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- Oktober 2020 - Preisentwicklung von Neubauwohnungen und Einkommen in den Metropolen
Die Preisentwicklung von Neubauwohnungen & Einkommen in den fünf größten Städten Deutschlands
- Die Schere zwischen den Preisen von Neubauwohnungen und Einkommen wird in den Metropolen immer größer.
- Neubauwohnungen verteuerten sich seit 2015 drastisch: Um 60 Prozent und mehr in Frankfurt und Berlin, um 30 Prozent und mehr in München, Hamburg und Köln.
- Das monatliche Bruttoeinkommen (Median) stieg seit 2015 hingegen nur verhalten: Am deutlichsten in Berlin mit 14 Prozent, am geringsten in Köln mit neun Prozent.
- Die größte Schere zwischen Neubau-Preisen und Einkommen besteht in München, gefolgt von Berlin. Die geringste Kluft besteht in Köln.
(Die Auswertung basiert auf den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse der Jahre 2015 – 2019 sowie Daten der Bundesagentur für Arbeit zum Median der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte vom 31.12.2019)
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Großstädten und Metropolregionen ist riesig, das Angebot überschaubar. Während die Mietpreisbremse den Anstieg von Mieten drosseln soll, reguliert allein der Markt die Preise von Kaufimmobilien. „Es muss mehr gebaut werden“, fordern Immobilienexperten und Politiker deshalb gleichermaßen, um den Nachfrageüberhang zu reduzieren und Normal- und Geringverdiener nicht aus den Städten zu verdrängen. Ein Blick auf die Preise von Neubauwohnungen und Einkommen in den fünf Metropolen Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Köln zeigt jedoch, dass sich die Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren drastisch erhöht haben, während die Einkommen nur leicht stiegen. „Neubauwohnungen zum Kauf sind in den Metropolen für Normalverdiener häufig nicht erschwinglich“, sagt Niels Jacobsen, Gründer von immoverkauf24. „Um Vermögen aufzubauen, ist der Immobilienerwerb häufig der wesentliche Faktor. Um die vergleichsweise geringe Eigentumsquote von 50 Prozent in Deutschland zu erhöhen, müssen Neubauten also erschwinglicher werden – und das erfordert politische Maßnahmen.“
Der Überblick über Preisentwicklung von Neubauwohnungen und Einkommen in den fünf Metropolen:
Frankfurt: Quadratmeterpreise von Neubauwohnungen & Bruttoentgelte
In Frankfurt kosteten Neubauwohnungen 2019 im Schnitt 6.970 Euro pro Quadratmeter, 2015 waren es noch 4.310 Euro. Im Vergleich der Metropolen fand in Frankfurt die deutlichste Teuerung statt: um 62 Prozent innerhalb von fünf Jahren.
Der mittlere Bruttolohn der Frankfurter*innen stieg hingegen nur um zehn Prozent innerhalb der letzten fünf Jahre und lag 2019 im Median bei 4.431 Euro pro Monat. Im Vergleich der Metropolen haben Frankfurter*innen damit zwar das zweithöchste Einkommen. Jedoch macht der mittlere Bruttolohn nur 64 Prozent der Kosten eines Quadratmeters im Neubau aus.
Berlin: Quadratmeterpreise von Neubauwohnungen & Bruttolöhne
In Berlin stiegen die Preise von Neubauwohnungen in den vergangenen fünf Jahren um 60 Prozent: 2015 kostete der Quadratmeter im Schnitt 3.967 Euro, 2019 lag er bereits bei 6.331 Euro – der zweithöchste Anstieg der Quadratmeterpreise im Vergleich der Metropolen.
Im Median verdienten Berliner*innen 2019 3.383 Euro pro Monat. Obwohl das Bruttoarbeitsentgelt im Vergleich der Metropolen in Berlin mit 14 Prozent innerhalb von fünf Jahren am deutlichsten stieg, verfügten die Hauptstädter über das geringste Einkommen. Zudem ist die Schere zwischen den Immobilienpreisen und dem Einkommen besonders ausgeprägt (nur in München ist sie noch deutlicher): Lediglich 53 Prozent macht der mittlere Bruttolohn vom Quadratmeterpreis im Neubau aus.
München: Quadratmeterpreise von Neubauwohnungen & Bruttolöhne
In München lagen die Preise für Neubauwohnungen im Vergleich der Metropolen am höchsten: 8.650 Euro kostete 2019 der Quadratmeter im Schnitt. Das bedeutet eine Preissteigerung von 37 Prozent innerhalb von fünf Jahren.
Der Bruttolohn stieg im gleichen Zeitraum um 13 Prozent. Im Vergleich der Großstädte verdienten Münchner*innen mit monatlich 4.470 Euro in 2019 zwar am besten. Dennoch ist die Schere zwischen Einkommen und Immobilienpreisen am stärksten ausgeprägt: Nur rund 52 Prozent macht der mittlere Bruttolohn vom durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Münchner Neubauwohnung aus.
Hamburg: Quadratmeterpreise von Neubauwohnungen & Bruttolöhne
6.523 Euro kostete der Quadratmeter einer Hamburger Neubauwohnung 2019 im Schnitt, damit verteuerte er sich innerhalb von fünf Jahren um 32 Prozent. Im Vergleich der Metropolen ist das hanseatische Pflaster damit das drittteuerste.
Die Löhne stiegen seit 2015 um verhaltene zehn Prozent. 3.820 Euro verdienten Hamburger*innen 2019 im Mittel – das sind 59 Prozent des durchschnittlichen Quadratmeterpreises von Neubau-Wohnungen im gleichen Jahr.
Köln: Quadratmeterpreise von Neubauwohnungen & Bruttolöhne
Köln kann mit den günstigsten Preisen für Neubauwohnungen aufwarten: 4.905 Euro pro Quadratmeter waren es 2019 im Schnitt, das bedeutet eine Preissteigerung von „nur“ 30 Prozent innerhalb von fünf Jahren.
Zwar verdienen die Kölner*innen im Vergleich der Großstädte relativ wenig (nur Berliner*innen verdienen weniger): 3.881 Euro Bruttolohn waren es 2019 im Median, nur neun Prozent stieg der Bruttolohn seit 2015. Jedoch können Kölner*innen davon verhältnismäßig viel vom durchschnittlichen Quadratmeterpreis einer Neubau-Wohnung bezahlen: nämlich ganze 79 Prozent.