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Immobilien in vielen deutschen Städten überbewertet: Droht eine Blase?

Trends 21.03.2018 Charlotte Salow
Luftbild Nürnberg

Die Immobilienpreise sind auch 2017 weiter gestiegen. Anfang März hatte die Deutsche Bundesbank die Immobilienpreise in deutschen Städten als zwischen 15 und 30 Prozent überbewertet eingestuft. Besonders ausgeprägt, nämlich bei ca. 35 Prozent, ist die Überteuerung laut der Volkswirte in Großstädten wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt am Main. Steigt damit die Gefahr eine Blasenbildung?

Besonders drastisch steigen die Preise in der Nähe von Metropolen

Im Vergleich der Großstädte steigen die Immobilienpreise laut Postbank Wohnatlas 2018 am deutlichsten in der Hauptstadt: Die Immobilienpreise in Berlin legten 2017 um 11,4 Prozent zu, gefolgt von den Immobilienpreisen in Frankfurt am Main mit einem Plus von 11,1 Prozent. Die Münchner Immobilienpreise legten um 8,6 Prozent zu, die bayerische Metropole ist mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.789 Euro bei Kaufimmobilien weiterhin die teuerste Stadt in Deutschland. In Gesamtdeutschland ergab sich eine durchschnittliche Preissteigerung von 5,5 Prozent (inflationsbereinigt). Noch drastischer dreht sich die Preisspirale jedoch abseits der Metropolen: Wer im Jahr 2017 im Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen südlich von Nürnberg kaufen wollte, musste durchschnittlich 25,3 Prozent mehr als in Vorjahr bezahlen. Auf Platz zwei lag Erding mit einer Steigerung von 20,8 Prozent, gefolgt von Fulda mit 20,6 Prozent.

Die bereits seit Jahren stetig steigenden Preise schüren bei vielen Menschen die Furcht vor einer Immobilienblase. Eine solche kann sich auf Teilsegmenten des Immobilienmarktes ausbilden, wenn es zu einer ausgeprägten Überbewertung von Immobilien kommt – wenn also die Kaufpreise den durch bauliche, wirtschaftliche und demografische Faktoren gerechtfertigten Wert von Immobilien weit übersteigen. Grund für eine solche Entwicklung kann z.B. eine Niedrigzinspolitik sein, wie sie derzeit von der europäischen Zentralbank betrieben wird: Investoren treibt das zur Investition in Sachwerte, da andere Geldanlagen kaum Rendite versprechen. Gleiches gilt für private Käufer, die außerdem die günstigen Bedingungen für Immobilienkredite nutzen möchten. So entsteht eine starke Nachfrage, der ein geringes Immobilienangebot gegenübersteht – wie auch derzeit in Deutschland der Fall.

Ob in der Bundesrepublik bereits eine Immobilienblase besteht oder nicht, darüber sind sich die Experten jedoch uneins. Indizien für das Vorliegen einer Blase können neben drastisch steigenden Immobilienpreisen eine deutliche Auseinanderentwicklung von Verkaufspreisen und Mietpreisen und eine zunehmende Verschuldung von Privathaushalten (Anteil der Fremdfinanzierung liegt bei mehr als 70 Prozent) sein. Einige Immobilienexperten erachten diese Kriterien als erfüllt, andere meinen jedoch, dass in den meisten Städten, abgesehen von den Metropolen, die Kauf- und Mietpreise noch nicht voneinander entkoppelt seien.

Die Preisentwicklung zeigt sich 2017 das erste Mal seit Jahren leicht gebremst

Jedoch gibt es jüngst Signale vom Immobilienmarkt, die eine Kurskorrektur andeuten könnten: In Gesamtdeutschland zeigte sich der Anstieg der Immobilienpreise leicht gebremst, die Preise stiegen 2017 weniger stark als in den Jahren zuvor. Als Grund hierfür nennen die Volkswirte der Bundesbank die Zinsentwicklung: Da die durchschnittliche Zinsrate bei Immobiliendarlehen im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen sei, sei die Nachfrage nicht weiter befeuert worden. Auch vergrößerten anziehendende Neubau-Aktivitäten das Angebot an Immobilien.

Im Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA), einem Verband der Immobilienwirtschaft, gehen die Experten sogar davon aus, dass sich die Entwicklung der Kaufpreise beruhigen wird. Die Immobilien-Ökonomen wagen die Aussage, die Kaufpreise könnten innerhalb von fünf Jahren in Städten wie Berlin, München und Stuttgart um ein Viertel zurückgehen. Für die Mieten wird zumindest ein Stagnieren vorausgesagt. Die Autoren des Gutachtens begründen ihre Prognose damit, dass bei einem zu starken Auseinanderklaffen von Kauf- und Mietpreisen auch für Investoren ein Immobilienkauf nicht mehr lohnen sei. Zudem sei in Berlin und München nicht mit einem anhaltend starken Zuzug zu rechnen, Entspannung entstehe außerdem durch eine verstärkte Neubau-Aktivität der Städte.

Ob Blase oder nicht, Immobilienbesitzer sollten den Markt genau im Auge behalten. Denn fallen die Preise tatsächlich, können sich Eigentümer von Anlageobjekten mit einem zügigen Verkauf ihrer Kapitalanlage vor Verlusten schützen. Der Immobilienatlas zeigt jedenfalls auch die Regionen mit den am deutlichsten fallenden Preisen in 2017 an: Hier liegt auf Platz eins mit einem Minus von 26,4 Prozent der Kreis Straubing-Bodenhausen, gefolgt vom Kreis Main-Spessart in Unterfranken mit einem Minus von 21,1 Prozent und Nordhausen in Thüringen mit einem durchschnittlichen Wertverlust von 18,4 Prozent.

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