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Immobilie im Alter verkaufen: Was dabei wichtig ist!

Immobilienverkauf 21.11.2019 Dr. Niels Jacobsen
Immobilienverkauf im Alter

Welche Besonderheiten der Immobilienverkauf im Alter aufweisen kann, was den Ablauf für ältere Eigentümer erleichtert und welche Alternativen es zum konventionellen Verkauf gibt, erzählt Dr. Niels Jacobsen im Experteninterview.

immoverkauf24.de: Unterscheidet sich der Hausverkauf im Alter von Immobilienverkäufen in anderen Lebensphasen?

Dr. Niels Jacobsen: Das muss nicht so sein. Häufig läuft der Verkauf genauso ab, wie bei jungen Eigentümern: Sie fassen den Beschluss zum Verkauf, beauftragen eine Immobilienbewertung beim Makler, der Makler inseriert und vermarktet die Immobilie und findet den richtigen Käufer, der einen marktgerechten Preis zahlt. Währenddessen können sich die Verkäufer in Ruhe um ihre Anschlussimmobilie kümmern.

Herausforderungen, die sich beim Hausverkauf im Alter ergeben können

Manchmal erleben wir in unserer Beratungspraxis aber doch, dass sich durch das Lebensalter besondere Herausforderungen ergeben:

  • Der Weg hin zur Verkaufsentscheidung kann länger dauern. Schließlich haben viele ältere Bewohner Jahrzehnte in dem Eigenheim verbracht und deshalb fällt ihnen der Ablösungsprozess schwerer. Häufig möchten sie das Eigenheim „in guten Händen“ wissen.
  • Zudem soll die künftige Wohnform im Alter nicht nur für die nächsten Jahre die richtige sein, sondern idealerweise für immer. Deshalb müssen die Verkäufer umfänglich abwägen, ob sie mieten oder kaufen wollen, um künftig barrierefrei wohnen zu können. Oder ob betreutes Wohnen, eine Senioren-WG oder Seniorenresidenz das Richtige ist.
  • Es kann vorkommen, dass langjährige Bewohner durch die starke Bindung an ihre Immobilie eine zu hohe Vorstellung vom Verkaufspreis haben – auch das kann den Verkaufsprozess verlängern.
  • Und es gilt zu bedenken, dass für manche älteren Menschen auch alternative Verkaufsformen in Frage kommen können: Etwa auf Basis einer Leibrente. Dabei können sie in ihrer Immobilien wohnen bleiben und erhalten den Erlös in Form von Rentenzahlungen.

Bei älteren Verkäufern besonders wichtig: die richtigen Unterstützer

immoverkauf24.de: Was gilt es aufgrund dieser Besonderheiten beim Verkaufsprozess zu beachten?

Dr. Niels Jacobsen: Die meisten älteren Eigentümer entscheiden sich für einen Hausverkauf mithilfe eines Maklers – und das ist auch tatsächlich ratsam, weil der Verkaufsprozess für Privatleute sehr anstrengend werden kann: Denn neben Objektbewertung, Exposé-Erstellung und Immobilienvermarktung gilt es auch die Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen durchzuführen und dafür ständig erreichbar zu sein.

Wer Unterstützung sucht, durch Makler oder auch Verwandte und Bekannte, sollte darauf achten, dass die Vorstellungen der beteiligten Parteien übereinstimmen. Ist das nicht der Fall, kann sich der Verkaufsprozess extrem verzögern: Etwa, wenn Makler oder Verwandte zu sehr den schnellen Verkauf im Fokus haben, während die Eigentümer kurz vor der Verkaufsentscheidung doch wieder ins Zweifeln kommen. Dann ist kein Druck angemessen, sondern es gilt in Ruhe durchzusprechen, welche Argumente sie zu dem Verkauf bewogen haben.

Ein Haus kann im Alter zur Last werden

immoverkauf24.de: Was sind denn die häufigsten Gründe für den Immobilienverkauf im Alter?

Dr. Niels Jacobsen: Die häufigsten Gründe für den Verkauf im Alter sind,

  • dass der Unterhalt eines Hauses zu anstrengend ist. Die Bewirtschaftung, Reparaturen oder Instandhaltungen der Immobilien belasten die Bewohner.
  • Oder auch zu kostspielig, denn die Einnahmen im Rentenalter liegen meist deutlich niedriger.
  • Oder der Lebenspartner wird krank oder stirbt, so dass die Immobilien für eine Person schlicht zu groß sind.
  • Oder die Pflege ist in dem Eigenheim nicht gut zu bewerkstelligen.
  • Nicht selten benötigen die Eigentümer auch das Geld: um eine geringe Rente aufzustocken, um Pflege zu finanzieren, um Verwandten zu helfen oder um eigene Wünsche zu erfüllen.
  • Häufig möchten die Bewohner im Alter in der Nähe oder bei den Kindern oder Verwandten wohnen.

Es liegen also gute Gründe für den Verkauf vor. Aber Organisation, Umzug & Co. sind natürlich auch mit Makler anstrengend, so dass so mancher betagte Bewohner den Verkauf am liebsten noch einmal hinauszögern möchte. Und so ist der Stress für Senioren tatsächlich ein häufiger Grund, sich doch gegen den Verkauf zu entscheiden. Außerdem spricht wie gesagt die emotionale Bindung dagegen.

Verkaufen oder wohnen bleiben? Was bei der Entscheidung hilft!

immoverkauf24.de: Was kann zweifelnden Verkäufern bei der Entscheidungsfindung helfen?

Dr. Niels Jacobsen: Für die Eigentümer und Angehörige ist es im Falle von Zweifeln oft hilfreich, wenn sie den Blick nicht darauf richten, was sie mit dem alten Haus verlieren, sondern was sie mit der neuen Heimat gewinnen werden. Nämlich idealerweise einen sehr viel leichteren Alltag, ohne eine zu bewirtschaftende Immobilie, die kein seniorengerechtes Wohnen ermöglicht und vielleicht auch weit weg von den Angehörigen liegt. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass sie für das anschließende Wohnen im Alter eine passende Lösung gefunden haben. Und auch dafür gilt es ausreichend Zeit einzukalkulieren, denn idealerweise gucken sich die Interessenten alle in Frage kommenden Wohnformen in Ruhe an. Und erst anschließend sollten sie den Verkauf angehen.

immoverkauf24.de: Warum überschätzen langjährige Bewohner öfter den Verkaufspreis?

Dr. Niels Jacobsen: Weil sie die Immobilie durch ihren emotionalen Filter betrachten. Das ist ja auch kein Wunder: Sie war ihnen über Jahrzehnte eine Heimat, vielleicht sind Kinder hier groß geworden und wahrscheinlich hat sie die Anforderungen der momentanen Bewohner erfüllt. Aber die entsprechen natürlich nicht zwangsläufig den Anforderungen der Nachfrager in der momentanen Marktlage. Im Interesse der Verkäufer gilt es, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Denn wird eine Immobilie zu hochpreisig angeboten, finden sich möglicherweise keine Käufer oder der Verkauf verzögert sich stark. Da Makler den Preis gemeinhin über das Vergleichswertverfahren bestimmen, ist es sinnvoll, den Eigentümern Einblick zu gewähren: Bei dem Verfahren betrachten die Vermittler vergleichbare Immobilien und machen dann Zu- oder Abschläge, je nach individuellen Eigenschaften der Immobilie. So lässt sich die Preisgestaltung plausibel erläutern.

Im Eigenheim wohnen bleiben und trotzdem die Rente aufstocken?

immoverkauf24.de: Was kann man Eigentümern raten, die unbedingt im Eigenheim bleiben wollen, deren Rente aber eigentlich zu schmal ist, um den Lebensunterhalt zu finanzieren?

Dr. Niels Jacobsen: Es gibt verschiedene Optionen, die es Eigentümern ermöglichen, im Haus wohnen zu bleiben und dennoch finanziell von der Immobilie zu profitieren. Denn natürlich können auch gute Gründe für den Verbleib sprechen: Nicht nur die vertrauten Räumlichkeiten sondern auch das soziale Umfeld – Nachbarn, der Arzt, Kiosk oder Friseur nebenan –  sind häufig einfach sehr wichtig für das Wohlbefinden.

Eine solche Möglichkeit kann ein Hausverkauf auf Leibrentenbasis sein: Dabei verkaufen die Eigentümer Haus oder Wohnung, meist an einen Leibrenten-Anbieter, bleiben jedoch in der Immobilie wohnen, auf Wunsch bis ans Lebensende. Dieses Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Den Verkaufspreis erhalten die Verkäufer in Form von Rentenzahlungen bis ans Lebensende und bei Bedarf eine Einmalzahlung. Die Instandhaltungskosten übernimmt der neue Eigentümer.
Eine Variante der Leibrente ist die Zeitrente: Auch dabei haben die Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und erhalten regelmäßig wiederkehrende Rentenzahlungen. Jedoch ist die Dauer der Rentenzahlung begrenzt, auf einen Zeitraum, den die Vertragsparteien vereinbaren. Bei diesem Modell können die Rentenzahlungen etwas höher ausfallen, weil der Zahlungszeitraum begrenzt ist. Das kann etwa eine Variante für Eigentümer sein, die im ganz hohen Alter doch in eine Pflegeeinrichtung ziehen möchten.
Ein Verbleib in der Immobilie ist auch mit Hilfe einer Umkehrhypothek möglich. Die Immobilie wird dabei mit einem Kredit beliehen, ein Verkauf findet nicht statt. Die aufgenommene Summe wird den Verkäufern in wiederkehrenden Teilzahlungen über den vereinbarten Zeitraum hinweg ausbezahlt. Die Rückzahlung geschieht dann nach Auszug oder Ableben durch den Verkauf des Hauses. Falls Erben vorhanden sind, können die die Immobilie auch auslösen.

Immobilienverkauf im Alter durch einen Vertreter?

immoverkauf24.de: Nun noch zu einem unschönen Thema: Wie können Angehörige eine Immobilien verkaufen, wenn die Eigentümer selbst nicht mehr können oder wollen?

Dr. Niels Jacobsen: Kann oder möchte ein Eigentümer den Verkauf selbst nicht mehr organisieren, können stellvertretend für ihn Verwandte oder andere Vertrauenspersonen handeln. Voraussetzung ist eine Vorsorgevollmacht oder Generalvollmacht, die notariell beurkundet wurde. Und darin sollte explizit aufgeführt sein, dass die Vollmacht auch für den Immobilienverkauf gilt. Die Unterschrift beim Notar muss der Eigentümer jedoch letztlich selbst leisten. 

Ist ein Eigentümer z.B. wegen Pflegebedürftigkeit nicht mehr entscheidungsfähig und ist ein Immobilienverkauf z.B. für eine Heimunterbringung notwendig, braucht es für den Hausverkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Es reicht also nicht aus, wenn eine Vorsorgevollmacht oder eine Betreuungsverfügung vorliegt. Und auch wenn das Gericht bereits einen Betreuer bestimmt hat, muss dieser bei so weitreichende Entscheidungen wie dem Immobilienverkauf die Genehmigung des Gerichts einholen. Liegt die vor, beauftragt das Gericht eine Immobilienbewertung, an der sich der Betreuer beim Verkauf orientieren muss. Der Verkaufsprozess kann in solchen Fällen wiederum etwas länger dauern, weil schon eine Genehmigung vom Gericht bis zu acht Wochen dauern kann.

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