Bruchteilseigentum – Was Bruchteilseigentümer wissen sollten

Als Bruchteilseigentum bezeichnet man das jeweilige Eigentum mehrerer Personen an einer einzigen Immobilie. Das Objekt wird dabei nicht real geteilt, sondern nur ideell unter den einzelnen Eigentümern – in der Regel zu gleichen Teilen. Wir erläutern, was Bruchteilseigentümer wissen müssen, wenn sie ihr Bruchteilseigentum verkaufen wollen und welche Besonderheiten es ansonsten zu beachten gilt.

Die Begriffe Bruchteilseigentum, Gesamthandseigentum und Teileigentum haben unterschiedliche Bedeutungen. Bruchteilseigentum und Miteigentum nach Bruchteilen hingegen meinen im Grunde dasselbe. Wir erläutern die Begriffe im Detail:

Bruchteilseigentum/Miteigentum nach Bruchteilen

Wenn eine Immobilie mehreren Eigentümern zu einem bestimmten Anteil gehört, besitzt jeder von ihnen Bruchteilseigentum am betreffenden Haus oder der Wohnung. Eine andere Bezeichnung für Bruchteilseigentum ist auch „Miteigentum nach Bruchteilen“. Jeder Eigentümer besitzt also einen Miteigentumsanteil. Ist nicht anderes rechtlich geregelt, wird die Immobilie in einer Bruchteilsgemeinschaft – so die Bezeichnung der Gemeinschaft der Bruchteilseigentümer – zu gleichen Teilen untereinander aufgeteilt. Das klassische Beispiel einer Bruchteilsgemeinschaft sind Ehepaare, die gemeinsam ein Einfamilienhaus kaufen und sich beide als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Ihr Haus wird dabei nicht in Form einer Realteilung in zwei Hälften aufgeteilt, vielmehr gibt es nur eine ideelle Teilung. Jeder Eigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen, das heißt, er kann ihn auch ohne Zustimmung des anderen Eigentümers belasten oder sein Bruchteilseigentum verkaufen – so zumindest die Theorie. In der Praxis erweist sich dieses Vorgehen aber oftmals als wenig aussichtsreich, weil die Hälfte eines Hauses kaum marktgängig ist.

Gesamthandseigentum

Das Gegenstück zum Bruchteilseigentum ist Gesamthandseigentum. Dabei gehört eine Immobilie zwar ebenfalls mehreren Personen, sie wird aber nicht in einzelne Bruchteile aufgeteilt, sondern befindet sich „in der gesamten Hand“ der Eigentümer. Das heißt, alle Eigentümer können nur gemeinschaftlich Entscheidungen hinsichtlich der Immobilie treffen. Ein Beispiel dieses in der Praxis eher seltener anzutreffenden rechtlichen Konstrukts ist die Erbengemeinschaft.

Teileigentum

Das Teileigentum wiederum bezeichnet das Sondereigentum an Räumlichkeiten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nicht als Wohnung, sondern für Gewerbe oder freiberufliche Tätigkeiten genutzt werden. Beispiele dafür sind Arztpraxen oder Geschäftsräume, die sich häufig im Erdgeschoss eines Mehrparteienhauses befinden. Gemäß Wohnungseigentumsgesetz ist das Teileigentum immer in Verbindung mit dem Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum zu sehen (§1 WEG, Abs.3).

Gesetzlich geregelt ist das Bruchteilseigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch, und zwar in den Paragrafen 1008 bis 1011. Dabei wird das Eigentum an einer Sache nur ideell geteilt, das heißt, dass bei einer Immobilie jeder Eigentümer Miteigentümer am gesamten Objekt ist. Entsprechend sind im Grundbuch einer Immobilie alle Eigentümer namentlich vermerkt, und zwar in Abteilung 1. Gibt es keine gesonderten Regelungen, erfolgt die Aufteilung des Bruchteilseigentums zu gleichen Teilen.

Neben Ehepaaren, die gemeinsam eine Wohnung oder ein Haus kaufen und somit eine Bruchteilsgemeinschaft bilden, gibt es noch andere Fälle, in denen Bruchteilseigentum bewusst gebildet wird. So können sich beispielsweise auch Freunde oder Verwandte für die gemeinsame Investition in ein Haus entscheiden, wenn sie alleine die hohen Immobilienpreise oder Grundstücks- und Baukosten nicht tragen wollen bzw. können.

Aufgrund seiner speziellen rechtlichen Konstruktion gibt es beim Bruchteilseigentum Nachteile, die bei Eigentum nicht existieren, das beispielsweise nach einem Teilungsplan gemäß Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist. So besteht für den Bruchteilseigentümer grundsätzlich das Risiko der voll umfänglichen Haftung für das Gesamteigentum. Das heißt, es geht nicht nur um eine einzelne Wohneinheit, die ein Eigentümer besitzt, sondern immer um die gesamte Immobilie. Relevant wird das vor allem in Krisensituationen oder bei finanziellen Problemen. Möglich sind beispielsweise folgende Fälle:

• Die Bruchteilseigentümer sind sich in der Verwaltung oder der Verwendung des Objekts nicht einig – etwa wenn ein Eigentümer verkaufen möchte, der andere aber nicht, wie es bei einer Scheidung manchmal möglich sein kann. Unter Umständen kann dann der Miteigentümer eine Teilungsversteigerung erzwingen, wenn er an seinem Vorhaben unbedingt festhält. Er sollte aber wissen, dass eine Teilungsversteigerung immer die schlechteste Lösung ist, da der Versteigerungspreis meist weit unter dem Marktwert der Immobilie liegt.
• Das Haus wurde über ein Immobiliendarlehen finanziert, ein Miteigentümer wird jedoch zahlungsunfähig und kann seinen Kredit nicht mehr bedienen. Im schlimmsten Fall kann es in der Folge zur Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft kommen, denn es droht durch die gemeinschaftliche Haftung und die fehlende Realteilung nicht nur die Zwangsvollstreckung des Bruchteilseigentums, sondern der gesamten Immobilie. Verhindert werden kann dies nur, wenn das jeweilige Bruchteilseigentum an einen neuen Miteigentümer verkauft werden kann oder die Gemeinschaft die Raten des zahlungsunfähigen Miteigentümers übernimmt.
• Der Eigentümer plant die Beleihung seines Bruchteilseigentums, um etwa eine andere größere Anschaffung zu finanzieren, auf die er dringend angewiesen ist. Wenn jedoch die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch erfolgt, haftet letztlich die ganze Immobilie. Entsprechend dürften die anderen Eigentümer die Beleihung von Bruchteilseigentum durch einen einzelnen Eigentümer kritisch sehen. Wie erfolgreich die Pläne des Eigentümers letztlich sind, steht auf einem anderen Blatt, denn aus Sicht der kreditgebenden Bank ist die Beleihung von Bruchteilseigentum weniger vorteilhaft als die Beleihung einer ganzen Immobilie. Entsprechend schlecht stuft sie die Beleihungsfähigkeit grundsätzlich ein.

Theoretisch kann jeder Bruchteilseigentümer über sein Bruchteilseigentum frei verfügen. Das bedeutet, dass er seinen Bruchteil an einer Immobilie unabhängig von den anderen Bruchteilseigentümern verkaufen kann. Der Verkaufsprozess selbst unterscheidet sich dabei nicht von dem eines regulären Immobilienverkaufs. Problematisch an der Sache ist jedoch, dass es für den Bruchteilseigentümer schwierig ist, auf dem freien Markt überhaupt einen Käufer für das Bruchteilseigentum zu finden – denn wer sollte beispielsweise Interesse an einem Drittel eines Einfamilienhauses haben?

Anders sieht es hingegen aus, wenn es einem Bruchteilseigentümer gelingt, seinen Bruchteil an den anderen Bruchteilseigenümer zu verkaufen – zum Beispiel bei Scheidung an den Ehepartner, der im Haus bleiben will, oder an den neuen Partner des Mannes/der Frau.

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