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Studie: Immobilienpreise in deutschen Metropolen steigen weiter

Trends 02.02.2017 Claudia Lindenberg
Immobilienpreise allgemein

Die Immobilienpreise kannten in letzten Jahren nur eine Richtung: Mehr oder weniger steil nach oben. Doch wie wird es 2017 weitergehen? Einen Ausblick für fünf deutsche A-Städte liefert ein aktueller Marktausblick von DB Research. Die Forscher der Deutschen Bank haben untersucht, wie sich die Preise und Mieten in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt und Düsseldorf in diesem Jahr voraussichtlich entwickeln werden.

Ihr Fazit: Unterm Strich ist sowohl für die untersuchten Metropolen als auch für den deutschen Wohnungs- und Häusermarkt insgesamt mit weiteren Preissteigerungen sowie höheren Mieten zu rechnen. Dazu trägt laut Studie unter anderem der hohe Nachfrageüberhang von bundesweit rund einer Million Wohnungen bei. Zudem seien makroökonomische Bedingungen für ein Ende dieses Trends wie eine Zinswende mit deutlich ungünstigeren Konditionen für Immobiliendarlehen sowie eine massive Angebotsausweitung und nachlassende Migrationsbewegungen derzeit nicht erfüllt, begründen die Analysten ihre Einschätzung.

München: Kaufpreise und Mieten steigen weiter

Für die Immobilienpreise in München erwartet DB Research auf Jahre hinaus weitere Steigerungen. Sie sei die dynamischste deutsche Stadt mit hohem Einwohnerzuwachs, wenig Arbeitslosen und einer rekordverdächtig niedrigen Leerstandsquote von zuletzt 0,6 Prozent, heißt es in der Studie. Aktuell fehlen rund 55.000 Wohnungen, um allein die Neuankömmlinge mit Wohnraum zu versorgen. Die bundesweit höchsten Immobilienpreise sieht DB Research aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als gerechtfertigt. Angesichts der Fertigstellungsquote im Neubau von rund 7.500 Wohnungen jährlich und der Attraktivität der Stadt dürfte der Wohnungsmangel bis ins Jahr 2030 hinein bestehen. Laut Wohnungsmarktbericht München (2015) zahlen Käufer Quadratmeterpreise von im Schnitt 6.300 Euro, Mieter je nach Baujahr zwischen 14,50 und 16,60 Euro.

Berlin: Rasantes Wachstum von Preisen und Mieten setzt sich fort

Die Immobilienpreise in Berlin und die Mieten der Bundeshauptstadt zogen im Vergleich zu den anderen Metropolen in den letzten Jahren deutlich stärker an. Dennoch ist das Niveau noch weit von dem anderer Hauptstädte oder der bayerischen Metropole entfernt. So könne man in Berlin drei Einfamilienhäuser zum Preis eines Münchner Objekts erwerben, heißt es in der Studie. Eine gute Arbeitsmarktentwicklung und das bis 2030 prognostizierte Bevölkerungswachstum um 250.000 Einwohner schaffen laut DB Research gute Voraussetzungen für einen weiteren Anstieg von Kaufpreisen und Mieten. Dieser Trend könnte sich weit über das Jahr 2020 hinaus fortsetzen und langfristig Berlin zu einer der teuersten deutschen Städte machen. Derzeit rangiert die Metropole mit Kaufpreisen außerhalb der Innenstadt bei um die 2.800 Euro je Quadratmeter. Das entspricht Rang 13 nach Wohnungspreisen im Bestand.

Frankfurt: Nachfrageschub bei Häusern durch Brexit

Auch in der Bankenmetropole sorgen die steigende Einwohnerzahl (aktuell: 724.500) und das knappe Angebot für steigende Preise. Im Vergleich zu den anderen analysierten Städten fiel das Wachstum für Immobilienpreise in Frankfurt seit 2009 mit 40 Prozent recht moderat aus. Die möglichen positiven Auswirkungen des Brexit auf den Bankenstandort Frankfurt sorgten 2016 allerdings bei Einfamilienhäusern für einen überdurchschnittlich hohen Preisanstieg von elf Prozent. Bis 2020 wird ein Zuwachs um weitere 40.000 Einwohner prognostiziert, derzeit fehlen rund 36.000 Wohnungen. Der Abbau des Nachfragenüberhangs dürfte laut DB Research noch Jahre dauern, möglicherweise bis über 2019 hinaus. Unterm Strich sehen sie weiterhin eine hohe Miet- und Preisdynamik. Sollte der „Brexit-Effekt“ stärker als vermutet eintreten, seien sogar deutliche Preissprünge möglich.

Hamburg: Geringe Mietdynamik

Im Vergleich zu anderen Metropolen fällt die Mietdynamik in der Hansestadt mit Mietpreiserhöhungen von weniger als drei Prozent jährlich unterdurchschnittlich aus. Als Grund nennen die Forscher das vergleichsweise niedrige Bevölkerungswachstum und den damit geringeren Nachfragedruck. Derzeit zahlen Mieter um die zehn Euro je Quadratmeter, die Immobilienpreise in Hamburg bewegen sich außerhalb des Zentrums bei rund 2.800 Euro je Quadratmeter. Bis 2030 wird ein eher geringer Anstieg der Einwohnerzahl um 35.000 Menschen erwartet, zudem war die Bauaktivität zuletzt sehr hoch. Insgesamt sieht DB Research daher vorwiegend die niedrigen Zinsen als Kaufpreistreiber der letzten Jahre. Der Markt könnte daher stärker als in den anderen untersuchten Städten auf steigende Zinsen reagieren.

Düsseldorf: Vergleichsweise hoher Leerstand

Im Vergleich zu den anderen hier analysierten Städten wies Düsseldorf bei den Immobilienpreisen eine geringere Dynamik auf. So stieg die Einwohnerzahl seit 2009 beispielsweise um lediglich fünf Prozent. Auch das Beschäftigungswachstum und die Arbeitslosenquote entwickelten sich weniger positiv. Mit einem Prozent fällt die Leerstandsrate zudem vergleichsweise hoch aus. Bis 2040 wird ein Anstieg der Bevölkerung um rund 50.000 Einwohner erwartet, die höhere Nachfrage dürfte nach Einschätzung von DB Research jedoch aufgrund geringerer Engpässe und damit auch einen geringeren Preisdruck nach sich ziehen. Die weniger dynamische Entwicklung der Nachfrage könne durch steigende Darlehenszinsen stärker beeinträchtigt werden als in Hamburg. Bis eine Zinswende wirklich vollzogen sein wird, geht DB Research aber auch für die Hauptstadt Nordrhein-Westfalens von steigenden Immobilienpreisen und Mieten aus.

Tipp:

Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, sollte sich umfassend über das Preisniveau vor Ort informieren. Anhaltspunkte liefert unser kostenloser Immobilienpreisspiegel für Ihre Region. Verkäufer sollten vor der endgültigen Entscheidung eine realistische Preisvorstellung entwickeln. Unsere kostenlose Immobilienbewertung liefert hierfür wichtige Informationen.

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