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Das kommt 2020 auf Immobilienkäufer, Eigentümer und Mieter zu!

Immobilienmarkt 03.01.2020 Claudia Lindenberg
Immobilien - Veränderungen 2020

Ob Maklercourtage, Mietrecht, Grundsteuer, Strompreise oder Zinsentwicklung – hier die wichtigsten Veränderungen, die 2020 auf Eigentümer, Käufer und Mieter zukommen.

Maklerprovision beim Immobilienverkauf

Voraussichtlich ab Sommer oder Herbst sollen Verkäufer und Käufer von Wohnimmobilien sich die Maklerprovision je zur Hälfte teilen – unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat. Derjenige, der den Makler nicht beauftragt hat, muss seinen Anteil an der Courtage jedoch erst zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Anteil gezahlt hat. Beim Verkauf vermieteter Immobilien und Gewerbeimmobilien soll alles beim Alten bleiben. Das geplante "Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde im Dezember vergangenen Jahres verabschiedet und muss noch den Bundesrat passieren. Es handelt sich bei dem Gesetz also nicht um ein reines Bestellerprinzip, wie es seit 2015 bei der Vermietung von Immobilien gilt. Bei einem Bestellerprinzip beim Kauf müsste der Auftraggeber, meist der Verkäufer, die Maklercourtage vollständig zahlen.

In Regionen, in denen bislang ausschließlich Immobilienkäufer die Maklercourtage zahlen, werden diese nach Inkrafttreten des Gesetzes bei den Kaufnebenkosten also entlastet. Experten halten es jedoch für möglich, dass Verkäufer in Regionen mit hoher Nachfrage die Maklerkosten auf den Kaufpreis aufschlagen, was zu einer höheren Grunderwerbsteuer und somit nur zu verlagerten Kosten für Käufer führen würde.

Zudem müssen die Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser künftig in Textform vorliegen, also auf Papier oder als E-Mail. Mündliche Absprachen reichen nicht mehr aus. Auch diese Regelgung wird vorraussichtlich im Sommer oder Herbst gültig werden.

Mietrecht: Mietpreisbremse

Ursprünglich war vorgesehen, dass die Mietpreisbremse Mitte bis Ende 2020 auslaufen soll. Nun plant die Bundesregierung jedoch eine Verlängerung bis 2025 – und will einige Punkte der umstrittenen Regelung ändern. So sieht der Gesetzentwurf vor, dass der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre ausgeweitet wird. Zudem sollen Vermieter bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse bis zu zweieinhalb Jahre nach Abschluss des Mietvertrags die zu viel gezahlte Miete erstatten – und zwar unabhängig davon, ob diese eine Rüge ausgesprochen haben oder nicht. Bislang ist die Rückforderung erst ab dem Zeitpunkt der Rüge möglich.

Gesetz gegen Wuchermieten

Mietwucher, also stark überhöhte Mieten, soll schneller und härter geahndet werden, Mieter sollen sich besser wehren können. Am 29. November 2019 hat der Bundesrat einen entsprechenden Gesetzentwurf beschlossen. Für den Tatbestand der Wuchermiete reicht es künftig aus, wenn eine vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigt und das Angebot an günstigerem Wohnraum gering ist. Vermietern droht ein Bußgeld, das von 50.000 Euro auf 100.000 Euro erhöht wird. Der Gesetzentwurf wird der Bundesregierung vorgelegt, die eine Stellungnahme dazu verfasst.

Mietendeckel in Berlin

Der Berliner Senat hat am 26. November 2019 den Gesetzentwurf für einen bundesweit einmaligen Mietendeckel beschlossen. Er soll im März 2020 in Kraft treten und sieht vor, dass die Mieten über einen Zeitraum von fünf Jahren eingefroren werden, und zwar auf das Niveau von Mitte des vergangenen Jahres. Allerdings könnte sich der Mietendeckel als verfassungswidrig erweisen. Dies ist unter Juristen umstritten, eine Klage gilt als wahrscheinlich.

Höhere Heizkosten, sinkende Stromkosten 

Das von der Bundesregierung im vergangenen Jahr verabschiedete und im Vermittlungsausschuss überarbeitete Klimapaket passierte kurz vor Jahresende den Bundesrat. Es betrifft sowohl Immobilieneigentümer als auch Mieter, da es auch eine Reduktion der CO2-Emissionen im Gebäudesektor zum Ziel hat. Diese sollen bis 2030 von derzeit 120 auf 72 Tonnen pro Jahr sinken. Erreicht werden soll dies über eine CO2-Bepreisung: Die Unternehmen, die Heizöl, Gas, Kohle & Co. an Verbraucher verkaufen, müssen pro abgegebener Tonne eine Gebühr zahlen. Die ursprünglich geplante Bepreisung wurde nach Protesten der Länder erhöht: Sie soll 2021 zunächst bei 25 Euro (erst 10 Euro) pro Tonne liegen und bis 2025 auf 55 Euro (erst 35 Euro) je Tonne erhöht werden. Ab 2026 soll sich der Preis innerhalb einer festgelegten Spanne von 55 bis 65 Euro bewegen.

Eigentümer und Mieter müssen sich deshalb auf höhere Heizkosten einstellen, weil die Unternehmen die Mehrkosten an sie weitergeben werden. Nach Berechnungen des Eigentümerverbands Haus & Grund erhöhen sich die Heizkosten für eine vierköpfige Familie in einem Einfamilienhaus mit Gasheizung 2021 um 183 Euro pro Jahr. Im Gegenzug sollen Verbraucher jedoch entlastet werden – unter anderem über eine Absenkung der EEG-Umlage, die zu sinkenden Stromkosten führen soll. Für 2020 ist jedoch zunächst mit höheren Stromkosten zu rechnen, da die EEG-Umlage um 5,5 Prozent steigt.

Mehr Anreize für energetische Sanierungsmaßnahmen

Für Eigentümer von Bestandsimmobilien bringt das Klimapaket seit Jahresbeginn steuerliche Vorteile für energetische Sanierungsmaßnahmen mit sich.

  • Selbstnutzer können insgesamt 20 Prozent der Kosten über drei Jahre verteilt von der Steuerschuld abziehen.
  • Für die Erneuerung von Gas- und Ölheizungen erhalten Verbraucher zudem eine Austauschprämie in Höhe von 40 Prozent der Kosten.
  • Ab 2026 sollen Ölheizungen dort verboten werden, wo ein Umstieg auf andere Energiequellen möglich ist.
  • Ein weiterer Bestandteil des Klimapakets im Gebäudesektor: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die die bislang bestehenden Förderprogramme ablösen und zusammenführen soll.

Reform der Grundsteuer

Nach jahrelangem Tauziehen um die Reform der Grundsteuer stimmte der Bundesrat Ende vergangenen Jahres den Plänen von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) zu, die eine Berechnung nach einem wertabhängigen Modell vorsieht. Anders als ursprünglich vorgesehen können die Länder jedoch eine Öffnungsklausel nutzen und ein anderes Berechnungsmodell heranziehen. Laut "Wirtschaftswoche" werden voraussichtlich Hamburg, Niedersachsen, Sachsen, Bayern und womöglich auch Nordrhein-Westfalen die Öffnungsklausel nutzen.

Da die Grundsteuer erst ab 2025 neu ermittelt wird, ändert sich für Immobilieneigentümer und Mieter in 2020 zunächst nichts. Inwieweit sich künftig eine zuzusätzliche Belastung oder Entlastung für Eigentümer wird, ist noch nicht abzusehen. So ist zum einen noch unklar, ob die Kommunen künftig den Grundsteuer-Hebesatz ändern oder nicht. Zum anderen ist noch nicht absehbar, ob und mit welchem Modell die Länder von der Öffnungsklausel Gebrauch machen. Lediglich Bayern hat bereits angekündigt, das wertunabhängige Flächenmodell einzuführen, in Hamburg wird ein Drei-Stufen-Modell geprüft, bei dem ein Lagefaktor in die Berechnung einfließt.

Das Baukindergeld läuft aus

Den Antrag auf Baukindergeld können Familien nur noch bis Ende 2020 beantragen. Die Baugenehmigung oder der unterschriebene Kaufvertrag müssen spätestens am 31. Dezember 2020 vorliegen. Den Zuschuss von 1.200 Euro pro Kind und Jahr zahlt der Staat über 10 Jahre lang. Eltern mit einem im Haushalt lebenden sind mit einem zu versteuerndem Haushaltseinkommen von 90.000 Euro im Jahr anspruchsberechtigt. Bei größeren Familien erhöht sich die Bemessungsgrenze je Kind um weitere 15.000 Euro. Bislang ist von der Bundesregierung keine Verlängerung des Baukindergeldes geplant.

Zinsentwicklung 2020

Mit der Amtseinführung von Christine Lagarde an der Spitze der Europäischen Zentralbank (EZB) stellt sich für Immobilienkäufer und -eigentümer, die eine Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung benötigen, die Frage nach den Auswirkungen auf die Entwicklung der Bauzinsen. Diese erreichten 2019 einen historischen Tiefststand und lagen zum Jahresende bei deutlich unter einem Prozent für eine Zinsbindung von zehn Jahren. Experten prognostizieren kurzfristig keine steigenden Zinsen, frühestens mittelfristig einen leichten Aufwärtstrend

Kaufpreisentwicklung 2020

Inwieweit sich der seit Jahren ungebrochene Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen und Mieten für Wohnimmobilien auch 2020 fortsetzen wird, hängt unter anderem von der Zinsentwicklung ab. Nach Einschätzung des Immobilienberatungsunternehmens Savills dürfte eine Trendwende eher unwahrscheinlich sein, allerdings wird ein geringerer Anstieg der Mietpreise als in den letzten Jahren erwartet.

Erhöhung des Wohngeldes

Ab 1. Januar 2020 gibt es mehr Wohngeld. Laut Bundesregierung werden vor allem Familien und Rentner profitieren, insgesamt rund 660.000 Haushalte erhalten mehr Geld. So bezieht etwa ein berechtigter Zwei-Personen-Haushalt bisher durchschnittlich 145 Euro, künftig werden es 190 Euro sein und damit etwa 30 Prozent mehr. Zudem wird eine neue Mietenstufe eingeführt, die dafür sorgen soll, dass Haushalte in Städten mit besonders hohen Mieten gezielter entlastet werden. Wohngeld wird auf Antrag als Mietzuschuss oder als Lastenzuschuss für Immobilieneigentümer gezahlt. Grundsätzlich richtet sich die Höhe des Wohngeldes nach Einkommen, Haushaltsgröße sowie Miete bzw. Belastung und wird in der Regel für zwölf Monate bewilligt. Anschließend ist ein neuer Antrag erforderlich. 

Neue Geldwäsche-Richtlinie der EU

Ab dem 10. Januar 2020 gilt für Deutschland sowie alle weiteren Mitgliedsstaaten der Europäischen Union (EU) das "Gesetz zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie" umsetzen. Es soll Immobilienmakler stärker als bisher veranlassen, an Maßnahmen gegen Geldwäsche mitzuwirken. Bisher mussten Makler ihre Kunden nur bei der Vermittlung von Immobilienobjekten überprüfen. Nun müssen sie auch Miet- oder Pachtverträgen mit einer monatlichen Miete oder Pacht in Höhe von mindestens 10.000 Euro tätig werden.

Grunderwerbsteuer: Share Deals sollen erschwert werden

Beim Kauf einer Immobilie fällt den Käufer in der Regel Grunderwerbsteuer an, und zwar je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Große Unternehmen haben jedoch häufig beim Kauf sogenannte Share Deals genutzt, um die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Bei diesem legalen Verfahren kaufen die Investoren nicht das Grundstück inklusive Gebäude, sondern die Anteilsmehrheit an einem Unternehmen, nämlich maximal 95 Prozent. Weil sie die übrigen fünf Prozent erst nach einer Haltefrist von fünf Jahren kaufen, entfällt die Grunderwerbsteuer. Solche Praktiken will Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) unterbinden: Deshalb soll durch eine Reform im ersten Halbjahr 2020 die Grenze, für die keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, soll von 95 auf 90 Prozent sinken und die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre angehoben werden.

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

Wohnungseigentümer sind Teil einer Eigentümergemeinschaft, deren Rechte und Pflichten im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt ist. Dieses Gesetz will Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) reformieren, damit Wohneigentümer leichter und schneller sanieren können. Im Fokus steht bei der Reform die Förderung von barrierefreiem Wohnen und Elektromobilität, etwa in Form von mehr Ladesteckdosen für Elektroautos. Die Reform soll bis 2021 abgeschlossen sein.

Sonder-Afa: Sonderabschreibung für neue Mietwohnung

Ab 2020 will die Bundesregierung den Bau neuer Mietwohnungen vorantreiben, und zwar mithilfe des "Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus". In dem am 4. August 2019 beschlossenen Gesetzt sind Sonderabschreibungen für neue Mietwohnungen in neuen oder bestehenden Gebäuden in Höhe von jährlich fünf Prozent für Immobilienbesitzer festgeschrieben. Die Sonder-AfA kann zusätzlich zur linearen Absetzung von zwei Prozent jährlich genutzt werden, und zwar über einen Zeitraum von vier Jahren. Die Sonder-Afa gilt jedoch nur unter folgenden Voraussetzungen:

  • Im Entstehungs- bzw. Baujahr sowie in den folgenden neun Jahren muss die neue Wohnung vermietet werden.
  • Die Baumaßnahmen müssen zwischen dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 begonnen werden, in diesem Zeitraum muss das Datum der Beantragung der Baugenehmigung oder Bauanzeige liegen.
  • Die Baukosten dürfen maximal bei 3.000 Euro je Quadratmeter liegen.
  • Die förderfähige Bemessungsgrundlage ist auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
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