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Teilungserklärung: Inhalte, Kosten & Leitfaden 2026
Wer eine Eigentumswohnung kauft oder verkauft, unterschätzt häufig die Wichtigkeit der Teilungserklärung. Dabei entscheidet sie maßgeblich über Rechte, Pflichten und wirtschaftliche Risiken innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Ob Teilungserklärung für Haus oder Wohnung, ohne dieses Dokument sind Finanzierung, Verkauf und rechtssichere Nutzung kaum denkbar.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Teilungserklärung bildet die Grundlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie regelt die Eigentumsverhältnisse sowie die daraus resultierenden Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer.
- Liegt die Teilungserklärung nicht bei der Hausverwaltung vor, können Sie diese beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. Für eine neue Teilungserklärung ist eine notarielle Beurkundung erforderlich.
- Die Kosten der Teilungserklärung hängen von Immobilienwert und Aufwand ab. Für Notar, Grundbuchamt und Behörden sollten Eigentümer mit mehreren Hundert bis wenigen Tausend Euro rechnen.
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- Was ist die Teilungserklärung?
- Wozu dient die Teilungserklärung?
- Welche Bestandteile enthält die Teilungserklärung?
- Welches Eigentum regelt die Teilungserklärung?
- Wie erstellt man eine Teilungserklärung? Inklusive kostenfreiem PDF-Leitfaden
- Welche Kosten entstehen bei der Teilungserklärung?
- Wo kann ich eine bestehende Teilungserklärung anfordern?
- Wie kann ich eine Teilungserklärung ändern?
- Welche Fallstricke gibt es bei der Teilungserklärung für Haus und Wohnung?
- Fazit: Warum ist die Teilungserklärung für den Immobilienverkauf so wichtig?
1. Was ist die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument nach § 8 WEG, das eine Immobilie (Haus, Wohnung oder Grundstück) in rechtlich selbstständige Einheiten aufteilt. Dabei ist sie die verbindliche Grundlage für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie den sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten der einzelnen Eigentümer. Erst mit Eintragung beim Grundbuchamt entstehen eigenständige Wohnungsgrundbücher als Voraussetzung für Immobilienverkauf, Beleihung und rechtssichere Eigentumsverhältnisse.
2. Wozu dient die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung schafft die rechtliche Grundlage für die Aufteilung einer Immobilie in einzelne Eigentumseinheiten und bildet damit das Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Ob Teilungserklärung für Haus, Wohnung oder Grundstück – sie regelt verbindlich Rechte, Pflichten und Nutzungsbefugnisse. Erst durch die Eintragung der Teilungserklärung beim Grundbuchamt wird das Sondereigentum rechtlich selbstständig und verkehrsfähig.
Zentrale Funktionen der Teilungserklärung:
- Begründung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Klare Abgrenzung zwischen privatem Eigentum an einer Wohnung und gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen wie Dach, Fassade oder Treppenhaus.
- Festlegung von Sondernutzungsrechten: Regelung exklusiver Nutzungsrechte, etwa an Stellplätzen, Gartenflächen oder Kellerräumen.
- Bestimmung der Miteigentumsanteile: Grundlage für Stimmrechte, Kostenverteilung und Beteiligung an Instandhaltungsrücklagen.
- Rechtssicherheit beim Immobilienkauf: Käufer sollten stets die Teilungserklärung anfordern, um Nutzungseinschränkungen, bauliche Vorgaben oder abweichende Kostenverteilungen zu prüfen, bevor sie die Immobilie kaufen.
- Voraussetzung für Eintragung im Grundbuch: Ohne Eintragung der Teilungserklärung beim Grundbuchamt können keine separaten Wohnungsgrundbücher angelegt werden.
3. Welche Bestandteile enthält die Teilungserklärung?
Formell besteht eine Teilungserklärung aus mehreren Komponenten. Die drei Kernbestandteile sind der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung.
- Aufteilungsplan: Bei einem Aufteilungsplan handelt es sich um eine Zeichnung des Gebäudes inklusive Grundriss, Schnitt und Ansicht im Maßstab 1 zu 100, die klar das Gemeinschafts- und Sondereigentum sichtbar macht. Die einzelnen Wohneinheiten werden dabei mit einer Nummer versehen, um sie voneinander abzugrenzen. Ein Aufteilungsplan ist Voraussetzung, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung macht deutlich, dass die einzelnen Wohneinheiten voneinander getrennt sind. Wichtig ist dabei, dass jede Einheit einen separaten, abschließbaren Zugang sowie Bad und Küche besitzt. Eigentümer eines Mehrfamilienhauses benötigen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn sie es in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und diese Wohnungen verkaufen möchten.
- Gemeinschaftsordnung: Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Eine Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend notwendig. Gibt es sie nicht, greifen die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes.
4. Welches Eigentum regelt die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung definiert verbindlich, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Für Eigentümer ist diese Abgrenzung zentral, da sie Zuständigkeiten, Kostenverteilung und Entscheidungsbefugnisse bestimmt. Bei einer Teilungserklärung für Haus oder Wohnung schafft sie Rechtssicherheit für bauliche Maßnahmen, Nutzung und Immobilienvermarktung.
- Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Bauteile und Anlagen, die für Bestand, Sicherheit und Funktion des Gebäudes erforderlich sind oder mehreren Eigentümern dienen. Dazu gehören regelmäßig Dach, Fassade, Fundament, tragende Wände, Fenster, Wohnungseingangstüren sowie das Treppenhaus und technische Anlagen. Über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Kosten werden grundsätzlich entsprechend der Miteigentumsanteile verteilt.
- Sondereigentum
Sondereigentum umfasst die in sich abgeschlossenen Räume einer Einheit, etwa die Innenräume einer Wohnung. Dazu zählen nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge, Deckenverkleidungen, Innentüren sowie sanitäre Einrichtungen. Der jeweilige Eigentümer ist für Instandhaltung und Modernisierung allein verantwortlich, solange keine Rechte anderer Eigentümer oder gemeinschaftliche Belange beeinträchtigt werden. Bei gewerblich genutzten Einheiten spricht man hier von Teileigentum.
- Sondernutzungsrechte
Sondernutzungsrechte berechtigen einzelne Eigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen. Typische Beispiele sind Gartenflächen, Stellplätze oder Terrassen. Das Eigentum bleibt gemeinschaftlich, das Nutzungsrecht ist jedoch einem bestimmten Sondereigentum fest zugeordnet. Rechte und Umfang ergeben sich ausschließlich aus der Teilungserklärung, weshalb eine sorgfältige Prüfung vor Immobilienkauf oder -verkauf unerlässlich ist.
Was ist der Miteigentumsanteil (MEA)?
Der Miteigentumsanteil, kurz MEA, bezeichnet den rechnerischen Bruchteil am Gemeinschaftseigentum einer Immobilie. Er wird meist in Tausendstel angegeben und dient als Maßstab für Stimmrechte und Kostenverteilung. Die Höhe des MEA orientiert sich häufig, aber nicht zwingend, an der Wohnfläche des Sondereigentums.
Die wichtigsten inhaltlichen Vorgaben der Teilungserklärung
- Tragende Bauteile und Gebäudehülle: Fassade, Dach, Fundament, tragende Innenwände, Fenster und Wohnungseingangstüren zählen zwingend zum Gemeinschaftseigentum, da sie für Stabilität und Sicherheit maßgeblich sind. Instandsetzungen werden gemeinschaftlich beschlossen und finanziert.
- Technische Anlagen und Versorgungsleitungen: Zentralheizungsanlagen sowie Wasser-, Strom- und Gasleitungen gehören bis zur Abzweigung in die jeweilige Einheit zum Gemeinschaftseigentum. Ab dort beginnt regelmäßig das Sondereigentum.
- Gemeinschaftlich genutzte Flächen: Treppenhaus, Aufzug, Flure, Fahrradkeller oder Waschräume stehen im Gemeinschaftseigentum, da sie allen dienen.
- Innenausstattung der Einheit: Nicht tragende Innenwände, Wand- und Bodenbeläge, Innentüren und sanitäre Anlagen gehören zum Sondereigentum. Der Eigentümer trägt hierfür die alleinige Verantwortung.
- Mehrheiten bei baulichen Maßnahmen: Je nach Eingriff sieht das Wohnungseigentumsgesetz unterschiedliche Beschlussmehrheiten vor. Modernisierende Instandsetzungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, während bauliche Veränderungen mit erheblicher Beeinträchtigung einzelner Eigentümer weitergehende Zustimmung erfordern.
- Garten und Terrasse: Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 können Garten- und Terrassenflächen nicht nur mit Sondernutzungsrechten versehen, sondern auch als echtes Sondereigentum begründet werden, sofern sie hinreichend bestimmt und abgegrenzt sind.
- Balkone: Der Innenbereich des Balkons gilt häufig als Sondereigentum, während konstruktive Elemente wie Balkonplatte, Geländer oder Außenansicht dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind.
- Garagen und Stellplätze: Sie können je nach Ausgestaltung Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sein. Tragende Bauteile einer Garage zählen stets zum Gemeinschaftseigentum.
Für Eigentümer ist die genaue Analyse der Teilungserklärung für Haus und Wohnung entscheidend, um Haftungsrisiken, Kostenfallen und Zustimmungspflichten rechtzeitig zu erkennen.
Welche Unterschiede gibt es in der Teilungserklärung für Haus, Doppelhaus, Reihenhaus & Grundstück?
Wer an Wohnungseigentümergemeinschaften denkt, hat zunächst das Bild eines Mehrfamilienhauses vor Augen – zumindest, sofern das Haus nicht einer einzigen Person gehört. Hier ist es Standard, dass die Besitzverhältnisse in einer Teilungserklärung formuliert sind, um gleich von vornherein Unstimmigkeiten oder Streit zu vermeiden. Vor allem in den Großstädten ist aber ein Wandel zu spüren. Aufgrund enger Bauvorschriften, die die Realteilung eines Grundstücks – also die tatsächliche Teilung der Fläche in zwei separate Grundstücke – häufig nicht möglich machen, nimmt die Zahl der Wohnungseigentümergemeinschaften bei Doppel- und Reihenhäusern zu.
So unterscheidet sich die Teilungserklärung für Haus, Doppelhaus & Co.:
- Teilungserklärung Haus mit mehreren Wohneinheiten: Sie ist sozusagen der Klassiker bei mehreren Eigentümern, der das Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum trennt.
- Teilungserklärung Doppelhaus und Reihenhaus: Hier gilt das Gleiche wie beim Haus mit mehreren Wohneinheiten, obwohl das vielen zukünftigen Besitzern vor Erwerb eines Doppel- oder Reihenhauses oft gar nicht bewusst ist. Beispielsweise gehört das Dach wie bei einem Mehrfamilienhaus zum Gemeinschaftseigentum. Das heißt: Möchte ein Eigentümer das Dachgeschoss seiner Doppelhaushälfte ausbauen, braucht er die Zustimmung des Besitzers der anderen Doppelhaushälfte. Das Gleiche gilt für alle weiteren, den Bestand und die Sicherheit garantierenden Elemente wie Haustür, Fassade oder tragende Innenwände.
- Teilungserklärung Grundstück: Eigentümer eines Gebäudes – das nach dem Wohnungseigentumsgesetz wiederum in Gemeinschafts- und Sondereigentum aufgeteilt ist – ist auch immer Eigentümer des dazugehörigen Grundstücks. Er erwirbt daran Miteigentumsanteile. Anders sieht es bei einem unbebauten Grundstück aus. Hier lässt sich eine ideelle Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz anwenden oder eine Realteilung, bei der die Fläche in zwei Grundstücke gesplittet wird.
5. Wie erstellt man eine Teilungserklärung? Inklusive kostenfreiem PDF-Leitfaden
Wer ein Mehrfamilienhaus nicht als Ganzes verkaufen möchte, sondern die Wohnungen einzeln veräußern will, muss die Immobilie zunächst aufteilen. Dafür ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Als Eigentümer können Sie diese beim Bauamt beantragen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss einen Aufteilungsplan mit genauen Angaben zu den Wohneinheiten sowie der Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum enthalten.
Hat das Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt, müssen Sie einen Termin beim Notar vereinbaren, der entweder die Unterschriften in der Teilungserklärung beglaubigt oder auch die Teilungserklärung selbst beurkundet. Erst dann wird die Teilungserklärung wirksam.
In unserem Leitfaden erläutern wir Ihnen noch einmal Schritt für Schritt, wie Sie vorgehen müssen, um eine Teilungserklärung zu erstellen. Sie können das PDF einfach kostenlos herunterladen.
Wer erstellt eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung wird in der Praxis vom Grundstückseigentümer oder Bauträger veranlasst. Rechtlich wirksam wird sie jedoch erst durch notarielle Beurkundung. Wer eine Teilungserklärung erstellt, benötigt neben juristischem Fachwissen auch einen Aufteilungsplan, der meist von einem Architekten gefertigt wird. Für eine rechtssichere Teilungserklärung für Haus und Wohnung empfiehlt sich daher die enge Abstimmung zwischen Eigentümer, Notar und Fachplaner.
Wie lange dauert die Erstellung der Teilungserklärung?
Die Dauer zur Erstellung der Teilungserklärung hängt vom Umfang des Projekts und der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Durchschnittlich sollten Sie jedoch von mehreren Wochen ausgehen. Neben der Ausarbeitung durch den Notar ist insbesondere die Erstellung oder Prüfung des Aufteilungsplans zeitintensiv. Erst nach Einreichung der Teilungserklärung beim Grundbuchamt und erfolgreicher Eintragung entstehen eigenständige Wohnungsgrundbücher, was zusätzliche Bearbeitungszeit beansprucht.
Wie lange ist eine Teilungserklärung nach Ausstellung gültig?
Eine Teilungserklärung ist grundsätzlich zeitlich unbefristet gültig. Sie wirkt dauerhaft, sobald sie notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wurde. Änderungen sind nur durch notarielle Anpassung und erneute Eintragung möglich. Für Eigentümer bedeutet das, dass die Regelungen langfristig bindend sind und auch für Rechtsnachfolger gelten.
6. Welche Kosten entstehen bei der Teilungserklärung?
Die Kosten einer Teilungserklärung hängen maßgeblich vom Immobilienwert, der Anzahl der Einheiten und vom organisatorischen Aufwand ab. Entscheidend ist, dass zur Begründung von Wohnungseigentum grundsätzlich eine notarielle Beurkundung erforderlich ist. Zusätzlich entstehen Gebühren für Behörden und gegebenenfalls für Fachplaner. Für Eigentümer ist eine realistische Kalkulation wichtig, um das Projekt wirtschaftlich sauber zu planen.
- Aufteilungsplan (Architekt oder Bauzeichner): Falls kein verwertbarer Aufteilungsplan vorliegt, entstehen Kosten für Erstellung oder Anpassung. Realistisch sind 800 bis 1.500 Euro, bei komplexeren Objekten auch mehr.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung (Bauamt): Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Einheiten baulich getrennt sind. Die Gebühren bewegen sich hier meist zwischen 100 und 300 Euro.
- Notarielle Beurkundung der Teilungserklärung: Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz sowie dem Verkehrswert der Immobilie. Beispiel für 2026: Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro liegen die Notarkosten bei etwa 400 bis 600 Euro.
- Eintragung beim Grundbuchamt: Für die Anlage der einzelnen Wohnungsgrundbücher und den Vollzug der Teilungserklärung fallen zusätzliche Gebühren beim Grundbuchamt an. Je nach Anzahl der Einheiten sollten Sie mit durchschnittlich 300 bis 700 Euro rechnen.
- Beratungs- oder Prüfungskosten: Bei komplexen Eigentumsstrukturen oder individuellen Regelungen können zusätzliche anwaltliche Beratungskosten anfallen. Diese sind je nach Fall und Aufwand individuell.
immoverkauf24 Hinweis
Sind Aufteilungspläne und Abgeschlossenheitsbescheinigungen bereits in guter Qualität vorhanden und ist der Aufwand gering, können die Kosten für die Teilungserklärung auch deutlich niedriger ausfallen. Prüfen Sie Ihre Unterlagen daher genau, bevor Sie eine Teilungserklärung erstellen lassen.
Beispielrechnung: Kosten einer Teilungserklärung
In unserem Beispiel möchte ein Eigentümer sein Zweifamilienhaus mit einem Verkehrswert von 650.000 Euro in zwei Eigentumswohnungen aufteilen und erstmals Wohnungseigentum begründen. Ein aktueller Aufteilungsplan liegt noch nicht vor.
|
Kostenposition |
Maßnahmen |
Kosten |
|
1. Erstellung des Aufteilungsplans (Architekt/Bauzeichner) |
Aufmaß, Planerstellung und Abstimmung mit der Behörde |
ca. 1.000 bis 1.800 € |
|
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung (Bauamt) |
Behördliche Prüfung und Ausstellung der Bescheinigung |
ca. 150 bis 300 € |
|
3. Notarielle Beurkundung der Teilungserklärung |
Unabhängig von Maßnahmen. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz richten sich die Gebühren nach dem Immobilienwert. |
ca. 550 bis 750 € |
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4. Eintragung im Grundbuch und Anlage der Wohnungsgrundbücher |
Umschreibung und Neuanlage der beiden Wohnungsgrundbücher |
ca. 400 bis 700 € |
|
Gesamt |
|
ca. 2.100 bis 3.550 € |
- In diesem Beispiel muss der Eigentümer für die Erstellung der Teilungserklärung mit Kosten von ca. 2.100 bis 3.550 € rechnen.
Als grobe Faustformel können Sie bei einer vollständigen Neubegründung von Wohnungseigentum im Jahr 2026 mit rund 0,4 bis 0,7 Prozent des Immobilienwertes rechnen, sofern ein Aufteilungsplan neu erstellt werden muss.
immoverkauf24 Tipp
Wir empfehlen, die Erstellung einer Teilungserklärung stets mit fachkundiger Unterstützung anzugehen. Das Verfahren ist komplex und erfordert eine individuelle Prüfung. Architekten beraten zu baulichen Fragen, der Notar sichert die rechtliche Gestaltung ab und der Steuerberater unterstützt bei steuerlichen Auswirkungen, etwa im Hinblick auf einen späteren Immobilienverkauf.
7. Wo kann ich eine bestehende Teilungserklärung anfordern?
Wenn Sie eine Teilungserklärung für Haus oder Wohnung benötigen, gibt es mehrere Anlaufstellen. Zunächst sollten Sie Ihre eigenen Unterlagen prüfen. Zudem liegt häufig eine Kopie bei der Hausverwaltung vor, da sie für die laufende Verwaltung erforderlich ist. Die Urschrift der Teilungserklärung verwahrt der beurkundende Notar dauerhaft in seiner Urkundensammlung – Sie können also auch hier nach einer neuen Kopie fragen.
Rechtssicher können Sie die Teilungserklärung beim zuständigen Grundbuchamt anfordern, also bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Dort ist sie als Bestandteil der Grundakte hinterlegt. Eigentümer erhalten in der Regel eine amtlich beglaubigte Abschrift oder eine einfache Kopie. Die Originalurkunde verbleibt dauerhaft beim Notar.
Gerade beim Verkauf oder bei einer Immobilienfinanzierung sollten Sie die Teilungserklärung frühzeitig beschaffen. Banken und Kaufinteressenten prüfen darüber unter anderem Sondernutzungsrechte, Kostenverteilungen und mögliche Instandhaltungspflichten.
Wie lange dauert es, wenn ich die Teilungserklärung beim Grundbuchamt anfordere?
Wenn Sie die Teilungserklärung beim Grundbuchamt anfordern, hängt die Bearbeitungsdauer von der Auslastung des Gerichts ab. In vielen Regionen erhalten Eigentümer eine Abschrift innerhalb von wenigen Werktagen bis zwei Wochen.
Bei schriftlicher Antragstellung per Post kann es etwas länger dauern. In dringenden Verkaufsfällen empfiehlt sich daher eine frühzeitige Beantragung, um Verzögerungen im Vermarktungsprozess zu vermeiden.
Was passiert, wenn die Teilungserklärung verloren gegangen ist?
Wenn Sie Ihre Teilungserklärung verloren haben oder sie zerstört worden ist, beispielsweise bei einem Einbruch oder einem Feuer, benötigen Sie eine neue Kopie der Teilungserklärung. Diese können Sie entweder über die Hausverwaltung, den Notar oder in jedem Fall über das Grundbuchamt erhalten.
8. Wie kann ich eine Teilungserklärung ändern?
Eine Teilungserklärung kann im Nachhinein prinzipiell geändert werden, beispielsweise wenn Inhalte der Teilungserklärung falsch sind oder bestimmte Sondernutzungsrechte wie etwa ein Garten neu formuliert werden sollen. Voraussetzung ist allerdings, dass jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft dieser Änderung zustimmt.
Darüber hinaus sollten Sie auch berücksichtigen, dass Änderungen mit Kosten für die notarielle Beurkundung verbunden sind. Auch die Art der Veränderung spielt eine Rolle. Geht es beispielsweise nur darum, die Zuordnung zweier Dachböden zu den Wohnungen zu ändern, wird auch nur der Wert dieser Räume bei den Gebühren zugrunde gelegt. Bei weitreichenden Änderungen sieht das anders aus. Hier wird der Wert einer neuen Teilungserklärung für die gesamte Immobilie angesetzt.
Eine Änderung ist demzufolge sehr aufwändig, weshalb die Gemeinschaft gründlich überlegen sollte, ob dieser Schritt wirklich erforderlich ist.
9. Welche Fallstricke gibt es bei der Teilungserklärung für Haus und Wohnung?
Es gibt einige Punkte, die in einer Teilungserklärung unbedingt ordnungsgemäß geregelt sein sollten, um von vornherein Unstimmigkeiten oder Streit unter den Eigentümern zu vermeiden. Wir zeigen anhand einiger Beispiele häufig vorkommende Fehler und Probleme.
- Die Fenster und Fensterrahmen sind in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen.
Das ist rechtlich nicht möglich, da Fenster grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum zu zählen sind (§ 5 Abs. 2 WEG). Derartige Regelungen sind deshalb ungültig. Fakt ist: Müssen die Fenster repariert oder ausgetauscht werden, geht das auf Kosten der Gemeinschaft. Allerdings kann die Teilungserklärung Sonderregelungen enthalten, dass jeder Eigentümer die Kosten selbst trägt. Über die Materialwahl und Ähnliches entscheidet aber dennoch die Gemeinschaft. - Die Teilungserklärung gibt nicht klar vor, wer die Kosten für die Unterhaltung der Bereiche im Sondernutzungsrecht trägt.
Ist das der Fall, ist Ärger oftmals unausweichlich. Für eine Eigentümergemeinschaft ist es deshalb wichtig, auch diesen Punkt eindeutig zu regeln. Andernfalls würde es bedeuten, dass selbst die Eigentümer, die für einen Garten oder Pkw-Stellplatz gar kein Sondernutzungsrecht ausüben, für die Instandhaltung mitverantwortlich wären, da sie offiziell zum Gemeinschaftseigentum zählen. - Die Teilungserklärung entspricht nicht den Eintragungen im Grundbuch oder dem Aufteilungsplan.
Hier kann es insbesondere beim Immobilienverkauf oder Immobilienkauf zu Problemen kommen, etwa wenn Änderungen am Grundriss eines Neubauprojekts vorgenommen werden, nachdem bereits der Aufteilungsplan notariell erstellt wurde. In der Praxis kann dann der Fall eintreten, dass einer Wohnung ein Stellplatz zugewiesen ist, der tatsächlich gar nicht existiert. Ein Abgleich der einzelnen Dokumente auf Übereinstimmung ist deshalb unverzichtbar.
10. Fazit: Warum ist die Teilungserklärung für den Immobilienverkauf so wichtig?
Die Teilungserklärung ist weit mehr als ein formales Dokument. Für Verkäufer entscheidet sie maßgeblich über Transparenz, Rechtssicherheit und Vermarktungschancen. Banken verlangen die Teilungserklärung für Haus und Wohnung, um Finanzierungen zu prüfen, während Kaufinteressenten daraus Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte und mögliche Einschränkungen analysieren. Unklare oder nachteilige Regelungen können den Verkauf verzögern oder den Verkaufspreis beeinflussen.
Wer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Einheiten aufteilt, schafft durch eine strategisch gestaltete Teilungserklärung die Grundlage für Einzelverkäufe, die häufig höhere Gesamterlöse ermöglichen. Gleichzeitig steigen jedoch Aufwand, Abstimmungsbedarf und rechtliche Anforderungen. Auch bei Neubauprojekten beeinflusst die gewählte Struktur nach Wohnungseigentumsgesetz maßgeblich die spätere Vermarktungsstrategie.
Eine sorgfältig geprüfte und professionell gestaltete Teilungserklärung wird damit zum zentralen Erfolgsfaktor für einen reibungslosen und wirtschaftlich optimierten Immobilienverkauf.
immoverkauf24 Info
Bei der Aufteilung vermieteter Wohnungen gelten besondere Schutzvorschriften. Mieter haben beim erstmaligen Verkauf ihrer Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Zudem greift eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren nach Umwandlung in Wohnungseigentum, teilweise auch länger je nach Landesrecht. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung ist daher unerlässlich – auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf.
Eine Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage, um eine Immobilie so aufzuteilen, dass einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten als Sondereigentum entstehen und separat im Grundbuch geführt werden. Sie regelt außerdem Gemeinschaftseigentum, Nutzungsrechte sowie Kosten- und Stimmrechtsverteilung innerhalb der WEG.
Am schnellsten erhalten Sie eine Kopie über die Hausverwaltung oder den beurkundenden beziehungsweise beglaubigenden Notar. Wenn dort nichts verfügbar ist, können berechtigte Personen eine Abschrift beim zuständigen Grundbuchamt beantragen, da die Unterlagen in der Grundakte geführt werden.
Die Kosten zur Erstellung der Teilungserklärung setzen sich typischerweise aus Notarkosten und Gebühren für Grundbuch und Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen. Sie können mit Kosten im mittleren dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich rechnen. Für eine bereits bestehende Grundbuchabschrift fallen meist 10 Euro unbeglaubigt oder 20 Euro beglaubigt an.
In der Regel ist eine Teilungserklärung zeitlich unbefristet wirksam. Sobald sie wirksam errichtet und im Grundbuch vollzogen ist, bindet sie auch künftige Erwerber. Änderungen sind möglich, aber meist aufwendig und notariell zu erfassen.
Typische Quellen der Teilungserklärung sind Ihre Unterlagen, die Hausverwaltung, der Notar und als verlässlichste Stelle das Grundbuchamt. Dort erhalten Eigentümer oder Personen mit berechtigtem Interesse eine Abschrift gegen Gebühr. Für Finanzierungen verlangen Banken häufig eine beglaubigte Abschrift statt einer einfachen Kopie.