Kaufvertrag Haus: Muster & Inhalt eines Immobilienkaufvertrages
Wer sich im Verkaufsprozess schon mit der Ausgestaltung des Kaufvertrags für sein Haus oder seine Wohnung beschäftigt, steht meistens kurz vor der notariellen Beurkundung. Im Immobilienkaufvertrag werden alle wichtigen Details (nicht nur der Verkaufspreis) des Eigentumsübergangs zum Käufer definiert. Hier können Sie sich über die vertraglichen Inhalte eines Kaufvertrages informieren und einen Muster-Immobilienkaufvertrag kostenfrei als PDF erhalten!
Das Wichtigste in Kürze
- Ein rechtlich verbindlicher Immobilienverkauf kommt erst mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags für Haus, Wohnung & Co. zustande.
- Im Kaufvertrag Ihres Hauses sollten alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer schriftlich festgehalten werden, um sich vor rechtlichen Risiken abzusichern.
- Ein Muster für den Vertrag beim Hauskauf gibt Ihnen eine erste Orientierung, welche Inhalte wirklich wichtig sind. Nutzen Sie gerne unseren kostenlosen Mustervertrag für Immobilien.
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- Kaufvertrag Haus: Was gilt es zu beachten?
- Ist der Kaufvertrag beim Haus ohne Notar möglich?
- Welche Inhalte müssen in den Kaufvertrag beim Haus?
- Hauskauf Vertrag: Muster-PDF zum Download!
- Schritt für Schritt: Wie sieht der Ablauf bei einem Kaufvertrag fürs Haus aus?
- Hausverkauf mit Vorvertrag - ist das wirklich wichtig?
- 15 Punkte Checkliste: Kann ich den Kaufvertrag fürs Haus überprüfen?
- Kaufvertrag Wohnung: Welche Vertragsinhalte kommen hinzu?
- Fazit: Wie können Sie den Kaufvertrag für Ihr Haus bestmöglich gestalten?
1. Kaufvertrag Haus: Was gilt es zu beachten?
Der Kaufvertrag für ein Haus ist immer ein formeller und rechtlich bindender Schritt, der ausschließlich durch eine notarielle Beurkundung wirksam wird. Im Mittelpunkt steht dabei der vollständige Abgleich aller Rechte und Pflichten beider Parteien. Ein Immobilienkaufvertrag enthält unter anderem die präzise Beschreibung der Immobilie, klare Regelungen zu Kaufpreis und Zahlung sowie zur Übergabe. Durch die Rolle des Notars wird sichergestellt, dass alle Vereinbarungen rechtssicher dokumentiert sind und der Kaufvertrag der Immobilie nach Unterzeichnung nicht einseitig widerrufen werden kann.
Damit der Kaufvertrag für Ihr Haus später reibungslos abgewickelt werden kann, sollte er sämtliche Punkte der Verkaufsverhandlungen vollständig und eindeutig widerspiegeln. Nur schriftliche Regelungen im Immobilienkaufvertrag haben rechtliche Wirkung, mündliche Absprachen sind nicht durchsetzbar. Ein erfahrener Immobilienmakler kann helfen, alle relevanten Inhalte strukturiert aufzubereiten, bevor sie beim Notar finalisiert werden. Die rechtliche Bindung entsteht erst mit der Unterschrift beider Parteien und der anschließenden Beglaubigung. Käufer und Verkäufer sollten zudem mit entsprechenden Notarkosten und Grundbuchkosten rechnen, da diese zwingend Teil des Prozesses sind.
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2. Ist der Kaufvertrag beim Haus ohne Notar möglich?
Der Notar ist eine Amtsperson und fungiert als neutraler Mittler zwischen Verkäufer und Käufer. Seine Aufgabe ist es, den Eigentumsübergang nach den Vorstellungen der Vertragsparteien zu organisieren und rechtlich abzusichern. Erst mit der Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrags kommt ein rechtlich verbindlicher Immobilienverkauf zustande. Der Kaufvertrag für Haus, Wohnung oder Grundstück kann folglich niemals ohne Notar erfolgen. Auch weitere mündliche oder schriftliche Vereinbarungen im Vorwege berechtigen und verpflichten ohne notarielle Beurkundung zu nichts. Selbst der sogenannte schriftliche Vortrag ist unwirksam.
Verkäufer und Käufer erhalten vom Notar zunächst einen Vertragsentwurf und können diesen vor Beurkundung kritisch prüfen. Kleinere Änderungen können üblicherweise auch noch während der notariellen Beurkundung vorgenommen werden. Bevor Sie zusammen mit dem Käufer den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie alle Details des Eigentumsübergangs möglichst eindeutig geregelt haben, damit es später keine Unklarheiten oder rechtliche Auseinandersetzungen gibt.
immoverkauf24 Tipp
Sobald der Notartermin feststeht, darf der Notar die Kosten nach Gebührenordnung berechnen – auch wenn der Termin später ausfällt. Die Gebühren trägt in der Regel derjenige, der den Termin absagt. Vereinbaren Sie den Notartermin daher erst, wenn alle Vertragsdetails und die Immobilienfinanzierung inklusive schriftlicher Finanzierungszusage final geklärt sind.
3. Welche Inhalte müssen in den Kaufvertrag beim Haus?
Zu den Vertragsinhalten eines Kaufvertrages für ein Haus oder eine Wohnung gehören vorerst alle expliziten Bezeichnungen des jeweiligen Kaufgegenstandes. Hierzu zählen die Lage der Immobilie, genaue Anschrift, Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer bzw. die Wohnungs-Nummer und alle Angaben zum Grundbesitzer (z.B. Nebengelasse oder Möbel, welche mitverkauft werden). Aber auch die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden oder etwaige Pfandrechte sind im Immobilienkaufvertrag genau aufgeführt. Hierfür sollte der Grundbuchauszug unbedingt angefordert werden. Ebenfalls wichtig ist die genaue Höhe des Kaufpreises sowie die Art der Auszahlung. Um den Kaufpreis Ihrer Immobilie ermitteln zu können, nutzen Sie einfach unsere kostenlose Immobilienbewertung.
Als Beispiel können Sie sich unseren kostenlosen Mustervertrag für den Hausverkauf als PDF downloaden!
Wichtige Bestandteile des Immobilienkaufvertrags
Damit der Kaufvertrag für Ihr Haus rechtssicher und vollständig ist, müssen zahlreiche Inhalte klar und eindeutig geregelt werden. Die folgende Übersicht fasst alle wichtigen Punkte zusammen:
- Angaben zu den Vertragsparteien (Namen, Anschriften, Vertretungsbefugnisse)
- Beschreibung des Kaufgegenstands (Haus, Grundstück, Lage, Grundbuchdaten)
- Angaben zur Größe, Ausstattung und zum baulichen Zustand
- Auflistung mitverkaufter Gegenstände (z.B. Einbauküche, Möbel)
- Bekannte Mängel sowie Haftungsausschlüsse
- Kaufpreis, Zahlungstermin und Zahlungsmodalitäten
- Regelungen zur Fälligkeit des Kaufpreises
- Vereinbarung zum wirtschaftlichen Übergang und Übergabetermin
- Lastenfreistellung (Grundschulden, Hypotheken, Rechte Dritter)
- Verzugszinsregelung bei verspäteter Zahlung
- Gewährleistungsregelungen und Mängelhaftung
- Besondere Vereinbarungen (z.B. Renovierungen, Übernahme einzelner Pflichten)
- Auflassung und Antrag auf Grundbuchumschreibung
- Hinweise zu erforderlichen Genehmigungen (z.B. bei Erbengemeinschaften)
- Vollmachten oder Vertretungsregelungen, falls relevant
Wenn Sie sich über weitere Punkte rund um den Kaufvertrag näher informieren möchten, empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeber zum Hausverkauf abzurufen. Hier finden Sie auch Hinweise, welche Voraussetzungen vor Kaufpreiszahlung erfüllt sein müssen und viele andere Tipps rund um den Hausverkauf.
Diese Unterlagen benötigen Sie für den Kaufvertrag Ihrer Immobilie
Ein rechtssicherer Kaufvertrag von Immobilien setzt voraus, dass alle wichtigen Dokumente vorliegen. Diese Unterlagen dienen dem Notar als Basis, um einen vollständigen Immobilienkaufvertrag zu erstellen. Die folgenden Unterlagen sind für den Kaufvertrag Ihres Hauses relevant:
- Aktueller Grundbuchauszug (hier Grundbuchauszug anfordern)
- Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
- Energieausweis
- Baubeschreibung und Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Nachweise über Anbauten oder Modernisierungen
- Nachweis über Lasten, Grundschulden oder Dienstbarkeiten
- Mietverträge (beim Verkauf vermieteter Immobilien)
- Personalausweise von Käufer und Verkäufer
- Objektunterlagen zum Gebäudezustand (z.B. Wartungsnachweise, Gutachten)
4. Hauskauf Vertrag: Muster-PDF zum Download!
Ein Mustervertrag beim Hauskauf kann Ihnen helfen, einen ersten Überblick über typische Inhalte und Formulierungen für ein rechtssicheres Immobiliengeschäft zu gewinnen. Dennoch gilt: Das Muster für den Kaufvertrag eines Hauses muss stets individuell angepasst und fachkundig geprüft werden, da jeder Verkauf eigenen Besonderheiten mitbringt. Wir stellen Ihnen gerne ein kostenloses Kaufvertrag-Muster für Immobilien als PDF zum Download bereit.
5. Schritt für Schritt: Wie sieht der Ablauf bei einem Kaufvertrag fürs Haus aus?
Der Prozess rund um den Verkauf sowie den Kaufvertrag eines Hauses folgt einem klaren Ablauf und lässt sich in Aufgaben vor, während und nach dem Notartermin unterteilen. Während die Vorbereitung den Grundstein legt, schafft die notarielle Beurkundung Rechtssicherheit. Nach der Unterzeichnung beginnt die eigentliche Abwicklung des Immobilienkaufvertrags bis zur endgültigen Eigentumsübertragung. So kann der Kaufvertrag für Ihr Haus ablaufen:
- Vorbereitung und Unterlagenprüfung: Sammlung aller notwendigen Dokumente, Abstimmung mit dem Notar und Prüfung offener Punkte zwischen Käufer und Verkäufer.
- Entwurf des Kaufvertrags durch den Notar: Der Notar erstellt den ersten Vertragsentwurf für den Immobilienkaufvertrag und berücksichtigt vereinbarte Inhalte, ggf. inklusive Vorvertrag. Optional können Sie für eine erste Orientierung beim Hauskauf auch mit einem Mustervertrag starten. Dieses ist aber ebenfalls notariell zu prüfen und anzupassen.
- 14-tägige Prüfungsfrist: Käufer und Verkäufer prüfen den Vertragsentwurf sorgfältig, klären Rückfragen und lassen, falls nötig, Anpassungen vornehmen.
- Notartermin und Beurkundung: Der Kaufvertrag des Hauses wird vollständig vorgelesen, alle Fragen werden besprochen, anschließend erfolgt die notarielle Beurkundung. Damit wird der Immobilienkaufvertrag rechtsgültig.
- Eintragung der Auflassungsvormerkung: Der Notar veranlasst die Vormerkung im Grundbuch, die den Käufer vor weiteren Verfügungen über die Immobilie schützt.
- Kaufpreisfälligkeitsmitteilung: Nach Vorliegen aller Voraussetzungen informiert der Notar über die Fälligkeit des Kaufpreises. Nun zahlt der Käufer den Betrag.
- Zahlung der Grunderwerbsteuer: Käufer erhalten einen Steuerbescheid und müssen die Grunderwerbsteuer fristgerecht begleichen. Erst danach erfolgt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch: Nach Eingang aller Zahlungen wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen – erst damit geht das Eigentum offiziell über.
- Übergabe von Schlüssel und Immobilie: Im letzten Schritt erfolgt die praktische Übergabe. Ein Übergabeprotokoll inklusive Zählerstände sollte unbedingt erstellt werden.
Bis wann ist der Rücktritt vom Kaufvertrag möglich?
Ein Rücktritt vom Kaufvertrag beim Haus ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa bei vertraglich geregelten Rücktrittsrechten, arglistiger Täuschung oder gravierenden Pflichtverletzungen. Nach der notariellen Beurkundung gilt der Vertrag grundsätzlich als bindend – einseitiges Zurücktreten ist dann kaum noch möglich.
6. Hausverkauf mit Vorvertrag - ist das wirklich wichtig?
Ein Vorvertrag für den Hausverkauf ist in manchen Situationen sinnvoll. Sollte der Kaufinteressent beispielsweise noch etwas Zeit bei seiner Immobilienfinanzierung benötigen, können im Vorvertrag rechtliche Konsequenzen vereinbart werden, sollte es nicht zum Hauptvertrag (= notarieller Kaufvertrag) kommen. Ohne Vorvertrag kann der Käufer der Immobilie ohne Begründung auch noch am Tag der notariellen Beurkundung abspringen. Mehr Informationen zum Vorvertrag finden Sie auf unserer Seite "Vorvertrag Hauskauf".
7. 15 Punkte Checkliste: Kann ich den Kaufvertrag fürs Haus überprüfen?
Es ist für Immobilienkäufer und Verkäufer gleichermaßen wichtig zu wissen, was in einem Immobilienkaufvertrag stehen muss und damit Ihre Rechte sowie Pflichten definiert. In der Regel kümmert sich der beauftragte Immobilienmakler des Verkäufers um die Erstellung des Kaufvertrages von Haus, Wohnung oder Grundstück und schickt diesen dem Käufer zur Ansicht zu.
Käufer müssen sich meist keine Sorgen machen, auch wenn Immobilienkaufverträge komplex und umfangreich erscheinen. Es handelt sich um bewährte Standardverträge, die nur bei Besonderheiten – beispielsweise dem Mitverkauf einer Einbauküche – individuell ergänzt werden. Mithilfe unserer 15-Punkte-Checkliste zum Immobilienkaufvertrag können Sie Punkt für Punkt überprüfen, ob alle wichtigen Aspekte in dem Kaufvertrag Ihres Hauses vorhanden sind.
8. Kaufvertrag Wohnung: Welche Vertragsinhalte kommen hinzu?
Wie jeder Kaufvertrag muss auch der Wohnungskaufvertrag beim Notar beurkundet werden und beinhaltet die oben genannten Vertragsinhalte eines Immobilienkaufvertrages. Doch wer eine Eigentumswohnung kauft, verfügt nun nicht nur über sein Eigentum (Sondereigentum), sondern wird automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft und erhält einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Diese Besonderheiten sollten im Kaufvertrag für Wohnungen explizit beschrieben werden.
Die folgenden Vertragsinhalte gilt es im Kaufvertrag einer Eigentumswohnung zusätzlich zu benennen:
- Größe und Lage der Eigentumswohnung sowie die Wohnungsnummer
- Sondereigentum: Räume, die zum Sondereigentum und damit zum alleinigen Besitz des Eigentümers gehören, sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes (Keller, Dachboden, Balkon, Garage, etc.)
- Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört
- Sondernutzungsrechte (Privilegierte Nutzungsrechte an Rasenflächen, Parkplätzen oder Abstellplätze; seit Inkrafttreten der Neuregelung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 können diese Flächen allerdings auch zum Sondereigentum gehören)
- Gemeinschaftsordnung (beinhaltet u.a. die Kostenregelungen für Instandsetzungen, Instandhaltungen von Gemeinschaftseigentum, Fahrstuhl o.ä., zudem Rechte, Pflichten und Gebühren für Wasser und Strom)
- Miteigentumsanteil (Höhe der Abgaben, die für Instandhaltungsrücklagen oder Investitionen für Renovierungen am Gemeinschaftseigentum bezahlt werden müssen.)
- Anzahlungen (sollte die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt noch nicht fertiggestellt sein)
Unterstützend können Unterlagen wie die Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen benötigt werden, um Angaben im Kaufvertrag zu belegen und Käufern einen vollständigen Überblick über die Wohnung zu geben – vor allem hinsichtlich Beschlüssen innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
immoverkauf24 Hinweis: Haus erfolgreich verkauft – und jetzt?
Sobald Sie Ihr Haus erfolgreich verkauft haben, stehen Sie sicherlich vor der Frage, wie Sie das Geld nun sinnvoll anlegen. Auf unseren Seiten zum Thema "Immobilien Investitionen" haben wir Ihnen eine Übersicht einiger Möglichkeiten zusammengestellt – egal ob Sie direkt oder indirekt, z.B. in Immobilienaktien oder Immobilienfonds, investieren möchten.
9. Fazit: Wie können Sie den Kaufvertrag für Ihr Haus bestmöglich gestalten?
Ein gut gestalteter Kaufvertrag für Haus, Wohnung, Grundstück und Co. schafft Klarheit, schützt vor späteren Streitpunkten und sorgt dafür, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer den Immobilienverkauf stressfrei und effizient abschließen. Als Verkäufer profitieren Sie besonders, wenn alle Angaben vollständig, transparent und schriftlich fixiert sind – von bekannten Mängeln bis zu mitverkauften Gegenständen. So vermeiden Sie Streitpunkte, die den Verkaufsprozess andernfalls verzögern könnten. Käufer wiederum sichern sich Vorteile, wenn Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und Gewährleistung eindeutig geregelt sind und der fachkundige Blick eines Notars alle Details prüft.
In der Praxis bewährt sich vor allem ein frühzeitiger Abgleich aller Erwartungen: Wer schon vor dem Notartermin offene Punkte klärt, erspart sich Verzögerungen, Zusatzkosten und nachträgliche Diskussionen. Empfehlenswert ist zudem, individuelle Besonderheiten wie Renovierungsabsprachen, einen Vorvertrag oder flexible Übergabemöglichkeiten aktiv einzubringen. So gelingt ein Vertrag beim Hauskauf, der nicht nur rechtssicher, sondern für beide Seiten optimal gestaltet ist.
Achten Sie auf vollständige Angaben zu Käufer und Verkäufer, exakte Objektbeschreibung, Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Übergabe- und Fälligkeitszeitpunkt, Lastenfreistellung, Gewährleistungsregelungen sowie sämtliche Sondervereinbarungen. Lassen Sie den Vertragsentwurf fachkundig prüfen, um spätere Risiken zu vermeiden.
In Deutschland erstellt und beurkundet ein Notar den Kaufvertrag für Haus, Wohnung und Grundstück. Er fasst die Vereinbarungen rechtssicher zusammen, klärt rechtliche Folgen und sorgt für die notarielle Beurkundung. Käufer und Verkäufer erhalten vorab eine Prüfkopie zur Durchsicht und für Rückfragen.
Planen Sie Notar- und Grundbuchkosten (in der Regel zusammen etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises), die Grunderwerbsteuer (bundeslandspezifisch) sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen, Gebühren für Grundschuldbestellung und Kosten für Gutachten oder Handelsregisterauszüge ein.
Nein, in Deutschland ist der Immobilienkaufvertrag formpflichtig: Er muss notariell beurkundet werden, damit er rechtswirksam ist. Mündliche Absprachen oder private schriftliche Verträge ohne notarielle Beurkundung sind nicht ausreichend.
Der Notar fertigt den Vertragsentwurf nach Abschluss der Verhandlungen an. Üblich ist, dass beide Parteien den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin erhalten, um ihn zu prüfen und Rückfragen zu klären.
Eine Finanzierungsabsage, unerkannte Belastungen im Grundbuch, eine verspätete Grunderwerbsteuerzahlung, Meinungsverschiedenheiten über Mängel oder Lieferfristen sowie Verzögerungen bei der Grundbuchumschreibung können den Hauskauf erschweren – auch nach dem Notartermin.
Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ist nur bei vertraglich vereinbartem Rücktrittsrecht, gegenseitiger Aufhebung, arglistiger Täuschung, Unmöglichkeit oder bei bestimmten gesetzlich geregelten Fällen möglich. Nach notarieller Beurkundung sind einseitige Rücktritte meistens nicht mehr ohne Weiteres durchsetzbar.
"Beide Vertragsparteien können bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom Kaufvertragsabschluss Abstand nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsschlusses anfallen, erfolgen deshalb grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur schwerwiegende Treuepflichtverletzungen eines Vertragspartners im Vorfeld des Vertragsschlusses können zu rechtlichen Konsequenzen führen. Das kann z.B. der Fall sein, wenn eine Partei in Kaufverhandlungen eintritt, aber nie die Absicht hatte, einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Dadurch kann die andere Partei benachteiligt sein, etwa dann, wenn sie im Vertrauen auf die vorhandene Verkaufs- oder Ankaufsabsichten Reise- oder Sachverständigenkosten eingeht oder z. B. auch anderweitige Vertragsabschlussmöglichkeiten unterlässt. In einem solchen Fall kann ein Anspruch auf Schadensersatz entstehen." -mehr dazu-