Zinshausmakler – Zinshaus verkaufen oder kaufen mit Experten

Möchte man ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen - auch Zinshaus genannt - unterscheidet sich dies in vielerlei Hinsicht von Transaktionen, bei denen es um lediglich eine Wohneinheit geht. Das gilt auch für den Kauf von Zinshäusern. Ein Zinshausmakler ist auf Käufe und Verkäufe dieser Art spezialisiert. Da es bei Zinshäusern um deutlich höhere Summen geht, sind auch die Ansprüche an den Immobilienmakler deutlich höher. Erfahren Sie hier, warum es sowohl für Verkäufer als auch für Kaufinteressenten sinnvoll ist, einen spezialisierten Zinshausmakler zu beauftragen.

Zinshäuser gelten nicht nur bei vermögenden Privatanlegern, sondern auch bei institutionellen Investoren als attraktive Anlageklasse. Um diese Klientel kümmern sich Zinshausmakler, die das entsprechende Fachwissen für dieses Immobiliensegment mitbringen. Zudem wissen sie, dass diese Zielgruppe Wert auf Diskretion legt und gehen entsprechend bei der Vermarktung vor. Dies ist auch deshalb wichtig, weil die Mieter in der Regel nicht von den Verkaufsabsichten des Zinshauseigentümers erfahren sollen.

Die Kernaufgaben von Zinshausmaklern im Überblick:

• Vermittlung/Ankaufs- bzw. Verkaufsberatung: Gerade in den Metropolen ist es für Investoren häufig schwer, überhaupt ein Zinshaus zum Kauf ausfindig zu machen. Wer sich für eine solche Immobilie interessiert, kommt daher nicht an einem Zinshausmakler vorbei. Der Grund: Die Vermarktung verläuft in der Regel diskret, so dass Verkaufsschilder oder Inserate auf Immobilienportalen als Informationsquelle entfallen. Gute Zinshausmakler sind hervorragend vernetzt und erfahren daher oft schon frühzeitig, wenn ein Zinshaus verkauft werden soll. Umgekehrt können sie Verkaufsinteressenten aufgrund ihrer guten Kontakte zügig Kaufinteressenten präsentieren. Da sie den Marktwert von Zinshäusern gut einschätzen können, sind sie jedoch nicht nur bei der Suche nach Objekten beziehungsweise Kaufinteressenten behilflich, sondern sie wissen auch, welcher Kaufpreis für das Objekt angemessen ist und wie es um die Mietrendite steht. Auch können sie Potenziale zur Optimierung der Mieteinnahmen aufzeigen.
• Abwicklung des Verkaufsprozesses: Zinshausmakler kümmern sich um alles, was mit dem Verkauf des Zinshauses zusammenhängt. Dazu gehören unter anderem die Aufbereitung der Unterlagen und das Erstellen eines aussagekräftigen Exposés. Sie stellen auch die Unterlagen zusammen, die der Käufer benötigt – beispielsweise aktuelle Flurkarten und Grundbuchauszüge. Auch die Entwicklung einer Vermarktungsstrategie gehört zu den Aufgaben des Zinshausmaklers. Er kümmert sich auch um Besichtigungstermine und Fragen von Interessenten und führt die Verkaufsverhandlungen.
• Investmentberatung: Zinshausmakler beraten Immobilienanleger auch hinsichtlich einer für sie geeigneten Investmentstrategie und sind bei der Umsetzung dieser Empfehlungen behilflich, indem sie passende Objekte vorschlagen. Zudem zeigen sie beispielsweise auf, wann der Verkauf eines Zinshauses sinnvoll sein kann oder ob ein Zinshaus gut ins Immobilienportfolio passt.
• Vermietung: Zinshausmakler kümmern sich je nach Ausrichtung ihres Geschäfts auch um die Vermietung einzelner Wohneinheiten in Zinshäusern.
• Verwaltung: Die Verwaltung von Zinshäusern gehört vielfach ebenfalls zu den Aufgaben von Zinshausmaklern. So können sie Interessenten ein Leistungspaket aus einer Hand anbieten – vom Ankauf bis zur Bewirtschaftung des Zinshauses.

Die Vorteile eines Zinshausmaklers im Überblick

Zinshausmakler haben sowohl mit sehr vermögenden Privatpersonen als auch mit Großanlegern wie etwa Versicherern oder auch (bei sehr großen Objekten) mit Immobilienfonds zu tun. Dies erfordert nicht nur ein professionelleres Auftreten als bei Privatpersonen, sondern auch umfassendere Kenntnisse in puncto Wertermittlung vermieteter Objekte. Während beispielsweise für die Einschätzung des Marktwerts eines selbstgenutzten Einfamilienhauses das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren ausreichen, sind für die Bewertung eines Zinshauses exzellente Kenntnisse des komplexeren Ertragswertverfahrens erforderlich, bei dem auch die Mieteinnahmen berücksichtigt werden.

Ein weiterer Aspekt: Zinshausmakler beraten auch hinsichtlich möglicher Investitionsstrategien und geben Auskunft darüber, wie gut ein Zinshaus ins Anlageportfolio passt. Auch dies erfordert eine tiefergehende Marktkenntnis, die nicht jeder Makler mitbringt. Hinzu kommt, dass ein Zinshausmakler sehr gute Kontakte zu professionellen Investoren pflegt. Diese Zielgruppe spielt bei Maklern, die sich eher auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen spezialisiert haben, keine Rolle. Daher sind Eigentümer von Zinshäusern und Anleger, die sich für diese Objekte interessieren, mit einem spezialisierten Zinshausmakler besser beraten.

Die Höhe und die Verteilung der Maklerprovision ist bei Zinshäusern nicht gesetzlich geregelt, anders als bei Käufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern von Privatkäufern. Das für diese seit Ende 2020 gültige Gesetz zur Provisionsteilung greift für Zinshäuser nicht. Da Anleger die Kosten für die Courtage in der Regel steuerlich geltend machen können, handelt es sich meist um eine Käufercourtage bzw. um einen höheren Anteil beim Käufer als beim Verkäufer. Die Begehrtheit des Objektes spielt bei der Höhe der Maklerprovision von Zinshäusern eine zentrale Rolle. In gefragten Lagen wird meist eine Käufercourtage veranschlagt, während an unattraktiven Standorten auch eine Verkäufercourtage üblich ist. Wirkt sich die Courtage negativ auf die Rendite aus, so kann es auch dazu kommen, dass der Zinshausmakler die Courtage so gestaltet, dass die Rendite einen bestimmten Prozentsatz erreicht, so dass bestimmte Käuferschichten überhaupt infrage kommen. Letztendlich handelt es sich um individuelle Kalkulationen, Einschätzungen des Marktes und Erfahrungswerte, die die Gestaltung der Maklerprovision beeinflussen.

Beim Verkauf eines Zinshauses geht es häufig um einen Millionenbetrag – daher ist es wichtig, mit einem professionellen Partner zusammenzuarbeiten, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen. Die genaue Überprüfung ist umso wichtiger, da ein Sachkundenachweis für Immobilienmakler nicht verpflichtend ist. Vielfach sind Zinshausmakler Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) . Dieser weltweit tätige Berufsverband mit rund 3.500 deutschen Mitgliedern genießt in der Branche einen guten Ruf, die Aufnahme ist an strenge Anforderungen geknüpft.

Wichtiger als eine solche Verbandsmitgliedschaft ist jedoch letztlich, inwieweit sich ein Immobilienmakler auf Zinshäuser spezialisiert hat. Generell sollte vorzugsweise ein Immobilienmakler gewählt werden, der sich mit Zinshäusern bestens auskennt und entsprechende Referenzen vorweisen kann. Wichtig ist bei kleineren Objekten auch der regionale Bezug: Es sollte möglichst ein Zinshausmakler gewählt werden, der auch vor Ort tätig ist und die für die Vermarktung wichtigen Aspekte rund um die Mikro-/Makrolage kennt. 

Ein Zinshaus stellt für vermögende Privatanleger eine gute Möglichkeit dar, ihr Portfolio um eine attraktive Anlageklasse zu erweitern. So sind Wohnimmobilien beispielsweise weniger konjunkturabhängig als Gewerbeobjekte und bieten somit höhere Chancen auf stabile Mieteinnahmen. Damit ein Investment in ein Zinshaus langfristig nachhaltige Erträge bietet, müssen Anleger beim Kauf jedoch einige wichtige Punkte beachten. Viele Zinshausmakler bieten auch eine Beratung zur geeigneten Investmentstrategie an und zeigen auf, welche Zinshäuser speziell auf die Anforderungen des Investors zugeschnittene Kriterien erfüllen.

Privatinvestoren sollten daher zunächst für sich definieren, welche Punkte ihnen hinsichtlich des Investments wichtig sind. Dazu gehören unter anderem folgende Fragestellungen:

• Anlageziel: Steht das Erzielen sicherer laufender Einnahmen oder ein gewinnbringender Verkauf im Vordergrund?
• Anlagehorizont: Soll sehr langfristig investiert werden oder ist in absehbarer Zeit ein Verkauf angestrebt?
• Standort/Betreuung: Wer kümmert sich um die laufende Verwaltung und um die Mieter? Ist ein räumlicher Bezug zur Immobilie gewünscht (etwa in der Nähe des eigenen Wohnorts/Stadtteils)

Diese Punkte sind deshalb wichtig, weil der Zinshausmakler nur dann für den Käufer passende Zinshäuser vorschlagen kann. So eignen sich beispielsweise für risikoscheue Anleger mit langfristigem Anlagehorizont eher Objekte in guter bis sehr guter Lage. Sie bieten zwar keine hohe, aber eine verlässliche Mietrendite. Anlegern, die den Fokus hingegen auf einen vergleichsweise zeitnahen gewinnbringen Verkauf legen, wird ein Zinshausmakler eher Objekte in einfacher bis mittlerer Lage vorschlagen, die Potenzial für eine überdurchschnittliche Entwicklung der Mieten bieten.

• Steuerliche Aspekte klären: Neben den Anlagezielen sollten sich Zinshaus-Interessenten auch mit steuerlichen Aspekten befassen. Diese beeinflussen beispielsweise auch die Anlagestrategie. Daher sollte ggf. auch ein Steuerberater konsultiert werden.
• Finanzierungsfragen klären: Im Vorfeld der Kaufentscheidung sollte auch die Finanzierung geklärt werden, die wiederum mit den steuerlichen Aspekten zusammenhängen. Soll das Zinshaus mit einem Immobiliendarlehen finanziert werden, erstellt ein kompetenter Zinshausmakler auf Wunsch auch eine Prognoseberechnung, die der Kaufinteressent der finanzierenden Bank vorlegen kann.

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