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Verkehrswertermittlung – Sachwertverfahren verliert an Bedeutung

Trends 27.09.2012 Niels Jacobsen
Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren galt lange Zeit als das solideste Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer selbstgenutzten Immobilie. Doch das Verfahren hat seine Schwächen und gilt zunehmend als nicht mehr zeitgemäß.

Wie erfolgt die Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren?

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie aus dem Wert der baulichen Anlagen sowie dem Bodenwert des Grundstücks ermittelt. Maßgeblich für den Wert der baulichen Anlagen sind die Herstellungskosten, die sich aus den Vergleichsbaupreisen zu einem bestimmten Stichtag ergeben. Da ein Gebäude altersbedingt und durch die Nutzung an Wert verliert, müssen die Gebäudeherstellungskosten um Abschreibungen gemindert werden. Addiert man zu dem um Abschreibungen geminderten Gebäudewert den Bodenwert, erhält man den sogenannten vorläufigen Sachwert. Dieser wird dann noch um Marktanpassungsfaktoren bereinigt, um schließlich den Sachwert zu erhalten. Zu weiteren Details des Sachwertverfahrens siehe auch (§§ 21 bis 23 ImmoWertV).

Probleme bei der Anwendung des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren ist in der konkreten Anwendung sehr kompliziert und technisch anspruchsvoll. So können z.B. kleine Abweichungen bei Kenngrößen (Baukostenindizes, Nutzungsdauer, Liegenschaftszins, etc.) erhebliche Auswirkungen auf den ermittelten Wert haben. Problematischer als diese eher technischen Details erweist sich jedoch der grundsätzliche Ansatz des Verfahrens. Das Sachwertverfahren stellt zunächst die Frage: „zu welchem Preis ließe das Gebäude heute errichten?“. Es unterstellt damit eine Wiederbeschaffung der Immobilie. Aber nicht jeder Kaufinteressent sieht in der Immobilie seine Wunschimmobilie. So werden in der Praxis Immer häufiger Gebäude abgerissen, die laut Sachwertverfahren noch einen Wert haben. Oder sie werden sehr aufwendig saniert, um z.B. den Anforderungen der Energieeinsparverordnung zu entsprechen.

Tatsächliche Verkehrswerte liegen häufig unter dem vorläufigen Sachwert

Viele Wertgutachter und Immobilienmakler kennen das Problem: Die Addition von Bodenwert und Gebäudewert ergibt oftmals nicht den Verkehrswert. Bernd Bannasch, Geschäftsführer von Bannasch Immobilien aus Leonberg bei Stuttgart: „In der Praxis ergibt das Sachwertverfahren häufig Werte, die 10% oder 20% über dem Verkehrswert liegen. Wir müssen den Leuten dann erklären, dass der Preis am Markt nicht erzielbar ist. Technisch erklären wir das mit dem Marktanpassungsfaktor, aber nicht jeder Kunde versteht das.“ Wenn der durch die Bausubstanz gegebene Wert immer seltener am Markt zu realisieren ist, stellt sich die Frage, ob das Sachwertverfahren noch geeignet ist, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln.

Alternativen zum Sachwertverfahren

Bei vermieteten Immobilien wird schon heute nicht das Sachwertverfahren, sondern das Ertragswertverfahren angewendet. Aber auch bei selbstgenutzten Immobilien gibt es eine Alternative. So wird das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Doppelhaushälften eingesetzt, wo der Bodenwert eine geringe Rolle spielt. Aber auch beim klassischen Einfamilienhaus gewinnt das Vergleichswertverfahren an Bedeutung, weil auch Kaufinteressenten ihre Preisvorstellungen aus den Preisen vergleichbarer Immobilien ableiten. Allerdings: die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren ist nicht trivial. Häufig sind die „Vergleichsimmobilien“ nur in einigen Merkmalen wirklich vergleichbar, so dass auch hier Korrekturfaktoren zur Anwendung kommen müssen. Um diese Faktoren richtig einschätzen zu können, benötigt der Gutachter viel Erfahrung und eine sehr gute Marktkenntnis.

Verkehrswertermittlung – Kostenlose Immobilienbewertung für Verkäufer

Wer eine Immobilie veräußern möchte, kann die Immobilienbewertung kostenlos durch einen von immoverkauf24 ausgewählten und geprüften Gutachter durchführen lassen. In der Regel handelt es sich um einen Makler, der schon häufiger in der Region vergleichbare Immobilien veräußert hat. Je nach Immobilie können das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren oder eine Kombination der Verfahren zur Anwendung kommen.

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