Wohnimmobilien: Trendumkehr bei Kaufpreisentwicklung?

In Berlin, München, Hamburg und Frankfurt zeichnet sich möglicherweise eine Trendumkehr bei der Kaufpreisentwicklung für Wohnimmobilien ab. Das geht aus dem Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) hervor. Es sei in Berlin sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg sowie Frankfurt möglicherweise mit einer solchen Entwicklung zu rechnen, so der Verband. Diese Einschätzung wird zum einen damit begründet, dass sich in Städten wie Berlin, München und Hamburg eine Veränderung der Zuwanderungsstruktur mit zurückgehender Zuwanderung und zunehmender Suburbanisierung abzeichnet. Zum anderen nimmt der Wohnungsneubau laut ZIA an Fahrt auf, die Zahl der Baugenehmigungen steigt. Besonders auf Hamburg und Berlin treffe diese Entwicklung zu. Infolgedessen sei in Berlin und München und möglicherweise auch in Hamburg künftig mit stagnierenden Neuvertragsmieten zu rechnen. Da die aktuellen Immobilienpreise sich nur mit steigenden Mieteinnahmen rechtfertigen lassen, könnte dies zu einer Trendumkehr bei der Kaufpreisentwicklung führen, so der ZIA.

Generell sei der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland zweigeteilt, heißt es im Bericht: Auf der einen Seite verzeichnen diverse Groß- und Universitätsstädte ein hohes Bevölkerungswachstum und sinkende Leerstandsraten, auf der anderen Seite weist der ländliche Raum in vielen Regionen eine sinkende Bevölkerungszahl auf. Dementsprechend sei in Ballungsgebieten mit anhaltend starken Nachfragezuwächsen zu rechnen, wohingegen die Nachfrage in ländlichen Regionen vermutlich stagnieren oder sich rückläufig entwickeln werde. Der hohen Nachfrage in den Ballungsgebieten stünde jedoch weiterhin ein zu geringes Angebot gegenüber, angesichts zahlreicher Regulierungsvorgaben und hoher Herstellungskosten sei die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums eine Herausforderung für die Immobilienwirtschaft, heißt es vom ZIA.

Marktübertreibungen in den Metropolen

Gefahren für das deutsche Finanzsystem als Ganzes sieht der Verband derzeit nicht. Auch die Tatsache, dass die Kaufpreise seit mittlerweile fünf Jahren relativ gesehen stärker als die Mieten steigen, sei nicht als Anzeichen für eine Immobilienblase zu werten. Die Kauf- und Mietpreisentwicklung gehe unter anderem auf die niedrigen Zinsen zurück. Bundesweit sei lediglich eine leichte Preisübertreibung von nominal rund 16 Prozent zu verzeichnen, die aufgrund von Qualitätssteigerungen und des niedrigen Zinsniveaus rechtfertigen lasse. In den A-Städten stellt sich die Situation hingegen anders dar: So liegen die Kaufpreisübertreibungen mit 36 Prozent (Düsseldorf) bis 75 Prozent (München) weit über dem Bundesdurchschnitt und stehen laut ZIA damit in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen. So seien offensichtlich weiterhin deutlich steigende Neuvertragsmieten eingepreist.

Miet- und Kaufpreiswachstum verlangsamt sich

Wie der Verband weiter berichtet, kletterten die Mieten im Wohnungssegment im vergangenen Jahr um 2,6 Prozent auf durchschnittlich 7,20 Euro je Quadratmeter. Damit fiel das Mietpreiswachstum um 0,8 Prozentpunkte niedriger aus als 2015. Gleichzeitig stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bundesdurchschnitt um 8,4 Prozent und damit um 0,7 Prozentpunkte stärker als im Jahr zuvor. Für die Top-7-Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf meldet der Verband erneut ein im Vergleich zum Anstieg der Mieten deutlich stärkeres Kaufpreiswachstum. Allerdings stiegen die Kaufpreise mit durchschnittlich neun bis zwölf Prozent nicht mehr so stark wie 2015, als die Zuwächse zwischen zehn und 20 Prozent lagen.