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Haus geerbt, was nun? – Lohnt es sich das Erbe anzunehmen?

Haus geerbt, was nun? Diese Frage sollte von Erben nicht unterschätzt werden, denn sie müssen vieles beachten, damit sich das geerbte Haus unterm Strich nicht als finanzielle Belastung entpuppt. Die Herausforderungen dabei: Erben müssen handeln, denn das Erbrecht lässt ihnen nur wenig Zeit, um sich für oder gegen die Annahme des Nachlasses zu entscheiden. Zudem gilt es, sich auch mit den komplexen Themen Steuern und Immobilien zu befassen. Nutzen Sie bei Bedarf unseren Service und lassen Sie den Wert Ihres geerbten Hauses kostenlos & unverbindlich ermitteln. So haben Sie einen ersten Anhaltspunkt für die Entscheidung, wie es mit dem Haus weitergehen könnte.

1. Erbe annehmen oder ausschlagen?

Haus geerbt - was nun?

Ein Haus erben – und das Erbe nicht antreten? Das kann mitunter die richtige Entscheidung sein. Nicht ohne Grund lässt das Erbrecht laut § 1942 BGB die Möglichkeit zu, ein Erbe auszuschlagen - sei es nun ein Haus oder andere Vermögensgegenstände. Das Schwierige daran: Nachdem sie von der Erbschaft erfahren haben, bleiben den Erben gemäß § 1944 BGB lediglich sechs Wochen Zeit, um eine Entscheidung über die Ausschlagung des Erbes zu treffen. Hatte der Erblasser seinen Wohnsitz im Ausland oder halten sich die Erben bei Beginn der Frist im Ausland auf, verlängert sie sich auf sechs Monate. Eine Verlängerung ist nicht möglich.

Sobald Sie als Erbe Kenntnis davon haben, dass der Erblasser verstorben ist und Sie Erbe geworden sind, beginnt die Ausschlagungsfrist zu laufen.

Das Problem: Die Definition führt mitunter zu Unklarheiten darüber, wann die Frist beginnt. Einfach ist dies bei Vorliegen eines Testaments, denn dann beginnt die Frist mit der Eröffnung. Schwieriger ist die Sachlage, wenn kein Testament existiert:

Gehen Sie als Erbe beispielsweise aufgrund schwieriger Familienverhältnisse davon aus, dass Sie enterbt wurden, beginnt die Frist erst, sobald Sie erfahren haben, als Erbe eingesetzt worden zu sein. Gibt es kein Testament, sollten Sie sich daher möglichst rasch Klarheit über die Situation verschaffen, um die Frist nicht versehentlich verstreichen zu lassen. Wer sich nicht äußert, nimmt das Erbe nach Ablauf der Frist an.

immoverkauf24 Info:

Das Erbe kann nach der Ausschlagung unter bestimmten Voraussetzungen auch noch angefochten werden, gleiches gilt für die Annahme. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn sich nach einer Ausschlagung aufgrund hoher Schulden herausstellt, dass weiteres Vermögen vorhanden ist. Umgekehrt kann sich eine Annahme nachträglich als ungünstig herausstellen, wenn unerwartet doch noch hohe Schulden ans Licht kommen. Da nicht immer sicher davon ausgegangen werden kann, dass die Anfechtung auch vom Gericht anerkannt wird, sollten Erben versuchen, sich so schnell und umfassend wie möglich einen Überblick über das Erbe zu verschaffen. So können Erben noch rechtzeitig das Erbe ausschlagen.

Da Erben nicht auswählen können, welche Nachlassgegenstände sie gern behalten und welche sie ausschlagen möchten, müssen sie das gesamte Erbe auf den Prüfstand stellen: Wie viel Vermögen hat ihnen der Erblasser vermacht? Bei einem geerbten Haus sollte zunächst das Grundbuchamt aufgesucht werden, um einen aktuellen Grundbuchauszug anzufordern. Aus diesem geht hervor, ob das Haus mit einer Grundschuld belastet ist. Liegt ein notarielles Testament vor, benötigen die Erben keinen Erbschein, um einen Grundbuchauszug zu erhalten. Ob es noch Spar- und Wertpapierguthaben gibt und welche Schulden ansonsten noch zu begleichen sind, erfahren Erben bei den Finanzinstituten, mit denen der Erblasser eine Geschäftsbeziehung unterhalten hat. Für eine Auskunft reicht ebenfalls ein notarielles Testament oder auch eine Kontovollmacht über den Tod hinaus. Eine entsprechende Vorsorgevollmacht kann die Erben ebenfalls dazu berechtigen, Einsicht in die Konten des Erblassers zu erhalten.

Erbe annehmen

Liegen die Informationen zum Nachlass vor, gilt es abzuwägen, das Erbe anzutreten oder lieber auszuschlagen. In folgenden Fällen kann die Ausschlagung sinnvoll sein:

Hohe Schulden des Erblassers

Hinterlässt der Erblasser mehr Schulden als Vermögen, ist es wirtschaftlich sinnvoller das Erbe auszuschlagen als die Annahme.

Hoher Sanierungsbedarf

Das geerbte Haus ist eher sanierungsbedürftig als in einem sehr guten Zustand? Dann sollte – eventuell mit Unterstützung durch einen Immobiliensachverständigen – der Sanierungsbedarf abgeschätzt werden. Erst dann lässt sich entscheiden, ob die Annahme des Erbes Sinn macht.

Privatinsolvenz der Erben

Je nachdem, zu welchem Zeitpunkt während eines Privatinsolvenzverfahrens ein Erbe anfällt, kann es sinnvoll sein, dieses auszuschlagen, da andernfalls die Hälfte oder sogar das gesamte Erbe an die Gläubiger übergeht. Die Folge: Das Erbe geht an den Nacherben über – beispielsweise die Kinder. So bleibt das Vermögen in der Familie.

Kommen die Erben eines Hauses zu dem Schluss, das Erbe nicht anzutreten, müssen sie sich beim Nachlassgericht am Wohnsitz des Erblassers melden. Dafür sind folgende Angaben und Unterlagen erforderlich:

  • Reisepass mit Meldebescheinigung oder Personalausweis
  • Sterbeurkunde des Erblassers (alternativ: Name/Geburtsname/Geburts- und Todesdatum sowie Anschrift des letzten Aufenthaltsorts des Erblassers)

Darüber hinaus benötigt das Nachlassgericht Angaben (Namen/Adressen/Geburtsdaten) eigener Kinder sowie weiterer Verwandter.

Denken Sie daran nicht sofort den Erbschein zu beantragen. Mit der Beantragung des Erbscheins gilt das Erbe automatisch als angenommen!

Sollten Sie das Erbe bereits angenommen haben, nutzen Sie unserenkostenlosen Service und lassen Sie den Wert Ihres geerbten Hauses unverbindlich von uns ermitteln. So können Sie besser abwägen, wie Sie weiterhin mit der Immobilie verfahren können.

2. Erbrechtliche Situation prüfen: Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Erbgemeinschaft

Ob der Nachlass an einen Alleinerben geht oder mehrere Personen sich das Erbe teilen, ist für die weitere Vorgehensweise bezüglich des geerbten Hauses von zentraler Bedeutung. Im letzteren Fall gilt, dass sich die Personen, die das Haus geerbt haben, in einer Erbengemeinschaft befinden – und sich darüber einig werden müssen, ob sie das Haus verkaufen oder vermieten wollen. Zudem müssen Alleinerben sich darüber informieren, ob sie frei über das Erbe verfügen können oder vom Erblasser festgelegte Einschränkungen beachten müssen – etwa hinsichtlich des Verkaufs von Teilen des Nachlasses.

Da es anders als beispielsweise ein Sparguthaben nicht einfach auf mehrere Personen verteilt werden kann, gestaltet sich die Situation für Erbengemeinschaften bei einem Haus nicht immer einfach. Sie müssen sich darüber einigen, ob es von einem der Erben selbst genutzt oder von allen verkauft oder vermietet wird. Gelingt es bei einem geerbten Haus der Erbengemeinschaft nicht, sich im Rahmen der Erbauseinandersetzung über die weitere  Verwendung zu einigen, bleibt erstens die Möglichkeit der Teilungsversteigerung. Sie kommt dann in Betracht, wenn einer der Miterben den Verkauf des Hauses wünscht und die anderen nicht. Er kann dann die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Diese Lösung gilt allerdings als nachteilig, da in der Regel ein niedrigerer Verkaufspreis als bei einem freihändigen Verkauf erzielt wird. Die zweite Möglichkeit - der Verkauf eines Erbteils -kann daher eine sinnvolle Alternative sein.

Sollte sich einer der Miterben dazu bereit erklären, das geerbte Haus allein zu übernehmen und auch in der Lage sein, die anderen Erben auszuzahlen, wäre dies eine günstigere Alternative. Die Erbengemeinschaft wäre damit aufgelöst und er könnte das Haus später allein veräußern oder es auch selbst nutzen. Das geerbte Haus zu vermieten wäre ebenfalls eine denkbare Option. Ein solcher Schritt sollte allerdings wohl durchdacht sein. Selbstverständlich kann die Erbengemeinschaft auch fortgesetzt werden, indem das geerbte Haus vermietet wird. Erträge und Kosten werden dann auf die Miterben entsprechend ihres Anteils verteilt.

Eine andere sinnvolle Option für Sie, kann der Verkauf Ihres Erbteils sein. Unsere Experten beraten Sie gerne dazu – kostenlos & unverbindlich!

3. Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen

Wer ein Haus erbt, muss sich beim Grundbuchamt um die Eigentumsumschreibung kümmern. Der Grund: Das Grundbuch muss berichtigt werden, da die Eigentumsverhältnisse sich mit dem Erbfall geändert haben. Daher wird die Umschreibung auch als Grundbuchberichtigung bezeichnet. Um den entsprechenden Grundbuchauszug zu ändern und den Erben als neuen Eigentümer einzutragen, muss dieser entweder einen Erbschein oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorlegen. Gibt es mehrere Erben für das Haus, wird die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen - allerdings ohne Nennung des jeweiligen Anteils am Erbe.

immoverkauf24 Info:

Prüfen Sie zunächst, ob Sie einen Erbschein benötigen, denn für das Ausstellen können je nach Vermögenswert hohe Gebühren fällig werden.

4. Haus geerbt: Erbschaftssteuer kalkulieren

Erbschaftssteuer

Für die Entscheidung, was letztlich mit dem geerbten Haus passieren soll, ist auch die Erbschaftssteuer relevant. So kann es beispielsweise sein, dass ein hoher Steuerbetrag anfällt, den die Erben möglicherweise nicht aufbringen können. In solchen Fällen ist der Verkauf meist die einzige Option.

Ein Beispiel: Angenommen, der Ehepartner ist Alleinerbe, das vererbte Haus hat einen Wert von 600.000 Euro. Der Freibetrag liegt in diesem Fall bei 500.000 Euro und es wird Steuerklasse I angesetzt. Insgesamt müsste der Ehepartner auf 100.000 Euro elf Prozent beziehungsweise 11.000 Erbschaftssteuer für das Haus zahlen.

Es bestünde die Möglichkeit, das Haus mindestens zehn Jahre selbst zu bewohnen, sofern der Erblasser die Immobilie ebenfalls selbst genutzt hat. Dann könnten der Ehepartner, der eingetragene Lebenspartner oder die Kinder im Beispielfall das Haus steuerfrei erben. Für Kinder gilt allerdings eine Einschränkung: Lediglich bei einer Wohnfläche von maximal 200 Quadratmeter fällt keine Erbschaftssteuer an, der Wert der darüberhinausgehenden Wohnfläche muss versteuert werden, sofern der geltende Freibetrag ausgeschöpft ist oder überschritten wurde.

Achtung!

Wer in ein zuvor selbst genutztes Haus einzieht und die Mindestfrist von zehn Jahren nicht einhält, muss je nach Fallkonstellation mit einer nachträglichen Erbschafsteuerzahlung rechnen.

5. Das Haus in Besitz nehmen – das ist zu beachten!

Wer ein Haus geerbt hat, muss sich sofort um den Unterhalt des Hauses kümmern – unabhängig davon, ob das Haus selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden soll. So müssen die Erben zunächst einmal dafür sorgen, dass alle laufenden Kosten weiter gezahlt werden, denn mit dem Erbe gehen auch diese Zahlungsverpflichtungen an sie über. Zu diesen Kosten gehören unter anderem:

  • Grundsteuer
  • Abschlagszahlungen für Strom, Wasser, Heizung
  • Gebühren für die Müllabfuhr
  • Kosten für Internet/Telefon
  • Wohngebäudeversicherung
  • Laufende Darlehensraten, falls das Haus noch nicht schuldenfrei ist

Doch damit nicht genug: Die Erben sollten sich auch darum kümmern, die Substanz des Hauses zu erhalten. Dazu gehört es beispielsweise, auch im Winter die Heizungsanlage nicht abzustellen und regelmäßig zu lüften. Außerdem muss sichergestellt werden, dass bei Schnee und Glatteis gestreut und geräumt wird. Auch regelmäßig Wartungsarbeiten – etwa an Heizkesseln – müssen weiterhin durchgeführt werden.

Diese Arbeiten sind auch deshalb wichtig, weil es gerade bei einer Erbengemeinschaft länger dauern kann, bis über die weitere Verwendung des geerbten Hauses entschieden wird. Und auch dann kann es noch eine Weile dauern, bis beispielsweise der Hausverkauf erfolgt oder ein Mieter gefunden ist.

immoverkauf24 Tipp:

Sie haben ein Haus geerbt? Dann versuchen Sie möglichst zügig, die Unterlagen des Erblassers zum Haus ausfindig zu machen. Darin sind im Idealfall alle für Sie wichtigen Informationen enthalten, die sie für den weiteren Unterhalt des Hauses benötigen. Dazu gehören beispielsweise auch Vertragsunterlagen zu Versicherungen rund ums Haus sowie Rechnungen von Handwerksbetrieben, die sich beispielsweise um Wartungsarbeiten kümmern.

6. Verkaufen, vermieten oder selber nutzen? – Hier Grafik "Immobilie geerbt, was nun?"

Nutzung einer Immobilie

Man kann ein geerbtes Haus vermieten, ein geerbtes Haus verkaufen oder es selbst nutzen. Welche der Option die richtige ist, hängt zum einen von persönlichen Faktoren ab: So fällt es vielen Erben schwer, ihr Elternhaus zu verkaufen. Andere wiederum wollen auf keinen Fall in das geerbte Haus einziehen, obwohl dies möglicherweise aus steuerlichen Gründen vorteilhaft sein könnte. Und Erbengemeinschaften sollten bei den Überlegungen zur weiteren Verwendung des Hauses bedenken, dass ihre Gemeinschaft solange fortbesteht, wie sich das Haus in ihrem Besitz befindet. Kommen die Miterben nicht gut miteinander aus, kann ein Verkauf sinnvoller als eine Vermietung sein. 

Neben solchen weichen Faktoren müssen auch Aspekte wie die Wirtschaftlichkeit eines Verkaufs oder einer Vermietung berücksichtigt werden. Sollte ein Erbe die Selbstnutzung in Erwägung ziehen, muss er auch prüfen, ob und wie er eventuell vorhandene Miterben auszahlen kann.

Die nachfolgende Grafik zeigt eine kurze Übersicht über die wichtigsten Vor- und Nachteile zu den drei Varianten auf:

Grafik Immobilie geerbt

Unabhängig von den genannten Aspekten ist der Verkauf in folgenden Fällen möglicherweise die bessere Wahl für Sie:

Bestehende Immobilienschulden

Erben, die bereits eine Immobilie besitzen und einen Immobilienkredit abzahlen, sollten durchrechnen, welche Vorteile die sofortige Tilgung des Immobiliendarlehens hätte. Hier muss aber beachtet werden, dass die Bank eventuell eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Tilgung berechnet.

Lage mit wenig Potenzial/schlechte Vermietbarkeit

Es gibt Regionen, in denen mehr Menschen abwandern als zuziehen. Hier besteht die Gefahr, dass sich die Situation auf dem Immobilienmarkt eher nachteilig entwickelt. Ein zügiger Verkauf wäre daher sinnvoll, um einen weiteren Wertverlust zu vermeiden. Auch die Vermietung kann in solchen Lagen problematisch sein.

Hoher Sanierungsbedarf

Müsste das Haus zunächst aufwändig saniert werden, um es selbst zu nutzen oder zu vermieten, sollten Erben abwägen, ob sie zunächst in Vorleistung treten wollen, um das geerbte Haus besser verwerten zu können.

Keine Zeit, sich um das Haus zu kümmern

Selbst wenn eine Hausverwaltung beziehungsweise ein Hausmeister sich um die Belange der Mieter kümmert: Es fällt immer auch Arbeit für den Vermieter an – beispielsweise im Rahmen eines Mieterwechsels. Wer das nicht möchte, sollte lieber verkaufen.

Fehlende Fachkenntnisse

Als Vermieter sollte man sich mit den Themen Immobilien und Vermietung wenigstens in Grundzügen auskennen oder sich fachkundigen Rat holen. Andernfalls sollte ebenfalls über einen Verkauf nachgedacht werden.

Ihre kostenlose Hausbewertung

Ob nun als Alleinerbe oder als Miterbe einer Erbengemeinschaft - als Erbe ist es wichtig, alle Alternativen zur weiteren Nutzung von geerbten Immobilien in Erwägung zu ziehen. Dabei sollte man auch überlegen, ob es aus finanzieller und praktischer Sicht nicht mehr Sinn macht das Haus zu verkaufen, z.B. um den Verkaufserlös anteilig auf alle Erben aufzuteilen oder weil der eigene Umzug oder eine Vermietung des Hauses nicht gewünscht ist. Der erste Schritt ist dabei die Immobilienbewertung.

Lassen Sie Ihr geerbtes Haus von uns bewerten! – Kostenlos & unverbindlich: Jetzt Formular ausfüllen!

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