Wohnung verkaufen: Die wichtigsten Tipps zum Wohnungsverkauf
Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen, stehen Sie vor einer sehr bedeutenden Entscheidung, die entsprechende Vorbereitung erfordert. Ob es um die Preisfindung, die richtige Zielgruppe oder die benötigten Unterlagen geht – jeder Schritt will sinnvoll geplant sein. Lesen Sie weiter und erfahren Sie, wie Sie mit der richtigen Strategie den besten Preis erzielen!
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verkauf einer Eigentumswohnung muss gut überlegt sein. Der Aufwand des Verkaufsprozesses ist nicht zu unterschätzen und daher muss abgewogen werden, ob die professionelle Unterstützung eines Maklers genutzt werden soll.
- Die Preisfindung ist einer der ersten und wichtigsten Schritte beim Verkauf einer Wohnung. Eine korrekte Wertscheinschätzung entscheidet darüber mit, wie gut und schnell die Wohnung verkauft wird.
- Je nach Eigenschaften der Wohnung richtet sich der Verkauf eher an Eigennutzer oder Investoren. In der Vermarktung können diese beiden Zielgruppen unterschiedlich angesprochen werden.
Direkt zum Wunschthema
- Wohnungsverkauf: Wie läuft er ab?
- Was Sie beim Wohnungsverkauf beachten sollten
- Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung?
- Wohnung frei oder vermietet verkaufen?
- Welche Unterlagen benötige ich, um meine Wohnung zu verkaufen?
- Zu welchem Preis können Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen?
- Zielgruppe: An wen können Sie Ihre Wohnung verkaufen?
- Welche Kosten fallen beim Wohnungsverkauf an?
- Wohnungsverkauf ohne Makler - sinnvoll?
- Wie unterscheidet sich der Wohnungsverkauf vom Hausverkauf?
- Fazit
- Wohnungsverkauf - Ratgeber kostenlos downloaden
1. Wohnungsverkauf: Wie läuft er ab?
Schnell-Check: Schritte beim Wohnungsverkauf: Wohnung bewerten, Unterlagen bündeln, Wohnung vermarkten, Verkaufsverhandlungen führen und Käufer prüfen.
Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist ein Prozess, der viel Zeit in Anspruch nimmt. Im Folgenden zeigen wir Ihnen die wichtigsten Schritte beim Wohnungsverkauf auf. Weitere Informationen zum Ablauf erhalten Sie auf unserer Ratgeber-Seite Immobilienverkauf.
Vorbereitungsphase
Am Anfang steht die realistische Wohnungsbewertung, um einen stimmigen Angebotspreis festlegen zu können.
Parallel sollten Sie die wichtigsten Unterlagen zusammenstellen (z. B. Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan/Hausgeld, Wohnflächenberechnung und Stand der Instandhaltungsrücklage) und die Wohnung für Fotos und Besichtigungen in Form bringen. So vermeiden Sie Rückfragen, die den Prozess verzögern.
Vermarktung
Ein aussagekräftiges Exposé und aussagekräftige Anzeigen auf passenden Kanälen (z.B. Immobilienportale oder regionale Online-Zeitungen) sorgen für Reichweite.
Sobald sich Interessenten melden, koordinieren Sie Besichtigungen und beantworten Sie häufige Fragen zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum (z. B. anstehende Maßnahmen, Beschlüsse, Sonderumlagen). Gute Vorbereitung schafft Vertrauen und verkürzt die Entscheidungszeit.
Abwicklung
Haben Sie einen geeigneten Käufer gefunden, geht es in die Verkaufsverhandlungen. In diesem Zuge sollten Sie eine Bonitätsprüfung des Käufers durchführen. Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf; bei Eigentumswohnungen ist zusätzlich zu klären, ob laut Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung erforderlich ist.
Nach Beurkundung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung und verschickt die Fälligkeitsmitteilung, sobald alle Voraussetzungen vorliegen. Mit Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Übergabe.
2. Was Sie beim Wohnungsverkauf beachten sollten
Schnell-Check: Wohnungsverkauf gelingt mit klaren WEG-Infos, gutem Timing und geprüfter Steuerlage.
Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, muss sich mit zahlreichen Fragen auseinandersetzen und sich gut auf den Verkauf vorbereiten.
Zu den wichtigsten Punkten gehören:
a) Die Wohneigentümergemeinschaft (WEG) mit einkalkulieren
Sie bieten nicht nur eine Wohnung zum Verkauf (Sondereigentum), sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Der Käufer wird also Mitglied der Wohneigentümergemeinschaft (WEG).
Manchmal scheitert ein Wohnungsverkauf daran, dass ein potenzieller Käufer nicht Teil der konkreten Gemeinschaft werden will, weil er z. B. mit deren Entscheidungen in der Vergangenheit nicht einverstanden war oder weil er Sorgen hat, dass die Gemeinschaft Dinge beschließen könnte, die seinen eigenen Vorstellungen zuwiderlaufen.
Wie Sie das Problem umgehen:
Bereiten Sie die wichtigsten Punkte transparent auf. Dazu zählen:
- Instandhaltungsrücklage
- Hausgeld
- Protokolle und Beschlüsse
- geplante Sanierungen
- mögliche Sonderumlagen
- Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Prüfen Sie außerdem, ob laut Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung erforderlich ist. Ein vollständiges und aktuelles WEG-Unterlagenpaket reduziert Rückfragen und erhöht am Ende die Abschlusswahrscheinlichkeit.
Achtung!
Bei vermieteten Wohnungen kann in bestimmten Konstellationen ein Vorkaufsrecht des Mieters bestehen (zum Beispiel: erster Verkauf nach Umwandlung in Wohneigentum). Lassen Sie dies gegebenenfalls durch einen spezialisierten Anwalt prüfen!
b) Der Richtige Zeitpunkt für Ihren Wohnungsverkauf
Der richtige Verkaufszeitpunkt für Ihre Eigentumswohnung hängt im Wesentlichen von der Marktlage und den persönlichen, individuellen Bedürfnissen ab. In Zeiten steigender Immobilienpreise oder etwa bei einem persönlichen Bedarf an Kapital kann der Wohnungsverkauf attraktiv sein. Hier gilt es, die Marktsituation im Auge zu behalten.
Den besten Verkaufspreis erzielen Sie als Eigentümer, wenn das Verhältnis von Angebot und Nachfrage für Sie von Vorteil ist. Ebenso haben niedrige Zinsen für Immobilienkredite einen positiven Effekt auf das Kaufinteresse.
c) Wohnungsverkauf: Welche Steuern sind zu zahlen?
Gewinne aus dem Wohnungsverkauf sind in der Regel nach § 23 EStG steuerpflichtig. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens zehn Jahre liegen (sog. Spekulationsfrist) oder wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Hier noch einmal im Überblick:
| Steuerpflichtig | Steuerfrei |
|
Wohnungsverkauf ist grundsätzlich steuerpflichtig |
|
immoverkauf24 Tipp
Beachten Sie die Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte von 1.000 Euro und prüfen Sie Sonderfälle wie Erbschaft oder Eigennutzung sorgfältig.
Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?
Grundsätzlich wird der Gewinn aus einem Wohnungsverkauf Ihrem Einkommen im entsprechenden Jahr zugeschlagen und es erfolgt eine Gesamtbesteuerung über die Einkommensteuer. Wegen der Spekulationsfrist spricht man umgangssprachlich jedoch von der Spekulationssteuer, wenn jemand seine Wohnung verkaufen will.
Die Berechnung der Spekulationssteuer erfolgt dabei in mehreren Schritten:
- Schritt 1: Gewinnermittlung
Sie dürfen vom Verkaufserlös der Wohnung zunächst den Anschaffungspreis abziehen. Darüber hinaus sind auch die Werbungskosten wie zum Beispiel Maklergebühren oder Kosten für Instandhaltung abzugsfähig.
- Schritt 2: Ermittlung der Spekulationssteuer
Um dies zu verdeutlichen, schauen wir uns ein Beispiel an. Wir gehen davon aus, dass Sie im Steuerjahr sowieso ein zu versteuerndes Einkommen von 42.000 Euro aufweisen. Nun kommt ein steuerlicher Gewinn aus dem Wohnungsverkauf von 45.000 Euro hinzu.
| ohne Wohnungsverkauf | mit Wohnungsverkauf | |
|
Zu versteuerndes Einkommen |
42.000 Euro |
87.000 Euro |
|
Einkommensteuer |
7.966 Euro |
25.628 Euro |
|
Effektiver Steuersatz |
18,96 % |
29,46 % |
3. Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung?
Schnell-Check: Sie können meist binnen einiger Wochen bis weniger Monate Ihre Wohnung verkaufen; Lage, Preis und Unterlagen entscheiden.
In der Praxis dauert ein Wohnungsverkauf meist einige Wochen bis wenige Monate. In gefragten Lagen mit realistischem Angebotspreis kann es schneller gehen. Bei Sanierungsbedarf, Sonderumlagen oder unklaren WEG-Themen zieht es sich häufig länger.
Folgende Faktoren spielen dabei also eine wichtige Rolle:
- Marktlage
- Lage der Wohnung
- Zustands des Objekts
- gewünschter Verkaufspreis
- Effektivität der Vermarktungsstrategien.
Sie können die Vermarktungszeit verkürzen, indem Sie vorab sicherstellen, dass alle relevanten Unterlagen für den Verkauf übersichtlich zusammengestellt sind. Auch das Engagement eines professionellen Maklers trägt zu einem schnellen Verkauf bei, da dieser hochwertige Fotos erstellt und ein ansprechendes Exposé aufbereitet.
4. Wohnung frei oder vermietet verkaufen?
Schnell-Check: Frei verkauft erzielt meist höhere Preise. Bei vermieteten Wohnungen gilt: „Kauf bricht nicht Miete“.
Es macht einen großen Unterschied, ob Sie eine freie oder eine vermietete Eigentumswohnung (ETW) verkaufen. Freie Wohnungen erzielen am Markt in der Regel höhere Preise und sprechen eine breitere Zielgruppe an. Die konkrete Spanne ist lage- und objektabhängig. Hintergrund: Bei vermieteten Wohnungen gilt „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet: Der Käufer übernimmt das laufende Mietverhältnis.
Daraus erwachsen wiederum weitere Rechtsfolgen:
- Kündigungen (z. B. wegen Eigenbedarfs) sind nur unter engen Voraussetzungen möglich
- Mieterhöhungen unterliegen gesetzlichen Grenzen sowie dem Mietspiegel
Das reduziert die Flexibilität und erklärt den häufigen Preisabschlag. Wandeln Sie ein komplettes Haus in Eigentumswohnungen um, gelten für die späteren Käufer nämlich auch noch Sperrfristen nach § 577a BGB. Das bedeutet: Der Käufer darf die bisherigen Mieter dann auch wegen Eigenbedarfs mindestens in den ersten drei Jahren nicht kündigen, was die Flexibilität weiter einschränkt.
Aus diesem Grund sollten Sie den Verkauf vor allem dann ernsthaft prüfen, wenn Ihre vermietete Eigentumswohnung durch Mieterauszug frei wird. Oft erzielen Sie dann einen besseren Preis.
Vermietete Wohnung verkaufen: Kapitalanleger als Zielgruppe
Vermietet zu verkaufen kann sich trotzdem lohnen, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind:
- stabile Ist-Mieten
- ein solides Hausgeld-/Rücklagenprofil
- gute Lage
Zielgruppe als Käufer sind dann vor allem Kapitalanleger, die mit den Mieteinnahmen Erträge erzielen wollen.
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5. Welche Unterlagen benötige ich, um meine Wohnung zu verkaufen?
Schnell-Check: Komplettes Unterlagenpaket mit WEG-Daten und Mietinfos beschleunigt Verkauf und Notarbearbeitung merklich.
Mit dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung gilt es auch an die benötigten Unterlagen zu denken, die hier vom Käufer abgefragt werden. Wenn Sie beim Wohnungsverkauf den Weg über einen Makler gehen, wird dieser sich in den meisten Fällen um die Organisation der notwendigen Dokumente kümmern.
Haben Sie sich dazu entschieden, Ihre Wohnung privat zu verkaufen, finden Sie in der nachstehenden Tabelle die wichtigsten Dokumente sowie die entsprechende Bezugsquelle dieser.
| Welche Dokumente werden benötigt? | Wo erhalte ich diese? |
| Grundbuchauszug | Amtsgericht / Online |
| Teilungserklärung (inkl. Aufteilungsplan & Gemeinschaftsordnung) | Eigentümer, WEG-Verwaltung |
| Bau- und Grundrisszeichnungen | Bauträger, Architekt, Eigentümer |
| Sanierungsnachweise | Eigentümer |
| Gebäudeversicherungsnachweis | WEG-Verwaltung |
| aktuelle Hausgeldabrechnung | Eigentümer, WEG-Verwaltung |
| Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen | Eigentümer, WEG-Verwaltung |
| Energieausweis (Energiekennwerte müssen schon in der Anzeige stehen) | Eigentümer, WEG-Verwaltung |
| Mietvertrag (zusätzlich: aktuelle Miethöhe, Nebenkostenabrechnungen) | Eigentümer |
| Wohnflächenberechnung | Hier selbst Wohnfläche berechnen! |
Checkliste: Unterlagen Wohnungsverkauf
Nutzen Sie für einen vollständigen Überblick unsere "Checkliste Wohnungsverkauf Unterlagen", die Sie kostenfrei herunterladen und Punkt für Punkt abhaken können. Hier finden Sie auch eine Aufführung der notwendigen Dokumente für den Fall, dass Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen.
6. Zu welchem Preis können Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen?
Schnell-Check: Der Marktpreis für den Wohnungsverkauf ergibt sich aus Lage, Zustand, Kostenstruktur und Ausstattung – Durchschnittswerte reichen nicht.
Möchten Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, so kann es als Startpunkt helfen, die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen (z. B. in Form eines Preisspiegels) anzufordern und zu analysieren.
Bei der Interpretation der Daten sind allerdings viele Aspekte zu berücksichtigen. Neben den beiden wichtigsten Faktoren (Lage und Zustand einer Wohnung) sollten Sie aber auch andere Aspekte im Blick haben, die den Immobilienpreis einer Wohnung beeinflussen.
- Etage
Erdgeschosswohnungen werden häufig 20 oder 30 Prozent unter dem Wert einer Stockwerkswohnung verkauft, weil viele Menschen Angst vor Einbrechern haben und zudem keine dunklen oder fußkalten Wohnungen kaufen möchten.
- Baujahr
Eigentumswohnungen aus den 50er, 60er und 70er Jahren werden teils deutlich unter den Preisen von charmanten Altbau- oder modernen Neubauwohnungen gehandelt.
- Laufende Kosten
Moderne Fenster, eine zeitgemäße Heizung und eine effiziente Verwaltung des Hauses tragen dazu bei, die laufenden Kosten gering zu halten. Niedrige monatliche Ausgaben wirken sich positiv auf den Wert der Immobilie aus.
- Lage
Die Lage ist seit jeher der wichtigste Aspekt bei der Bewertung einer Wohnung. Gerade die Makrolage ist hierbei zu erwähnen. So kostet eine Wohnung in der Münchener City oft das 8-10fache einer Wohnung im ländlichen Raum von Sachsen-Anhalt. Aber auch die Mikrolage ist sehr wichtig: Öffentliche Verkehrsmittel und generelle Infrastruktur in der Nähe sind dabei zu beachten.
- Raumaufteilung
Die Anordnung der Zimmer und die praktische Nutzbarkeit der vorhandenen Wohnfläche spielen eine bedeutende Rolle.
- Ausstattung
Hat eine Wohnung keinen Garten, keine Terrasse oder keinen Balkon, kommt es schnell zu Preisabschlägen von einigen hundert Euro pro Quadratmeter.
Kostenlose Wohnungsbewertung für den Verkauf
In jedem Fall ist es ratsam, die Wohnung vor Immobilienverkauf durch einen Experten vor Ort kostenlos bewerten zu lassen, um den wahrscheinlich erzielbaren Quadratmeterpreis vor Verkaufsstart zu ermitteln. immoverkauf24 bietet Wohnungseigentümern, die eine Verkaufsabsicht haben, eine kostenlose Wohnungsbewertung vor Ort an!
Umgang mit Grundschuld planen
Da viele Immobilien noch finanziert und somit belastet sind, muss auch, bevor Sie die Eigentumswohnung verkaufen, geklärt werden, wie die auf der Wohnung lastenden Grundschulden gehandhabt werden. Eine gängige Praxis ist hier oft die Ablösung der Grundschuld durch den Kaufpreis. Im Grundbuch eingetragene Grundschulden können aber auch vom Käufer übernommen werden.
7. Zielgruppe: An wen können Sie Ihre Wohnung verkaufen?
Schnell-Check: Eigennutzer brauchen Klarheit zu Kosten und WEG. Anleger wollen Zahlen zu Miete, Rendite und Risiken.
Die Käuferzielgruppe für Eigentumswohnungen umfasst sowohl bisherige Mieter (Eigennutzer), die nun erstmalig selbstgenutztes Wohneigentum anschaffen wollen als auch (vor allem bei Wohnungen, die vermietet verkauft werden) Kapitalanleger.
Beide Zielgruppen sind sehr wichtig und sollten unterschiedlich, aber passgenau betreut werden. Während Kaufinteressenten, welche die Wohnung selbst nutzen möchten und bisher zur Miete gewohnt haben, fundierte Informationen zu Finanzierung, monatlichen Belastungen und der Funktionsweise einer Eigentümergemeinschaft benötigen, sind für Kapitalanleger ganz andere Themen wichtig.
Worüber Sie Eigennutzer informieren sollten
Für Eigennutzer ist es wichtig, dass Sie darlegen können, dass er als Wohnungskäufer zwar Finanzierungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zu tragen hat, diese aber in der Summe oftmals nicht höher als die in der Vergangenheit gezahlte Miete sind. Die aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage und des Hausgeldes können für Kaufinteressenten daher auch von großem Interesse sein.
Neben Mietern sind auch Rentner eine interessante Zielgruppe, wenn diese z. B. ihr Haus nicht mehr bewohnen wollen oder können und jetzt eine altersgerechte Wohnung suchen (z. B. eine barrierefreie Wohnung, gerne mit Lift oder im Erdgeschoss, in Fußnähe zu einem Einkaufszentrum, etc.).
Worüber Sie Kapitalanleger informieren sollten
Erfahren Sie auf unserer Seite Verkauf Kapitalanlage, was für Kapitalanleger wichtig ist. Informieren Sie sich aber zunächst darüber, welche (finanzielle) Bedeutung der Verkauf einer vermieteten Wohnung hat.
Praxis-Tipp!
Bereiten Sie zwei schlanke Exposés vor. Eine Version spricht Eigennutzer an und betont Wohnqualität und laufende Kosten. Die andere richtet sich an Anleger und stellt Kennzahlen und Risiken in den Vordergrund.
30 Käuferfragen Checkliste
Mit unserer Checkliste mit den häufigsten FAQs zum kostenlosen Download sind Sie optimal auf Gespräche und Besichtigungen mit Kaufinteressenten vorbereitet.
8. Welche Kosten fallen beim Wohnungsverkauf an?
Schnell-Check: Hauptkosten beim Wohnungsverkauf sind Notar/Grundbuch sowie häufig Makler und Steuern.
Mit welchen Kosten Sie beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung rechnen müssen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Bestehen zum Verkaufszeitpunkt zum Beispiel noch Verbindlichkeiten gegenüber der Bank, kann diese eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob das zulässig ist, muss im Einzelfall geprüft werden.
Bei Immobilien als Kapitalanlage unterliegt der erzielte Gewinn aus dem Verkauf der sogenannten Spekulationssteuer, wenn die Immobilie vor weniger als 10 Jahren erworben bzw. nicht selbst bewohnt wurde. Ebenso können je nach Zustand der Wohnung kleinere Renovierungsmaßnahmen fällig werden, um das Objekt attraktiver für potenzielle Käufer zu machen. Im Folgenden haben wir eine Auflistung möglicher Kostenstellen für Sie aufbereitet:
| Kostenstelle | Wie hoch? | Wer zahlt? |
| Energieausweis | zwischen 50-500 € | Verkäufer |
| Wohnungsbewertung | abhängig von Art des Gutachtens | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5 % vom Kaufpreis, je nach Bundesland | Käufer |
| Grundsteuer | je nach Bundesland & Grundstücksart verschieden (laufender Kostenpunkt) |
Zeitanteilig am Jahr Käufer |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,5-2 % des Kaufpreises | Käufer |
|
Löschung Grundschuld |
Zwischen 0,2 und 0,4% des zu löschenden Grundschuldbetrags |
In der Regel Verkäufer |
| Maklerprovision | je nach Bundesland verschieden, in der Regel 7,14 % des Kaufpreises | Laut § 656c BGB teilen sich Käufer & Verkäufer die Provision |
| Vorfälligkeitsentschädigung | abhängig von Marktzins, Restlaufzeit, Sollzins und Sondertilgungsoption, Höhe individuell | Verkäufer |
| Spekulationssteuer | abhängig vom Verkaufsgewinn & Einkommenssteuersatz des Verkäufers, Anschaffungszeitpunkt und bisheriger Nutzung | Verkäufer |
| Renovierungskosten | abhängig vom Aufwand der Renovierungsarbeiten | Verkäufer |
immoverkauf24 Tipp: Achtung bei mehreren Verkäufen
Beim Verkauf von Eigentumswohnungen in größerem Stil, sollten Eigentümer sich genau über die Regelungen bzgl. des gewerblichen Grundstückshandels informieren. Verkaufen Sie beispielsweise mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren, gilt das für die Finanzbehörden als starkes Indiz für gewerblichen Grundstückshandel.
9. Wohnungsverkauf ohne Makler - sinnvoll?
Schnell-Check: Privatverkauf spart Courtage, kostet Zeit und Know-how. Makler bringt Reichweite, Prozesssicherheit. Courtage verhandelbar, meist hälftig.
Soll ich meine Wohnung ohne Makler verkaufen? Diese Frage stellen sich sehr viele Immobilieneigentümer. Die Vorteile durch einen Makler liegen klar auf der Hand: Diese erhöhen meist die Reichweite, Abschlussquote und Prozesssicherheit. In vielen Fällen können Makler so auch höhere Verkaufspreise erzielen. Doch wie stark dieser Preisvorteil ausfällt, hängt vom individuellen Objekt, der aktuellen Marktsituation und der Lage ab.
Wir arbeiten bundesweit mit rund 500 zuverlässigen Maklern erfolgreich zusammen.
Wohnung ohne Makler verkaufen: Maklerkosten als wichtiges Argument?
Die Maklercourtage ist ebenfalls ein wichtiges Kriterium. Als Verkäufer müssen Sie diese jedoch nicht in voller Höhe bezahlen. Nach § 656c BGB teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision hälftig.
Sie können jedoch die Höhe der Maklergebühren verhandeln, denn diese ist nicht gesetzlich festgelegt. Auch eine reine Verkäufercourtage sowie eine reine Käufercourtage sind in bestimmten Fällen möglich.
10. Wie unterscheidet sich der Wohnungsverkauf vom Hausverkauf?
Schnell-Check: Wohnung: WEG-Unterlagen, Beschlüsse sowie Rücklagen entscheidend; Haus: Bausubstanz und Sanierungskosten im Fokus.
Der Verkauf einer Eigentumswohnung ähnelt in vielen Aspekten dem Verkauf eines Hauses, jedoch gibt es hier einen wesentlichen Unterschied: Potenzielle Käufer stellen nicht nur die Wohnung und deren Lage, sondern auch das gesamte Gebäude auf den Prüfstand.
Der Verkauf einer Wohnung kann durchaus komplexer sein, da er zusätzliche Punkte umfasst, die mit dem Wohnungseigentum und der Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sind. So spielen das Gemeinschaftseigentum, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sowie Instandhaltungsrücklagen im Vergleich zum Hausverkauf eine zusätzliche Rolle.
Beim Kauf eines Hauses hingegen liegt der Fokus verstärkt auf der Bausubstanz des Hauses, weil Reparaturen und Sanierungsarbeiten mit erheblichen Kosten verbunden sein können.
11. Fazit: Gut vorbereitet in den Wohnungsverkauf
Der Verkauf einer Wohnung muss gut geplant und vorbereitet werden. Wenn kein Zeitdruck für den Verkauf besteht, sollten Sie die Wohnung am besten leerstehend veräußern. Neben den Eigenschaften der Wohnung spielen auch Allgemeinflächen, Zustand des Hauses und Hausgeld eine wichtige Rolle. Mit der professionellen Unterstützung eines Maklers wird die Dauer bis zum Verkauf typischerweise reduziert und oftmals ein höherer Verkaufspreis erzielt.
12. Wohnungsverkauf - Ratgeber kostenlos downloaden
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Bitte senden Sie mir den Ratgeber „25 Praxistipps zum Wohnungsverkauf“ kostenlos und unverbindlich als PDF zu.
Typisch sind Notar- und Grundbuchkosten auf Käuferseite sowie bei Ihnen ggf. Maklercourtage, Energieausweis, kleinere Maßnahmen und die Löschung einer Grundschuld. Prüfen Sie zusätzlich Vorfälligkeitsentschädigung, WEG-Bescheinigungen und laufende Hausgeldanteile bis zur Übergabe.
Gewinne sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Steuerfrei ist der Verkauf bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den zwei vorherigen Kalenderjahren. Maßgeblich ist der Gewinn nach Abzug von Anschaffungs- und Werbungskosten. Es gilt zudem eine Freigrenze von 1.000 Euro.
Zuerst lassen Sie die Wohnung realistisch bewerten (durch einen Makler oder Gutachter) und stellen WEG-Unterlagen zusammen. Danach vermarkten Sie das Objekt, führen Besichtigungen durch und prüfen die Bonität des Käufers. Der Notar beurkundet, veranlasst die Auflassungsvormerkung und nach Zahlung erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers.
In der Praxis trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung. Der Verkäufer übernimmt meist eigene Posten wie die Löschung einer Grundschuld und seinen Anteil an der Maklercourtage.
Vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt: "Wer verkaufen muss oder möchte, sollte sich die Preissteigerung anschauen, die seit Erwerb stattgefunden haben. [...] Trotz Preiskorrekturen machen Verkäufer meist hohe Gewinne."