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Hypothekenzinsen: Ausblick und Wissenswertes

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen und benötigen dafür ein Darlehen von einer Bank? Dann sollten Sie die aktuellen Hypothekenzinsen im Blick behalten. Sie geben Aufschluss darüber, wie hoch die Kosten für das Baudarlehen für Sie als Verbraucher werden. Dabei lohnt es sich in jedem Fall, wenn Sie Angebote für Kredite und die damit einhergehenden Hypothekenzinsen vergleichen – denn wie hoch oder niedrig diese Zinsen ausfallen, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

Wir erläutern Ihnen, wie der Hypothekenzins berechnet wird und wie Sie die günstigsten Immobilienzinsen für Ihre persönliche Baufinanzierung finden.

1. Was sind Hypothekenzinsen?

Hypothekenzinsen

Hypothekenzinsen sind die Zinsen, die Sie als Darlehensnehmer zahlen, um von der Bank Geld für die Immobilienfinanzierung zu bekommen. Vereinfacht gesagt: Sie sind das Entgelt für Ihr Baudarlehen. Dabei wird eine Grundschuld oder Hypothek in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Auf diese Weise erhält die Bank eine Sicherheit, falls der Darlehensnehmer die Raten nicht mehr bedienen kann. Andere Bezeichnungen für Hypothekenzins sind Bauzins oder Immobilienzins. Sie bedeuten de facto dasselbe.

2. Wo liegen die Hypothekenzinsen aktuell?

Eines steht fest: So niedrig wie zurzeit waren Hypothekenzinsen in den vergangenen 40 Jahren noch nie. Wer heute beispielsweise ein Nettodarlehen in Höhe von 150.000 Euro benötigt und eine Sollzinsbindung von fünf Jahren wählt, kann bereits mit einem Hypothekenzins von 0,26 Prozent rechnen. Im Gegensatz zum effektiven Jahreszins gibt der Sollzins dabei den reinen Zinssatz ohne weitere Kosten wie etwa Bereitstellungszinsen oder eine Restschuldversicherung an.

Bei zehn Jahren Zinsbindung sind es durchschnittlich 0,43 Prozent und bei 15 Jahren Zinsbindung 0,76 Prozent (Stand 20.11.2019).

immoverkauf24 Info:

Vor allem bei einem Blick in die Vergangenheit fällt auf, wie drastisch die Zinsen in den vergangenen Jahren gesunken sind. Vor zehn Jahren mussten Darlehensnehmer für Bauzinsen noch weitaus tiefer in die Tasche greifen. Üblich waren damals zwischen drei und vier Prozent, während vor rund 30 Jahren, Ende der 1980er- und Anfang der 1990er-Jahre, sogar Zinssätze zwischen acht und zehn Prozent die Norm waren.

3. Wohin geht die Reise? – Wie sieht die Hypothekenzinsen Entwicklung in 2020 aus?

Wie die Zinsentwicklung zukünftig aussehen wird, lässt sich nicht zu hundert Prozent vorhersagen. Dazu müsste man in die berühmte Glaskugel blicken können. Immoverkauf24-Finanzierungsexpertin Stefanie Baum rechnet jedoch damit, dass das Zinsniveau für Baudarlehen mittelfristig betrachtet dauerhaft niedrig bleibt. – Eine Hypothekenzinsen Prognose für das Jahr 2020 dürfte somit positiv für Bauherren und Immobilienkäufer ausfallen.

Allerdings sind derartige Aussagen immer mit Vorsicht zu genießen. Wer mehr Klarheit über die Trends am Finanzmarkt haben will, sollte sich in den Nachrichten regelmäßig auf dem Laufenden halten. Vor allem mit Blick auf die Anschlussfinanzierung ist das von Belang. Denn ist die bisherige Zinsbindung beispielsweise nach zehn oder 15 Jahren ausgelaufen, stehen Sie als Darlehensnehmer vor der Frage: Und was sind jetzt die günstigsten Konditionen für meine weitere Immobilienfinanzierung? Es kann nämlich durchaus sein, dass die Hypothekenzinsen dann wieder deutlich gestiegen sind. 

immoverkauf24 Tipp:

Wer ein geringeres Risiko eingehen und sich die aktuell günstigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum sichern möchte, sollte eine längere Zinsbindung von bis zu 25 Jahren wählen. Allerdings darf dabei nicht außer Acht gelassen werden, dass eine längere Zinsfestschreibung auch einen höheren Sollzins zur Folge hat.

4. Wie werden Hypothekenzinsen berechnet? Was bestimmt den Zinssatz?

Hypothekenzinsen sind nicht gleich Hypothekenzinsen. Wenn Ihr Nachbar von einer Bank Kondition X für seine Baufinanzierung bekommen hat, muss das Gleiche noch lange nicht für Sie gelten. Die Berechnung der Zinsen hängt von mehreren unterschiedlichen Parametern ab. Vor Beginn einer Finanzierungsplanung sollten Sie deshalb die Angebote miteinander vergleichen, um sich die wirklich besten Konditionen zu sichern.

Wie hängen Hypothekenzinsen und Leitzinsen zusammen? 

Der Leitzinssatz gibt vor, zu welchen Konditionen sich Kreditbanken bei den Zentralbanken Geld leihen können. Ist der Leitzinssatz niedrig, erhalten die Banken innerhalb der EU günstige Kredite bei der EZB. Diese können sie an ihre Kunden weitergeben. Dennoch sind die Bauzinsen nicht direkt von den Leitzinsen der EZB abhängig, sondern lediglich indirekt – und zwar über die Pfandbriefrenditen und die Verzinsung von Staatsanleihen. Hintergrund ist, dass sich Banken die Mittel für Baudarlehen unter anderem über die Vergabe von Pfandbriefen besorgen. Die Rendite dieser Pfandbriefe hängt von der Verzinsung von Staatsanleihen ab – und die wird auch vom Leitzins beeinflusst.

Wie hängen Hypothekenzinssatz und Immobilienpreise zusammen?

Vor allem in den deutschen Großstädten, aber auch vermehrt in kleineren Städten, ist es nicht zu übersehen, dass Immobilien immer teurer werden. Die aktuell niedrigen Bauzinsen haben einen großen Anteil an dieser Entwicklung. Sie sorgen dafür, dass sich immer mehr Verbraucher zum Immobilienkauf entschließen, weil sie davon ausgehen können, sich auch höhere Darlehen leisten zu können.      

Darüber hinaus wird die Immobilie als Geldanlage immer attraktiver, da andere sichere Investitionen wie Tagesgeld und Festgeld kaum mehr Erträge bringen. Die Nachfrage nach Immobilien steigt also zunehmend, wodurch die Immobilienpreise immer weiter in die Höhe schnellen.

Welche weiteren Faktoren sind entscheidend?

Die Bank lässt bei der Berechnung der Hypothekenzinsen auch weitere Faktoren mit einfließen. Dazu gehören unter anderem:

– die Bonität von Ihnen als Kunden

Banken wollen im Zuge einer Bonitätsprüfung wissen, wie es um Ihre Kreditwürdigkeit bestellt ist. Dabei gilt: Je höher Ihre Bonität, also je kreditwürdiger Sie erscheinen, desto niedriger die Hypothekenzinsen.           

– die Dauer der Zinsbindung

Wenn Sie auf Sicherheit in Ihrer Baufinanzierung setzen, ist das mit höheren Kosten verbunden. Hier gilt die Faustregel, dass eine längere Sollzinsbindung auch einen höheren Zinssatz bedeutet.

– der Tilgungssatz Ihres Darlehens

Wer einen höheren Tilgungssatz wählt, muss weniger hohe Zinsen zahlen. Hintergrund ist, dass der Kredit schneller abgetragen wird und somit das Kreditausfallrisiko für die Bank schneller sinkt. Das Recht zur Sondertilgung ist hingegen häufig mit einem Zinsaufschlag verbunden.

– die Beantragung von Fördermitteln

Mit Hilfe von Fördermitteln können Sie als Immobilienkäufer oder Bauherr Ihre finanzielle Belastung um einiges senken. Die staatlich geförderten Kredite sind zu weitaus günstigeren Zinsen zu bekommen. Das bekannteste Darlehen, das KfW-Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), richtet sich an unterschiedliche Zielgruppen. Zu ihnen zählen beispielsweise Bauherren, die einen energiesparenden Neubau planen, oder Immobilienbesitzer, die energetisch sanieren wollen. Seit September 2018 kann über die KfW auch das Baukindergeld beantragt werden, das Immobilienkäufer oder Bauherren unter bestimmten Voraussetzungen zehn Jahre lang mit 1200 Euro pro Jahr und Kind unterstützt.

– die Lage und Qualität der Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie in guter Lage kaufen, wird die Bank den Verkehrswert und den Beleihungswert höher einschätzen. Manche Banken bieten für gute Lagen einen Zinsvorteil, während es in strukturschwachen Gebieten sein kann, dass die Kreditinstitute Finanzierungen ablehnen oder einen höheren Zinssatz nehmen. Hintergrund ist, dass sich die Banken so gegen einen möglichen Wertverlust der Immobilie absichern.

– der Beleihungsauslauf

Für die Bank gilt der sogenannte Beleihungswert als Grundlage für ihre Entscheidung, ob Sie als Kunde einen Kredit erhalten oder nicht. Der Wert gibt Aufschluss darüber, mit welcher Summe die Bank mindestens rechnen kann, wenn die Immobilie verkauft oder versteigert werden muss, weil der Kunde seine Raten nicht mehr bedienen kann. Als Beleihungsauslauf bezeichnet man das Verhältnis zwischen diesem Beleihungswert und der Darlehenssumme. Ein niedriger Beleihungsauslauf garantiert letztlich einen niedrigeren Bauzins für Ihr Baudarlehen.

Warum sind Hypothekenzinsen niedriger als andere Darlehenszinsen?   

Hypothekenzinsen sind niedriger als andere Darlehenszinsen, weil die Immobilie der Bank als Sicherheit dient. Bei Vertragsabschluss wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, wodurch die Bank eine Absicherung erhält, falls der Darlehensnehmer seine monatlichen Raten nicht mehr bedienen kann.

Sie wollen wissen, wie hoch die Hypothekenzinsen für Ihre Baufinanzierung sind? Immoverkauf24 hilft Ihnen, das beste Angebot zu ermitteln. Dazu vergleichen wir die Konditionen von mehr als 400 Banken. Lassen Sie sich von uns beraten!

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5. Wie lange sollte ich Hypothekenzinsen festschreiben?

Bauzinsen sind derzeit auf einem historischen Tiefstand. Haben sich Immobilienkäufer und Bauherren früher häufig auf eine Sollzinsbindung von fünf bis zehn Jahren für ihre Baufinanzierung festgelegt, geht die Tendenz heute zu längeren Zinsbindungen. 15 bis sogar 25 Jahre sind keine Seltenheit.

Wir empfehlen, Ihre Entscheidung für eine bestimmte Zinsbindung genau zu prüfen und von Ihrer individuellen Situation abhängig zu machen. Wichtig ist vor allem, wie Sie persönlich die zukünftige Zinsentwicklung einschätzen und ob Sie eher auf Sicherheit setzen – und sich für eine längere Bindung entscheiden – oder eher ins Risiko gehen wollen – und eine kürzere Bindung wählen.

immoverkauf24 Tipp:

Obwohl eine längere Zinsbindung mit einem Zuschlag verbunden ist, kann sie oftmals die bessere Alternative sein. Es ist sehr wahrscheinlich, dass Bauzinsen in den kommenden Jahren wieder steigen werden. Selbst wenn das nicht der Fall sein sollte, gehen Sie kein Risiko ein: Nach zehn Jahren hat jeder Darlehensnehmer das Recht, seinen bestehenden Kredit zu kündigen und umzuschulden ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

6. Wie finde ich den besten Zinssatz und worauf sollte ich beim Vergleich der Hypothekenzinsen achten?

Für die optimale Baufinanzierung ist ein Hypothekenzinsen Vergleich unverzichtbar. Nur wenn Sie sich umfassend informieren und Ihre persönliche Situation berücksichtigen, können Sie sicherstellen, dass Sie am Ende die für Sie günstigsten Konditionen eines Baudarlehens erhalten. Dabei sollten Sie beachten, dass ein Vergleich alleine nicht ausreicht. Auch die weiteren Konditionen, die Banken bieten, sind von Belang. Dazu zählt beispielsweise ein kostenloser Tilgungssatzwechsel oder die Höhe der Tilgungssätze.

Zudem weisen wir darauf hin, dass ein Hypothekenzinsen Vergleich Ihnen lediglich einen ersten Überblick verschaffen soll. Das spätere Angebot der Bank mit den tatsächlichen Hypothekenzinsen kann davon abweichen, da erst dann die komplette Prüfung der Finanzierungsunterlagen erfolgt ist.

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