliche Zwecke oder als Grundlage für Investitionsentscheidungen.

Wertsteigernde und mindernde Faktoren in der Grundstücksbewertung:

• Makro- und Mikrolage: der stärkste Einflussfaktor

Die Lage ist der zentrale Punkt jeder Bewertung eines Grundstücks. Die Makrolage beschreibt die Region: Ballungsräume, wirtschaftlich starke Städte und gut angebundene Landkreise erzielen höhere Grundstückswerte als strukturschwache Gegenden. Die Mikrolage betrachtet dagegen das direkte Umfeld des Grundstücks – also Nachbarschaft, Lärmbelastung, Sonnenausrichtung, Aussicht, Parks oder Parkmöglichkeiten.

Auswirkung auf den Grundstückswert: Eine gefragte Lage kann den Wert eines Grundstücks deutlich erhöhen. Eine ungünstige Verkehrslage, schlechte Infrastruktur oder starke Immissionen dagegen senken ihn spürbar. Wer den Grundstückswert ermitteln möchte, sollte deshalb beide Lageebenen analysieren.

• Grundstücksgröße und Zuschnitt: Das Bebauungspotenzial zählt

Je größer das Grundstück, desto höher ist meist der absolute Grundstückswert – aber nicht zwangsläufig der Preis pro Quadratmeter. Besonders große Grundstücke haben oft niedrigere Quadratmeterpreise, weil Nachfrage und Bebauungsmöglichkeiten begrenzt sind. Auch der Zuschnitt wirkt sich auf die Grundstücksbewertung aus: Ein rechteckiges, gut nutzbares Grundstück ist wertvoller als ein unregelmäßig geschnittenes oder sehr schmales Flurstück.

Auswirkung auf den Grundstückswert: Ein optimaler Zuschnitt erleichtert zukünftige Bauvorhaben und steigert den Marktwert. Wer sich fragt „Was ist mein Grundstück wert?“, erhält bei ungünstigen Zuschnitten oft Abzüge.

• Bebaubarkeit und baurechtliche Rahmenbedingungen

Die bauliche Nutzung gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist ein maßgeblicher Faktor bei der Wertermittlung von Grundstücken. Entscheidend ist, ob es sich um Bauland, Bauerwartungsland oder ein Grundstück mit besonderer Zweckbindung handelt (z.B. Sonderbauflächen). Ein gültiger Bebauungsplan, der eine Wohn- oder Gewerbenutzung zulässt, steigert den Wert deutlich.

Auswirkung auf den Grundstückswert: Je größer die mögliche Ausnutzung (z.B. Geschossflächenzahl oder Grundflächenzahl), desto höher fällt die Bewertung des Grundstücks aus. Ist die Bebauung stark eingeschränkt oder nicht gesichert, mindert das den Wert erheblich.

• Erschließungsgrad: Anschlüsse erhöhen den Grundstückswert

Ein voll erschlossenes Grundstück – mit gesichertem Zugang zu Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Breitband, eventuell Gas – erzielt auf dem Markt höhere Preise. Fehlen Anschlüsse, steigen die zukünftigen Kosten für Käufer, was den Grundstückswert mindert.

Auch der Entwicklungszustand (Bauerwartungsland → Rohbauland → baureifes Land) beeinflusst, wie viel Sie für Ihr Grundstück erwarten können. Voll erschlossene Bauplätze erzielen regelmäßig Höchstpreise. Wer ein Grundstück schätzen lassen möchte, sollte daher immer prüfen lassen, welche Erschließung bereits vorhanden ist.

• Bodenbeschaffenheit und Umweltfaktoren

Die Qualität des Bodens entscheidet wesentlich darüber, wie gut und zu welchen Kosten gebaut werden kann. Ein hoher Grundwasserstand, felsige Untergründe, Hanglagen, weiche Böden oder Altlasten führen zu erhöhten Baukosten – und damit zu einer niedrigeren Grundstücksbewertung.

Auswirkung auf den Grundstückswert: Je stabiler und unbelasteter der Boden, desto höher der Marktwert. Bei Verdacht auf Altlasten verlangen Experten häufig Gutachten, bevor sie den Grundstückswert berechnen.

• Bestehende Bebauung: Zustand, Alter und Nutzbarkeit

Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, wird der Wert des Gebäudes separat berechnet – häufig über das Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Ein modernes, gut gepflegtes Gebäude steigert den Grundstückswert, während sanierungsbedürftige oder nicht nutzbare Bebauungen den Wert senken.

Ein Abrissobjekt vermindert den Gesamtwert, weil zusätzliche Kosten auf Käufer zukommen. In der Praxis wirkt ein solches Gebäude häufig eher wertmindernd als wertsteigernd.

• Markt- und Nachfragesituation

Der Grundstücksmarkt unterliegt regionalen Schwankungen. Steigende Nachfrage – beispielsweise in Hochschulstädten oder wirtschaftlich starken Bereichen – führt zu höheren Preisen. Sinkt die Nachfrage aufgrund wirtschaftlicher Entwicklungen oder Zinsanstiege, fällt häufig auch der Grundstückswert.

Auswirkung auf den Grundstückswert: Marktzyklen bestimmen, wie attraktiv ein Grundstück im aktuellen Verkaufsmoment ist. Daher sollten Eigentümer, die ihr Grundstück bewerten möchten, Preisentwicklungen regelmäßig beobachten. Beim Immobilienverkauf ist also nicht nur das Objekt, sondern auch der richtige Verkaufszeitpunkt entscheidend.

• Infrastruktur und zukünftige Entwicklungspläne

Bei einer fundierten Wertermittlung von Grundstücken fließen auch städtebauliche Planungen mit ein – ein Punkt, den viele Eigentümer unterschätzen. Geplante Infrastrukturvorhaben wie neue Bahnlinien, Gewerbegebiete, Schulen oder Grünflächen wirken sich positiv auf die Grundstücksbewertung aus. Umgekehrt können geplante Industrieanlagen, neue Hauptverkehrsachsen oder Windkraftanlagen den Wert mindern.

• Rechtliche Besonderheiten und Belastungen

Grunddienstbarkeiten, Wegerechte, Erbbaurechte, Leitungsrechte, Denkmalschutz oder Baulasten können den Grundstückswert erheblich reduzieren.

Auswirkung auf den Grundstückswert: Je stärker die Nutzungsfreiheit eingeschränkt ist, desto geringer fällt der Wert aus. Möchten Sie den Grundstückswert ermitteln, sollten alle rechtlichen Eintragungen im Grundbuch geprüft werden. 

Eine Grundstücksbewertung ist immer dann sinnvoll, wenn Sie wichtige Entscheidungen treffen oder rechtliche Vorgaben einhalten müssen. Ob Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Finanzierung – in all diesen Situationen hilft eine fundierte Bewertung des Grundstücks, um auf Basis des ermittelten Grundstückswerts fair zu verhandeln oder steuerliche Pflichten zu erfüllen. 

• Verkauf: Um einen marktgerechten Angebotspreis beim Verkauf Ihres Grundstücks festzulegen und weder unter noch über Wert zu verkaufen, schafft eine aktuelle Grundstücksbewertung Sicherheit für Preisverhandlungen.

• Kauf: Auch beim Kauf eines Grundstücks sollten Sie prüfen, ob der geforderte Preis realistisch ist. Eine unabhängige Wertermittlung schützt vor Fehlentscheidungen.

• Scheidung: Der Grundstückswert ist Grundlage für den Zugewinnausgleich im Scheidungsfall. Hier muss der Wert gerichtsfest ermittelt werden.

• Erbschaft: Für Erbauseinandersetzungen oder zur Festlegung der Erbschaftsteuer wird der Grundstückswert berechnet. Je nach Einigung der Erben gibt es hier unterschiedliche Anforderungen.

• Zwangsversteigerung: Das Gericht benötigt eine Bewertung des Grundstücks zur Festlegung des Verkehrswerts beim Zwangsversteigerungen. Der ermittelte Wert wird häufig konservativ angesetzt. 

• Beleihung und Finanzierung: Banken ermitteln den Beleihungswert nach der BelWertV, um ihr Risiko abzusichern. Dieser Wert liegt meist unter dem tatsächlichen Marktwert eines Grundstücks und beeinflusst die maximale Kreditvergabe. 

• Finanzamt und steuerliche Zwecke: Für steuerliche Nachweise, etwa Grundsteuer, Abschreibungen oder Förderungen, verlangt das Finanzamt belastbare Werte. Eine aktuelle Grundstücksbewertung sorgt dafür, dass Sie korrekte Angaben machen und rechtlich abgesichert sind. 

• Vermögensübersicht und private Planung: Viele Eigentümer möchten wissen, „Was ist mein Grundstück wert?“. Die Wertermittlung unterstützt bei Altersvorsorge, Portfolio-Optimierung und strategischen Entscheidungen über die Immobilie.

• Bauplanung und Projektentwicklung: Vor Neubau, Anbau oder Projektentwicklung ist eine realistische Schätzung des Grundstückswerts entscheidend, um die Wirtschaftlichkeit zu prüfen und Investitionsentscheidungen fundiert zu treffen. 
   

Viele Eigentümer möchten zunächst schnell und unkompliziert den Grundstückswert ermitteln, bevor sie sich für eine umfassende Grundstücksbewertung entscheiden. Ein kostenloser Grundstückswert-Rechner bietet dafür eine erste Orientierung und hilft Ihnen einzuschätzen, in welcher Größenordnung sich der Grundstückswert bewegt. Sobald jedoch rechtliche, steuerliche oder wirtschaftlich bedeutsame Entscheidungen anstehen, reicht ein vereinfachtes Verfahren meist nicht mehr aus. Dann ist es sinnvoll, das Grundstück professionell bewerten zu lassen, um fundierte Ergebnisse zu erhalten. 

Was kann ein kostenloser Grundstückswert-Rechner?

Ein Grundstückswert-Rechner greift auf öffentlich verfügbare, statistische Werte und Grundlagendaten zurück, um den Grundstückswert grob zu ermitteln. Er eignet sich vor allem, wenn Sie schnell einen Überblick benötigen oder sich fragen: „Was könnte mein Grundstück wert sein?“. Die Eingabe ist einfach: Lage, Grundstücksgröße und einige objektspezifische Angaben genügen – anschließend erhalten Sie einen Richtwert, der Ihnen hilft, den Grundstückswert einzuordnen und erste Entscheidungen vorzubereiten.

Ein solcher Rechner ist ideal, wenn Sie Ihr Grundstück kostenlos bewerten möchten und keine rechtlich belastbaren Werte benötigen. Er ersetzt jedoch keine individuelle Analyse vor Ort, keine Prüfung der baurechtlichen Rahmenbedingungen und keine Bewertung komplexer Besonderheiten. 

Die Kosten, um den Grundstückswert ermitteln zu lassen, hängen vom gewünschten Detailgrad der Grundstücksbewertung ab. Für eine erste Orientierung reicht oft ein kostenloser Grundstückswert-Rechner, der auf Bodenrichtwerten, Lagefaktoren und statistischen Daten basiert. Für präzisere Einschätzungen eignet sich ein Kurzgutachten für 100 bis 500 Euro, das Vergleichsdaten nutzt, aber rechtlich nicht bindend ist.

Müssen Sie jedoch eine belastbare, gerichtsfeste Wertermittlung erhalten – etwa bei komplexen Faktoren wie Altlasten, Erbbaurecht oder unklarer Bebaubarkeit – ist ein Vollgutachten eines zertifizierten Sachverständigen notwendig. Dieses analysiert Bodenrichtwerte, rechtliche Rahmenbedingungen, Marktanpassungen und individuelle Besonderheiten. Die Kosten liegen typischerweise bei 0,5 % bis 1 % des Grundstückswerts und bieten eine verlässliche Entscheidungsgrundlage für Verkauf, Finanzierung oder rechtliche Zwecke. Bei einem Grundstück im Wert von 100.000 Euro belaufen sich die Kosten der Grundstücksbewertung zum Beispiel auf ca. 800 bis 1.200 Euro. 

Ein realistischer Grundstückswert entsteht aus einer Kombination verschiedener Faktoren – und genau hier liegt die Herausforderung für Eigentümer. Wer den Grundstückswert ermitteln möchte, sollte neben Bodenrichtwerten auch Nutzungsmöglichkeiten, Bebaubarkeit, Lagequalität und rechtliche Rahmenbedingungen prüfen. Eine fundierte Grundstücksbewertung beantwortet die Frage: Was ist mein Grundstück unter aktuellen Marktbedingungen und mit allen individuellen Eigenschaften wert? Makro- und Mikrolage, Zuschnitt, Erschließung, Altlastenpotenziale und baurechtliche Besonderheiten bestimmen gemeinsam den tatsächlichen Wert.

Für eine verlässliche Bewertung des Grundstücks empfiehlt sich ein klarer Fahrplan: Online verfügbare Daten wie Bodenrichtwerte und Bebauungspläne liefern erste Orientierung. Spätestens beim Verkauf, einer Finanzierung, Erb- oder Scheidungsfällen ist jedoch ein erfahrener Sachverständiger notwendig, der die Faktoren vor Ort prüft und den Grundstückswert berechnen kann. So treffen Sie fundierte Entscheidungen und vermeiden Fehleinschätzungen.