Immobilien als Kapitalanlage kaufen - was Sie beachten müssen!

Sie überlegen in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren? Angesichts der niedrigen Verzinsung vergleichsweise Geldanlagemöglichkeiten gilt sogenanntes "Betongold" als attraktive Alternative. Wir geben Ihnen wichtige Infos zum Kauf der passenden Renditeimmobilie. 

Ob Erbschaft oder angespartes Vermögen – viele Privatinvestoren stehen angesichts der anhaltenden Null- beziehungsweise Negativzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) vor der Frage, ob sie ihr Geld in Immobilien anlegen sollen – und das nicht ohne Grund: Vermietete Wohnimmobilien gelten aufgrund der geringen Korrelation zur Entwicklung an den Börsen als sinnvoller Vermögensbaustein. Hinzu kommt, dass sich auch das Auf und Ab der Konjunktur nur wenig auf den Markt auswirkt. Eine Wohnung zu vermieten erscheint somit zunächst einmal für jeden attraktiv, der ein passives Einkommen erzielen will und ausreichend Kapital mitbringt. Allerdings kommen Immobilien als Kapitalanlage nicht für jeden Investor infrage. Daher sollten Sie als eventueller Anleger folgende Aspekte durchdenken und hinterfragen:

• Reicht das vorhandene Kapital aus, um eine Rendite-Immobilie mit soliden Marktaussichten samt Kaufnebenkosten und unter Berücksichtigung einer Rücklage für die laufende Instandhaltung zu erwerben und solide zu finanzieren? Wer Abstriche in puncto Lage macht, weil das zur Verfügung stehende Kapital nicht für eine Immobilie in gutem Zustand in guter bis sehr guter Lage reicht, geht ein höheres Risiko ein. Im Zweifelsfall wäre eine andere Anlageform dann möglicherweise besser geeignet. Alternativ käme ein Investment in einer anderen Region mit guten Marktperspektiven und geringerem allgemeinen Preisniveau infrage. Ein Beispiel: Wer insgesamt 300.000 Euro investieren oder finanzieren kann, wird es in München schwer haben, eine Renditeimmobilie mit überschaubarem Risiko zu finden, denn selbst in einfacher Lage wäre für diese Summe bestenfalls eine 30-Quadratmeter-Wohnung realistisch. In Nürnberg wäre mit dieser Summe der Kauf einer 60-Quadratmeter-Wohnung in sehr guter Lage durchaus möglich.

• Lassen sich die Darlehensraten problemlos finanzieren – auch wenn die Miete vorübergehend nicht gezahlt wird? Soll das Renditeobjekt überwiegend mit einem Immobiliendarlehen finanziert werden, ist es wichtig, die Baufinanzierung nicht zu knapp zu kalkulieren. So kann es immer vorkommen, dass die Miete vorübergehend nicht gezahlt wird oder die Immobilie kurzzeitig leer steht – etwa, weil im Rahmen eines Mieterwechsels renoviert werden soll (siehe hierzu auch Punkt 6).

• Steht das investierte Kapital langfristig zur Verfügung und wird voraussichtlich nicht anderweitig benötigt? Eine Anlageimmobilie ist ein langfristiges Investment – zum einen wegen der hohen Kaufnebenkosten und zum anderen, weil es in steuerlicher Hinsicht ratsam ist, das Objekt frühestens nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren zu verkaufen (siehe hierzu auch Punkt 5). Auch das Thema Abschreibung sollte nicht vergessen werden. Daher sollte zunächst geprüft werden, inwieweit das Kapital, das für den Immobilienkauf eingesetzt wird, in den nächsten Jahren gebraucht werden könnte.

• Passt die zu erwartende Rendite zu den eigenen Vorstellungen – auch hinsichtlich des Risikos? Wie bei anderen Kapitalanlagen steht die Renditekalkulation im Zusammenhang mit dem Risiko. Konkret: Wer das Risiko gering halten möchte, muss damit rechnen, dass die Rendite der Kapitalanlageimmobilie eher gering ausfällt: Angesichts der vielerorts erheblich gestiegenen Kaufpreise gilt die bisher übliche Richtwert von fünf Prozent für vermietete Wohnungen heutzutage oftmals nicht mehr, da die Renditen mittlerweile gesunken sind (siehe hierzu auch Punkt 4).

Lassen sich die genannten Fragen problemlos bejahen, kann die Investition in einen Kapitalanlageimmobilie sinnvoll sein – vorausgesetzt, das Objekt wird sorgfältig ausgesucht und zu einem angemessenen Preis erworben. Auch die gegebenenfalls erforderliche Finanzierung sollte solide durchgerechnet werden.

Es gibt verschiedene Arten von Immobilien, die sich besonders gut als Kapitalanlage eignen: 

• Eigentumswohnungen: Wohnungen werden oftmals zur Miete bewohnt und eignen sich daher sehr gut als Kapitalanlage. Insbesondere 1- oder 2-Zimmer-Wohnungen können eine gute Rendite erwirtschaften. Auch Studentenwohnungen sind in diesem Fall eine interessante Anlage. 
• Gewerbeimmobilien, wie z.B. Bürohäuser, Lagerflächen oder Einzelhandelsflächen: Gewerbetreibende mieten sich meist in die Büros oder Einzelhandel ein. Diese Art der Kapitalanlage ist jedoch eher etwas für professionelle Anleger. Gewerbeimmobilien werden oft auch in Immobilienfonds investiert. 
• Wohn- und Geschäftshäuser: Hier handelt es sich um eine Mischform von Wohnhäusern mit Läden oder Praxisräumen. Die Gewerbeeinheiten befinden sich meist im Erdgeschoss. 
• Zinshäuser: Unter diesem Begriff finden sich Mehrfamilienhäuser wieder. Auch diese eigenen sich als gute Anlageimmobilie, sind jedoch mit einem höheren Kapital- und Arbeitsaufwand versehen. Über eine Immobilienverwaltungen können Zinshäuser verwaltet werden. Das Mietausfallrisiko verteilt sich hier auf die verschiedenen Wohnungen. 
• Ferienimmobilien: Eine weitere Möglichkeit in eine Renditeimmobilie zu investieren sind Ferienhäuser oder -wohnungen. Auch diese können über Verwaltungsfirmen verwaltet werden, so dass Sie als Kapitalanleger weniger Aufwand mit der Vermietung haben. 

Ob sich die Investition in eine Kapitalanlageimmobilie rechnet, lässt sich nicht exakt vorhersagen. Anleger können durch eine umsichtige Auswahl des Renditeobjekts die Chancen auf eine nachhaltige Rendite erhöhen – etwa, indem sie auf einen angemessenen Kaufpreis achten und um überteuerte Immobilien einen Bogen machen. Eine wichtige Kennziffer für eine erste Einschätzung ist in diesem Zusammenhang der Kaufpreisfaktor, der auch als Vervielfältiger oder Mietmultiplikator bezeichnet wird. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten erforderlich sind, um den Kaufpreis samt Kaufnebenkosten aufzubringen – und sollte entsprechend der Lage bewertet werden. So kann das 40-fache in Toplage durchaus berechtigt sein, in einer schlechten Lage wäre das 20-fache hingegen möglicherweise nicht angemessen.

Eine genauere Aussage dazu, ob beziehungsweise ab wann sich der Kauf einer Kapitalanlageimmobilie rechnet, liefert die Netto-Rendite: Sie ergibt sich aus der Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten in Relation zum Gesamtkaufpreis einschließlich Nebenkosten und sollte sich in dem Rahmen bewegen, den man sich als Kapitalanleger unter Berücksichtigung der Risiken vorstellt.

Berücksichtigen Sie bei den Renditeüberlegungen auch die steuerlichen Aspekte (siehe Punkt 5 für einen ersten Überblick). Dafür empfiehlt es sich, einen Steuerberater zu konsultieren.

Wie andere Einnahmen auch müssen Anleger Mieteinnahmen versteuern. Dabei dürfen sie jedoch diverse Kosten geltend machen:

• Kosten rund um den Erwerb
  Die Erwerbsnebenkosten - also Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notarkosten – werden bei Kapitalanlageimmobilien steuerlich berücksichtigt und mindern den Gewinn.
• Abschreibungen
  Pro Jahr sind zwei Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude abzugsfähig. Auch Sanierungskosten müssen über 50 Jahre im Rahmen der AfA von Immobilien abgeschrieben werden, sofern sie vom Finanzamt als Herstellungskosten gewertet werden.
• Laufende Kosten (Darlehenszinsen, Reparaturkosten etc.)
  Der Zinsanteil der Darlehensraten ist steuerlich abzugsfähig, ebenso die Kosten für den Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Renovierungsarbeiten). Auch die Grundsteuer kann geltend gemacht werden.

Unterm Strich ergeben sich nach Abzug der Kosten von den Mieteinnahmen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ergibt sich hierdurch ein Verlust, kann dieser mit anderen Einkünften verrechnet werden. Ein wesentlicher Steuervorteil kommt hinzu, sofern die Spekulationsfrist bei einem späteren Immobilienverkauf berücksichtigt wird: Erfolgt die Veräußerung frühestens zehn Jahre nach dem Erwerb, bleibt der Wertzuwachs steuerfrei. Andernfalls unterliegt der Spekulationsgewinn dem persönlichen Steuersatz.

Marktgängige Immobilien in guten und sehr guten Lagen gelten in der Regel als solides Investment. Gleichwohl kann niemand sicher vorhersehen, welche Unwägbarkeiten sich im Laufe der Jahre ergeben. Folgende Risiken sollten Kapitalanleger daher bei der Kaufentscheidung berücksichtigen:

• Mietausfälle (durch Leerstand oder säumige Mieter)

Auch bei sorgfältiger Auswahl der Mieter kann es passieren, dass diese vorübergehend mit den Mietzahlungen im Rückstand sind. Völlig ausschließen lässt sich das Risiko zwar nicht, mit einer konservativ gerechneten Finanzierung der Kapitalanlage lässt sich das Risiko, mit den Darlehensraten ebenfalls in Verzug zu geraten, jedoch reduzieren.

• Unerwartet hohe Sanierungskosten

Die jüngst gekaufte Eigentumswohnung war im einwandfreien Zustand und nun verursacht ein Wasserohrbruch im Haus hohe Sanierungskosten? Derartige Risiken lassen sich reduzieren, indem die Immobilie vor dem Kauf gründlich in Augenschein genommen wird  - beispielsweise mit einem Sachverständigen, der den Zustand des Gebäudes realistisch beurteilen kann.

• Preisrückgang oder Stagnation auf dem Immobilienmarkt

Zeigt sich in einigen Jahren beim Verkauf der Kapitalanlage, dass ein erheblicher Wertzuwachs realisiert werden kann, ist dies erfreulich für Anleger. Da der Markt vorübergehend auch stagnieren kann, sollte ein Veräußerungsgewinn aus der Immobilie nicht von vornherein bei der Finanzierung einkalkuliert werden. Je besser die Lage des gewählten Objekts ist, desto besser sind in der Regel auch die Chancen für einen langfristigen Wertzuwachs – und somit einen Verkaufsgewinn.

• Verschärfung des Mietrechts

Wie sich die Diskussion um die Mietpreisbremse und den Berliner Mietendeckel weiter entwickeln wird und welche Konsequenzen sich daraus für das Mietrecht ergeben könnten, lässt sich nicht verbindlich vorhersagen. Kapitalanleger sind daher gut beraten, die zu erwartenden Mieteinnahmen konservativ zu kalkulieren.

• Steigende Zinsen

Auch wenn derzeit eher Negativzinsen als ein Zinsanstieg im Gespräch sind: Es ist nicht auszuschließen, dass eine Anschlussfinanzierung künftig aufgrund höherer Zinsen teurer werden könnte. Auch deshalb ist es wichtig, bei der Finanzierungsplanung ausreichend Puffer für die monatlichen Darlehensraten einzuplanen.

Kapitalanleger profitieren beim Erwerb einer Renditeimmobilie davon, dass die Anlageklasse sich nicht im Gleichklang mit den Börsen und der Konjunktur entwickelt. Das macht sie zu einem gut geeigneten Vermögensbaustein für alle, die langfristig investieren wollen und ausreichend Kapital für den Erwerb und Unterhalt einer vermieteten Immobilie mitbringen.

Sie sind auf der Suche nach dem passenden Renditeobjekt? Auf unserem Online-Marktplatz finden Sie eine Auswahl an deutschlandweiten Immobilienangeboten. Wählen Sie zwischen verschiedenen Assetklassen.