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Immobilieninvestment per Crowdfunding - wie funktioniert das?
Immobilien als Kapitalanlage sind stark nachgefragt. Doch was, wenn man kleinere Beträge investieren möchte, und zwar am liebsten in große, renditestarke Immobilienprojekte? Diese Möglichkeit bieten Plattformen für Immobilien Crowdinvesting. Wie das Prinzip funktioniert und welche Chancen und Risiken es birgt, erklärt Benjamin Graf von Hochberg, Key Account Manager bei Exporo, im Interview.
immoverkauf24: Was ist das Prinzip von Crowdinvesting-Plattformen?
Benjamin Graf von Hochberg: Das ist im Grunde ganz einfach erklärt: “Was der einzelne nicht vermag, vermögen viele”. Statt eines einzelnen großen Investors beteiligen sich viele kleine Privatanleger an einem Projekt. Was als Modell zur Finanzierung von Start-ups mit wenig Kapital begann, hat sich in den vergangenen Jahren immer mehr in anderen Bereichen etabliert – so auch in der Immobilienbranche. Heute ist der Immobiliensektor der größte und wachstumsstärkste Bereich in Deutschland für digitale Investitionen.
Ermöglicht wird diese Art der Immobilienfinanzierung dank professioneller Online-Plattformen wie Exporo: Sie vermitteln direkt zwischen kapitalsuchenden Projektentwicklern oder Bauträgern und interessierten Kleinanlegern. Die Investoren können bereits mit geringen Summen in ausgewählte und geprüfte Immobilienprojekte investieren und von sehr attraktiven Renditen profitieren. Die Bauträger erhalten das nötige Kapital, um ihr Bauvorhaben zu realisieren.
immoverkauf24: Was sind Argumente für ein Crowdinvesting in Immobilien?
Graf von Hochberg: Anleger haben die Möglichkeit, sich über Online-Plattformen wie Exporo schon mit kleinem Geld an Immobilienprojekten zu beteiligen. Das Geschäftsmodell dahinter war bisher den institutionellen Investoren vorbehalten, etwa Versicherungen oder großen Fondsgesellschaften. So konnten sich nur Anleger mit relativ viel Geld, Zeit und fundiertem Wissen an Immobilien beteiligen. Der in der Vergangenheit fehlende oder reglementierte Zugang zu Immobilienprojekten wurde damit also geöffnet.
Immobilien-Crowdinvestment: Mit kleinen Investitionen an großen Immobilienprojekten beteiligen
Einige Fondsgesellschaften sind intransparent und verstecken sich hinter Marktbarrieren, um von versteckten Gebühren zu profitieren. Kunden wissen häufig nicht was ihr Asset Management tatsächlich kostet und welche Rendite ihnen bleibt. Dieser Thematik begegnen wir, indem wir auf unserer Plattform solche Informationen offen legen. Kurz gesagt, der Kunde hat die Möglichkeit mit kleinen Summen, ohne Abschlusskosten ein Immobilienportfolio nach seinen eigenen Wünschen aufzubauen und profitiert von der Transparenz der Plattform und natürlich den attraktiven Zinsen.
immoverkauf24: Welche Produkte bietet Ihre Plattform an?
Graf von Hochberg: Wir ermöglichen es Privatpersonen bereits ab geringen Beträgen Anteile an Immobilienprojekten zu erwerben und sich ohne große Einstiegshürden ein individuelles Immobilienportfolio aufzubauen – einfach, transparent, ohne großes Mindestkapital und teure, zwischengelagerte Prozesse. Exporo bietet dabei zwei unterschiedliche Arten des Immobilieninvests an: Kurzfristige Beteiligungen an fest verzinsten, renditestarken Immobilienprojekten von Projektentwicklern (z.B. neue Wohngebäude oder Sanierungen von Immobilienprojekten mit fester Laufzeit) und direkte Beteiligungen an Bestandsimmobilien. Bei den Bestandsimmobilien erhalten die Anleger, ganz wie Immobilienbesitzer, quartalsweise Ausschüttungen aus den Mietüberschüssen und partizipieren gleichzeitig an der Wertsteigerung der Immobilie.
immoverkauf24: An welche Anleger richtet sich diese Anlageform?
Graf von Hochberg: Das breite Portfolio an Projekten und Bestandsobjekten richtete sich an eine Vielzahl von Anlegern: Solche, die erst einmal vorsichtig mit 500 Euro Mindestanlage starten wollen, bis hin zu erfahrenen Crowdinvestoren, die mehrere Tausend Euro investieren wollen. Egal welcher Betrag, die Investoren können ihre Investments auf mehrere Projekte verteilen und so schon kleine Anlagesummen breit streuen. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sind digitale Immobilieninvestments bei Anlegern sehr begehrt: Unsere Investments bieten Renditen von vier bis sechs Prozent.
Renditen von vier bis sechs Prozent sind möglich
Es besteht, wie bei allen in die Zukunft gerichteten wirtschaftlichen Aktivitäten, natürlich auch bei Immobilien-Investments ein gewisses Risiko des Kapitalverlusts. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, nur in ausgewählte Projekte zu investieren. Bei Exporo entscheiden die Anleger selbst, in welche der Projekte sie investieren wollen. Darüber hinaus sind unsere Erfahrungen und Erfolge als Marktführer für digitale Immobilieninvestments in Deutschland groß – auch bei bereits zurückgezahlten Projekten.
immoverkauf24: Mit welchen Beträgen können Anleger in Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen einsteigen?
Graf von Hochberg: Aktuell sind es bei Exporo 500 Euro bei "Exporo Finanzierung" und 1.000 Euro bei "Exporo Bestand". Sehr zeitnah werden wir hier aber die Mindestbeteiligung noch ein wenig reduzieren, um auch noch weiteren Anlegern den Zugang zu ermöglichen, wie z.B. in Form eines monatlichen Sparplans.
immoverkauf24: Sind die Beträge in der Höhe gedeckelt?
Graf von Hochberg: Wir arbeiten bereits seit Januar 2018 reguliert mit einer KWG32-Lizenz und bieten Anlegern immer wieder Investmentmöglichkeiten, in die sie auch mehr als 10.000 Euro investieren können. Natürlich ist es uns sehr wichtig, die Anleger über die Risiken der Anlage aufzuklären, letztendlich entscheiden diese dann aber selbst, wie viel sie investieren möchten. Dabei machen sie von sich aus schon genau das, was die Bundesregierung erreichen möchte: Eine Streuung der Anlagesumme auf mehrere Investments. Unsere Anleger streuen ihr Anlagekapital im Durchschnitt auf 7 Projekte pro Jahr und investieren pro Projekt ca. 3.000 Euro.
Im Schnitt streuen Anleger auf 7 Immobilienprojekte und investieren 3.000 Euro
immoverkauf24: Welche Zinserträge können Anleger durch solche Investitionen erwarten?
Graf von Hochberg: Bei Exporo liegen die Renditen für die Anleger, je nach Projekt oder Objekt, zwischen 4 und 7 Prozent p.a., bei "Exporo Bestand" zzgl. 80 Prozent der Wertsteigerung bzw. der Fremdkapital-Tilgung, die bei Verkauf der Immobilie gezahlt wird.
immoverkauf24: Nach welchen Kriterien wählen Sie Immobilienprojekte aus?
Graf von Hochberg: Für Exporo ist es extrem wichtig, alle Projekte ganz genau zu prüfen. Von ca. 25 - 50 Anfragen zur Projektfinanzierung, die wir pro Woche erhalten, schaffen es nur 1 bis 2 Projekte auf unsere Plattform. Unsere Due Diligence – also die Prüfung von Stärken und Schwächen eines Objekts – hat dabei einen sehr hohen Stellenwert: Die Abteilung prüft grundsätzlich die gleichen Datenpunkte wie eine Fremdkapital-finanzierende Bank. Bei Exporo arbeitet mittlerweile ein Team von über 190 Mitarbeitern, darunter mehr als 40 erfahrene Immobilienexperten, die alle Finanzierungsprojekte und Bestandsobjekte auf "Herz und Nieren“ prüfen: Dazu gehört auch die Untersuchung von Wirtschaftlichkeit, Finanzierung und Marktumfeld.
Genauso gründlich wie unsere Finanzierungsprojekte prüfen wir auch unsere Bestandsobjekte. Das Exporo-Expertenteam sucht deutschlandweit nach attraktiven Immobilien. In die engere Auswahl kommende Objekte werden unter Zuhilfenahme von externen Gutachtern, wie z.B. der Dekra, bewertet und wirtschaftlich analysiert. Erst nach intensiver technischer und wirtschaftlicher Prüfung werden diese angekauft. Für die erfolgreiche Bewirtschaftung und Entwicklung der jeweiligen Immobilie wird eine optimale Finanzierungsstruktur erarbeitet, z. B. durch Ergänzung einer Fremdkapitalfinanzierung. Die einzelnen Anteile der Immobilie werden anschließend als Investitionsmöglichkeiten auf der Online-Plattform angeboten.
immoverkauf24: Wie können sich potenzielle Anleger über die Immobilienprojekte informieren?
Graf von Hochberg: Bei Exporo können sich Anleger ihr eigenes, diversifiziertes Immobilienportfolio aufbauen, mit Bestandsimmobilien und Projektfinanzierungen. Alle Informationen finden sie auf unserer Internetseite. Darüber hinaus haben wir alle von uns angebotenen Projekte nach ihrem Risiko geratet: von AA (bestmögliche Bewertung) bis F (schlechteste Bewertung). Bei diesem von uns entwickelten und standardisierten Verfahren messen wir das Risiko anhand von 21 wichtigen Kriterien, die bei Immobilieninvestments eine große Bedeutung haben. So kann der Anleger zwischen dem Risiko und der Rendite der Projekte unterscheiden.
Alle Projekte sind nach Risko geratet - der Anleger entscheided selbst
Uns ist es wichtig, dass Anleger ihre Risikoverteilung selbst zusammenstellen, verteilt auf mindestens 5 bis 10 einzelne Investitionen in unterschiedliche Projekte und mit diesem Prozess für ihre Sicherheit sorgen. Wir liefern Ihnen sämtliche Eckdaten eines Projektes, damit sie sich selber ein Bild machen können. Unser oberstes Ziel sind faire, gute und transparente Produkte, die Anlegern die Möglichkeit geben auch mit niedrigen Beträgen in Immobilien zu investieren.
immoverkauf24: Wie können sich Anleger über das Unternehmen, das als Emittent auftritt, informieren?
Graf von Hochberg: Auch die Informationen zu Projektentwicklern und den Exporo Gesellschaften finden Anleger auf der Seite von exporo.de.
immoverkauf24: Was bedeutet es für private Anleger, wenn eine Immobilie einmal unter dem Einkaufspreis verkauft werden muss?
Graf von Hochberg: Ganz ausschließen können auch wir einen Verlust der Anleger natürlich nicht, allerdings haben wir, sowohl bei unseren Bestandsobjekten als auch bei den Finanzierungsprojekten, Sicherheiten für unsere Anleger eingebaut: Bei "Exporo Bestand" gibt es einen Treuhänder, der für die Exporo-Anleger eine Grundschuld hält. Das ist bei jedem Investment der Kategorie "Exporo Bestand" der Fall.
immoverkauf24: Was bedeutet es für private Anleger, wenn ein Immobilienprojekt Insolvenz anmelden muss?
Graf von Hochberg: Bei "Exporo Finanzierung" hält die Emittentin, eine (für jedes Projekt/Investment neu gegründete) Tochtergesellschaft von Exporo, sämtliche Sicherheiten. Diese hält sie zwar für sich und nicht für die Anleger, jedoch führt die Emittentin einzig dieses eine Immobilieninvestment durch und hat kein anderes Ansinnen, als die Sicherheiten durchzusetzen, wenn dies, beispielsweise im Falle einer Insolvenz des betreffenden Projektentwicklers, notwendig werden sollte. Das bedeutet, die Projekte sind von einer möglichen Insolvenz der Exporo AG nicht betroffen.
Durch die Fusion haben Exporo und Zinsland einen Marktanteil von 85 Prozent
immoverkauf24: Wie kam es zu der Fusion von Exporo mit Zinsland und welche Vorteile ergeben sich dadurch für Anleger?
Graf von Hochberg: Vor fünf Jahren sind wir in Hamburg quasi als Nachbarn mit derselben Vision gestartet, jetzt haben wir unsere Ressourcen gebündelt und freuen uns darauf, von den Erfahrungen und Stärken des jeweils anderen profitieren zu können. Gemeinsam verfügen unsere Plattformen über einen Marktanteil von etwa 85 Prozent im Immobilien-Crowdinvesting. Der Zusammenschluss war für uns der logische nächste Schritt.
Durch die Zusammenarbeit haben wir jetzt insgesamt über 190 Mitarbeiter an Bord, die gemeinsam den Markt für digitale Immobilieninvestments weiterentwickeln werden. Nach der vor einigen Monaten verkündeten Rekord-Finanzierung von 43 Mio. Euro und der kürzlich überschrittenen Schwelle von 500 Millionen Euro vermitteltem Kapital bei Exporo gelingt uns damit ein signifikanter Schritt in Richtung einer Marktkonsolidierung. Zudem ist die B2B-Erweiterung Caladio die perfekte Ergänzung zu unserem digitalen Angebot. Die neue Plattform Caladio wird sowohl die Finanzierungsstrukturierung als auch das laufende Reporting ganzheitlich für Projektentwickler und Banken abdecken.