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von David Stange | Experte für Immobilienfinanzierung

Immobilie verkaufen: So gelingt der Immobilienverkauf 2025

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder sich vorerst über den Ablauf eines Immobilienverkaufs informieren? Wir haben die wichtigsten Aspekte rund um den erfolgreichen Verkauf für Sie zusammengestellt. Nutzen Sie außerdem unseren Ratgeber mit 25 Praxistipps zum Immobilienverkauf.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Prozess des Immobilienverkaufs ist ziemlich zeitaufwändig. Starten Sie also frühzeitig mit den Vorbereitungen und planen Sie ausreichend Zeit für den Verkaufsprozess ein.
  • Der richtige Zeitpunkt, um Ihre Immobilie zu verkaufen, ist vor allem dann, wenn diese nicht mehr zu den eigenen Lebensumständen passt.
  • Aus wirtschaftlichen Gründen sollten Sie immer die aktuellen Immobilienpreise und die regionale Marktlage beobachten.
  • Denn Kenntnisse über den lokalen Immobilienmarkt zahlen sich immer aus. Lassen Sie Ihre Immobilie von Experten bewerten mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung!

1. Wie läuft ein Immobilienverkauf ab?

Der Ablauf beim Immobilienverkauf ist in mehrere Schritte unterteilt, für die jeweils ausreichend Zeit eingeplant werden sollte. Dazu gehören:

  • Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen

Sobald Sie sich entschieden haben, Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie die erforderlichen Unterlagen wie zum Beispiel Energieausweis, Grundbuchauszug oder auch die Flurkarte zusammentragen.

  • Tipp: Beginnen Sie möglichst früh! So bleibt Ihnen genug Zeit, eventuell noch fehlende Dokumente pünktlich zu beschaffen.
  • Schritt 2: Angebotspreis festlegen

Damit Sie einen Angebotspreis festlegen können, benötigen Sie eine fundierte Immobilienbewertung – idealerweise von einem Experten. Nur so können Sie den wahren Wert Ihrer Immobilie so exakt wie möglich erfassen. Unsere kostenfreie Online-Immobilienbewertung bietet hingegen eher einen ersten Eindruck für eine realistische Preisspanne.

  • Tipp: Arbeiten Sie mit einem unserer Partner-Makler zusammen, erhalten Sie eine fundierte Immobilienbewertung vor Ort – und das ebenfalls vollkommen kostenfrei! Durch eine zielgenaue Immobilienbewertung wissen Sie, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist. Auf dieser Basis können Sie einen Angebotspreis festlegen, der Ihnen bei der Preisverhandlung noch Spielraum lässt.

 

immoverkauf24 Info: Unterschied zwischen Online-Gutachten und Wertgutachten

Unsere Onlinebewertung basiert auf einer schnellen Schätzung des Immobilienwerts, bei dem Sie nur einige Rahmendaten eingeben müssen. Trotzdem erhalten Sie hierbei eine kostenfreie 80-Prozent-Lösung, die Ihnen einen wichtigen Überblick bietet. Ein vollständiges Wertgutachten hingegen ist eine exakte und juristisch belastbare Bewertung, die ein zertifizierter Sachverständiger erstellt.

  • Schritt 3: Exposé & Vermarktung

Im nächsten Schritt wird das Exposé der Immobilie erstellt. Dieses enthält die wichtigsten Informationen zur Immobilie sowie ansprechende Fotos. Immobilienmakler erstellen Ihnen ein professionelles, informatives und marketingtaugliches Exposé. Liegt dieses vor, kann die Immobilienvermarktung starten. Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen, sind die gängigen Online-Immobilienportale eine gute Anlaufstelle. Setzen Sie hingegen auf einen Immobilienverkauf mit Makler, stimmt dieser die Vermarktungsstrategie mit Ihnen als Eigentümer ab.

  • Schritt 4: Besichtigung

Immobilienbesichtigungen sind mitunter recht zeitaufwendig, aber notwendig. Das Ziel ist dabei nicht nur, potenziellen Käufern die Immobilie zu zeigen. Darüber hinaus wollen Sie als Verkäufer gleichzeitig mit den Kaufinteressenten ins Gespräch kommen. So können Sie deren Wünsche und Bedürfnisse ermitteln, um Argumente für die Preisverhandlung zu bekommen.

Immobilienmakler helfen Ihnen bei den Besichtigungen. Auf diesem Weg sparen Sie als Verkäufer nicht nur viel Zeit, sondern auch viele unnötige Gespräche. Der Grund: Makler können aufgrund ihrer Erfahrung sogenannte „Besichtigungstouristen“ ohne echte Kaufabsicht schnell herausfiltern.

  • Schritt 5: Preisverhandlung und Einigung

Nach der Besichtigung steht mit den ernsthaft interessierten Besuchern das Verkaufsgespräch an. Das bedeutet: Sie verhandeln über den Verkaufspreis.

Auch diesen Schritt können Sie an Ihren Immobilienmakler auslagern. Der Vorteil liegt darin, dass Makler aufgrund ihrer Berufserfahrung oft sehr geschickt verhandeln und so unter Umständen einen noch besseren Verkaufspreis erzielen.

  • Schritt 6: Bonitätsprüfung

Zum Verhandlungsgespräch können Sie von potenziellen Käufern verlangen, eine Finanzierung ihrer Bank vorzulegen. Anhand der Bonitätsprüfung erkennen Sie, ob der Käufer liquide ist und die vereinbarte Kaufsumme zahlen kann.

  • Schritt 7: Kaufvertrag & Notartermin

Was soll im Kaufvertrag stehen und was nicht? Wer entwirft den Vertrag und welcher Notar soll den Verkauf der Immobilie wann beurkunden? Diese Fragen gilt es zu klären, sobald ein Käufer für die Immobilie gefunden ist.

  • Schritt 8: Übergabe der Immobilie

Bei der Übergabe der Immobilie erhalten die neuen Eigentümer die zur Immobilie gehörenden Dokumente sowie die Schlüssel. Es ist unbedingt zu empfehlen, ein Übergabeprotokoll (wie bei einer Wohnungsübergabe) anzufertigen, um spätere etwaige Beanstandungen durch die neuen Besitzer widerlegen zu können.

  • Schritt 9: Neue Grundbucheintragung

Es kommt nach der Übergabe zu verschiedenen Fälligkeiten. So müssen der Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Auch die Notar- und Grundbuchkosten sollten überwiesen werden. Außerdem wird zu diesem Zeitpunkt die Maklerprovision fällig. Ist all dies geschehen, wird der neue Besitzer in das Grundbuch eingetragen.

immoverkauf24 Info: Immobilienverkauf: Vorvertrag notwendig?

Ein Vorvertrag für den Hauskauf ist nicht unbedingt notwendig. Solch ein Dokument kann allerdings helfen, wenn die Ausstellung des endgültigen Kaufvertrags aus rechtlichen Gründen noch dauert. Ein Vorvertrag ist allerdings kein Ersatz für den notariell beglaubigten Kaufvertrag.

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2. Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?

Die Hausverkauf-Kosten sind eine nicht zu unterschätzende Variable im Verkaufsprozess. Denken Sie dabei an Faktoren wie:

  • Maklerprovision
  • Energieausweis
  • Eintragungen im Altlastenkataster
  • mögliche Renovierungskosten

immoverkauf24 Tipp: Sanierungskosten einfach selbst berechnen

Sie sind sich nicht sicher, welche Einsparmöglichkeiten bestehen? Wir zeigen Ihnen mit dem Sanierungsrechner energetische Einsparpotenziale, geben Tipps zum Reduzieren der Kosten und schlüsseln auf, ob sich eine Renovierung vor dem Verkauf lohnt.

Immobilienverkauf: Fällt eine Steuer an?

Beim Verkauf einer Immobilie kommt immer auch die Frage nach der Besteuerung auf. Je nach individuellen Voraussetzungen müssen Sie auf den Gewinn des Immobilienverkaufs nämlich Steuern zahlen oder nicht:

  • Fall 1: Sie haben die Immobilie bislang selbst bewohnt (Immobilienverkauf steuerfrei)

Wenn Sie Ihre selbstgenutzte Immobilie verkaufen, ist der Gewinn steuerfrei. Der Gesetzgeber möchte also niemanden finanziell schlechter stellen, der lediglich sein Eigenheim veräußert, um eventuell woanders ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben.

  • Fall 2: Sie verkaufen eine vermietete Immobilie frühestens 10 Jahre nach dem Kauf oder Bau (Immobilienverkauf steuerfrei)

Der Gesetzgeber hat für den Verkauf von Immobilien eine sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren eingeräumt. Sind Sie also schon länger als 10 Jahre Eigentümer des Objekts, ist der Immobilienverkauf ebenfalls steuerfrei.

  • Fall 3: Sie verkaufen eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf oder Bau (Immobilienverkauf steuerpflichtig)

Verkaufen Sie Ihre vermietete Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren, müssen Sie auf den erwirtschafteten Veräußerungsgewinn Einkommensteuer zahlen. Der persönliche Einkommensteuersatz hängt dabei von Ihrem individuellen Einkommen ab, dürfte im Jahr des Verkaufs jedoch relativ hoch ausfallen (42-45 %). Wegen der Spekulationsfrist wird die Steuer auf Immobilienverkäufe umgangssprachlich auch als Spekulationssteuer bezeichnet.

3. Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um die eigene Immobilie zu verkaufen? Diese Frage lässt sich nicht pauschal für jeden Eigentümer beantworten. Klar ist jedoch: In der Regel sollten Sie den Immobilienverkauf in Betracht ziehen, wenn sich Ihre persönlichen Umstände ändern und die Immobilie dann nicht mehr zu Ihren individuellen Bedürfnissen passt. Bei Bedarf können Sie zunächst den Hausverkauf innerhalb der Familie in Betracht ziehen, sofern dies sinnvoll ist.

Hier finden sie noch einige weitere Szenarien, in denen ein Verkauf möglich ist:

  • Umzug: Eine berufliche Veränderung, Familienzuwachs oder gesundheitliche Gründe können einen Umzug in eine neue Immobilie erfordern.
  • Erbschaft: Wenn Sie nicht planen, selbst in der Immobilie zu wohnen oder diese zu vermieten, ist es sinnvoll, die Immobilie zu verkaufen.
  • Hausverkauf nach Scheidung: Nach einer Scheidung ist das Haus für eine Person oft zu groß oder es besteht ein Wunsch nach Veränderung.

Wirtschaftlich gesehen ist ein Verkaufszeitpunkt günstig, wenn sich die Immobilienpreise auf einem "zyklischen Hoch" befinden. So können Sie einen möglichst hohen Verkaufspreis für Ihre Immobilie erzielen. Beim geplanten Verkauf einer vermieteten Wohnung ist bei Auszug des Mieters eine gute Verkaufsgelegenheit, da freie Wohnungen in der Regel teurer verkauft werden können als vermietete.

4. Welche Fragen sollten vor Immobilienverkauf geklärt werden?

Bereits vor Verkaufsstart sollten Sie abklären, ob Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie eine Anschlussimmobilie mieten oder kaufen möchten. Beachten Sie hierbei, dass im Falle einer vorzeitigen Kreditablösung unter bestimmten Bedingungen eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf anfallen kann. Diese Summe kann den Verkaufserlös deutlich schmälern, so dass Ihnen für den Erwerb der Anschlussimmobilie weniger Kapital zur Verfügung steht.

Starten Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilien zudem erst nach einer präzisen Wertermittlung und tragen Sie bereits vorher alle wichtigen Verkaufsunterlagen zusammen.

Die wichtigsten Fragen vor dem Verkaufsstart im Überblick:

  • Ist eine Anschlussimmobilie in Aussicht?
  • Verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Immobilie verkauft wird (und wie hoch ist sie voraussichtlich)?
  • Besteht Renovierungsbedarf bei der Immobilie?
  • Sind die wichtigsten Dokumente für den Verkauf der Immobilie vorhanden?
  • Gibt es Aufstellungen über die Instandhaltung und entsprechende Instandhaltungskosten?
  • Inwieweit soll auch Inventar mitverkauft werden – beispielsweise die vorhandene Einbauküche?
  • Gibt es ein Vorkaufsrecht für die Immobilie?
  • Wie hoch ist der Wert der Immobilie? (Um das festzustellen, können Sie die kostenlose Immobilienbewertung nutzen, mit dem Sie den Wert näherungsweise bestimmen)
  • Gibt es versteckte Mängel?
  • Wie soll der Immobilienverkauf erfolgen: Von privat oder mit Makler?
  • Verkaufe ich die Immobilie für mich oder geschieht der Immobilienverkauf in Vertretung?

5. Welche Unterlagen benötige ich beim Immobilienverkauf?

Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, sind diverse Informationen erforderlich, die sich aus den Unterlagen zur Immobilie ergeben. Daher sollten Sie diese möglichst zügig zusammentragen. Folgende Unterlagen werden insgesamt für den Immobilienverkauf benötigt:

6. Wie ermittle ich den Immobilienwert?

Haben Sie alle wichtigen Verkaufsunterlagen zusammengestellt, benötigen Sie eine fundierte Immobilienbewertung. Nur so haben Sie eine sinnvolle Basis für Ihren Angebotspreis.

Immobilienbewertung per Makler oder Gutachter: Was ist sinnvoller?

Ob Sie für Ihre Immobilienbewertung einen staatlich geprüften Gutachter wählen oder auf einen Immobilienmakler setzen sollten, hängt ganz vom jeweiligen Zweck ab. Wenn Sie Ihre Immobilien verkaufen möchten, reicht im Normalfall die Bewertung durch einen Makler. Dieser nimmt eine Vor-Ort-Begehung der Immobilie vor und erstellt eine kostenlose Bewertung (das Maklerhonorar hängt in der Regel bzw. je nach Vereinbarung vom Verkaufspreis ab).

Ein Gutachter ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie ein gerichtsfestes Wertgutachten benötigen. Dies ist vor allem in folgenden Fällen wichtig:

  • Wertermittlung im Zuge der Vermögensaufteilung bei einer Scheidung
  • Wertermittlung bei Streit innerhalb einer Erbengemeinschaft
  • Wertermittlung für die Bemessung der Erbschaftsteuer

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Sie sind noch unsicher, ob sich ein Immobilienverkauf für Sie lohnt? Mit unserer kostenlosen Online-Bewertung erhalten Sie einen ersten Schätzwert und können so besser beurteilen, ob die mögliche Preisspanne für Sie sinnvoll ist.

Verfahren der Immobilienbewertung: Ein Kurzüberblick

Es gibt unterschiedliche Verfahren, um den Immobilienwert zu ermitteln. Dazu gehören:

Vergleichswertverfahren

Wertermittlung auf Basis ähnlicher Immobilien in Bezug auf Lage, Baujahr und Ausstattung. Kommt vor allem bei selbst bewohnten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zum Einsatz.

Ertragswertverfahren

Hierbei stehen die potenziellen Mieteinnahmen des Objektes im Vordergrund. Deshalb kommt das Ertragsverfahren vor allem bei vermieteten Objekten und Gewerbeimmobilien zum Einsatz.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren legt die Basis der Bewertung einer Immobilie bei den Herstellungskosten an und bezieht Wertminderungen mit ein. Es kommt vor allem bei einzigartigen Immobilien zum Einsatz oder wenn Vergleichsdaten für die anderen Verfahren fehlen.

7. Zu welchem Preis sollte ich meine Immobilie verkaufen?

Als Immobilieneigentümer haben Sie in der Regel das Ziel, Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Doch der Weg dahin führt zunächst über den Angebotspreis.

Hier eine kleine Übersicht zur Unterscheidung der beiden Werte:

Angebotspreis Verlaufspreis
Der Angebotspreis wird im Marketing als Verhandlungsbasis kommuniziert. Potenzielle Interessenten sehen also zuerst diesen Preis. Der Verkaufspreis stellt den Geldbetrag dar, auf den Sie sich mit dem Käufer letztlich einigen.

Wie sollten Sie den Angebotspreis bei Ihrem Immobilienverkauf ansetzen?

In der Regel wird der Angebotspreis etwa fünf bis acht Prozent über dem tatsächlich zu erwartenden Verkaufspreis angesetzt, um einen ausreichenden Verhandlungsspielraum für Preisverhandlungen zu haben. Mitunter entscheiden sich Immobilieneigentümer auch für das Bieterverfahren. In diesem Fall wird ein Mindestpreis definiert, Kaufinteressenten können dann ein Gebot abgeben.

Potenzielle Fehler beim Angebotspreis und ihre Folgen

Bei der Festlegung des Angebotspreises können Fehler den Verkauf Ihrer Immobilie deutlich erschweren.

Dazu gehören:

  • Fall 1: Sie legen den Angebotspreis deutlich zu hoch fest

Ein zu hoher Angebotspreis sorgt dafür, dass potenzielle Interessenten abgeschreckt werden. Ein späteres Reduzieren des Verkaufspreises weckt hingegen Misstrauen und erzeugt den „Ladenhüter-Effekt“: Potenzielle Käufer fühlen sich bei Preisverhandlungen gestärkt, weil sie davon ausgehen, dass die Immobilie sich nicht so einfach verkaufen lässt.

  • Fall 2: Sie setzen den Angebotspreis deutlich zu niedrig an

Setzen Sie hingegen den Verkaufspreis zu gering an, wechselt die Immobilie schlimmstenfalls unter Wert den Eigentümer. Eine niedrige Verhandlungsbasis sorgt dafür, dass Sie keinen Spielraum mehr haben und potenziell Geld verlieren.

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, können Sie eine kostenlose Immobilienbewertung online und danach von einem unserer Partner-Makler vor Ort durchführen lassen. Nur finden Sie den optimalen Angebotspreis als Basis für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie!

Expertentipp
Was ist Verkäufern in der aktuellen Marktsituation zu raten?

Vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt: "Wer verkaufen muss oder möchte, sollte sich die Preissteigerung anschauen, die seit Erwerb stattgefunden haben. [...] Trotz Preiskorrekturen machen Verkäufer meist hohe Gewinne."

Constanze Zumbaum 2023
Immobilienmaklerin

8. Wie finde ich den richtigen Käufer für die Immobilie?

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen wollen, sollten Sie sich vorab Gedanken über die Zielgruppe machen. Dabei spielen folgende Fragen eine wichtige Rolle:

  • Für wen eignet sich die Immobilie besonders gut?
  • Welche Aspekte sprechen für diese Zielgruppe? Bei Familien kann dies etwa die Anzahl der Kinderzimmer oder die Nähe zu Schulen sein.

Passend zur Zielgruppe sollten Sie dann das Exposé gestalten (lassen) und mit den für die Zielgruppe relevanten Informationen und Fakten versehen.

Immobilienverkauf: Auch die Vermarktungskanäle auf die Zielgruppe zuschneiden!

Ein weiterer Vorteil dieser Vorgehensweise: Sie können die Vermarktungskanäle ebenfalls auf die Zielgruppe zuschneiden, um möglichst viele Interessenten zu erreichen.

Folgende Kanäle sind sinnvoll:

Online-Vermarktung der eigenen Immobilie

Generell empfehlenswert ist zudem die Listung auf den gängigen großen Immobilienportalen, die eine große Reichweite mitbringen.

Lokale Vermarktungsmaßnahmen

Ergänzend kommen außerdem lokale Vermarktungsmaßnahmen wie etwa das Aufstellen eines Verkaufsgalgens vor dem Haus oder das Erstellen und Verteilen von Werbeflyern. 

Diskrete Vermarktung der Immobilie

Wer hingegen nicht wünscht, dass beispielsweise die Nachbarn von den Verkaufsabsichten erfahren, kann auch die diskrete Vermarktung der Immobilie wählen. Bei dieser Art der Vermarktung erstellen Makler mitunter zwar eine Verkaufsanzeige online, lassen aber die Fotos weg und halten die Beschreibung so vage, dass die Immobilie ohne das Exposé nicht identifiziert werden kann.

immoverkauf24 Tipp: Mit Home Staging zum perfekten ersten Eindruck

Home Staging wird bei Immobilienbesichtigungen immer noch stark unterschätzt. Durch eine ansprechende Gestaltung der Innenräume können Sie potenzielle Käufer auf der emotionalen Schiene ansprechen.

9. Immobilie verkaufen: Privat oder mit Makler?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, stehen Sie vor der Wahl: Selbst verkaufen oder einen Immobilienmakler beauftragen?

Allerdings sollten insbesondere Eigentümer mit geringen Marktkenntnissen im Immobilienbereich oder wenig Zeit diese Entscheidung mit Sorgfalt treffen.

So schätzen viele Immobilienbesitzer den Zeitaufwand für die gesamte Vermarktung deutlich geringer ein, als er tatsächlich ist. Hinzu kommt, dass ihnen möglicherweise teure Fehler unterlaufen. Es ist daher sinnvoll, die Vor- und Nachteile des Immobilienverkaufs von privat sowie des Hausverkaufs mit Makler gegeneinander abzuwägen. Die folgende Übersicht hilft bei der Entscheidung:

Vor- & Nachteile beim privaten Immobilienverkauf

Vorteile Nachteile
  • Kostenersparnis, da keine Maklercourtage anfällt (der Erlös ist größer)
  • volle Kontrolle über die Abläufe
  • keine Gefahr, an einen unseriösen Makler zu geraten
  • direkte Kommunikation mit den Käufern
  • sehr hoher Zeitaufwand für alle erforderlichen Aufgaben
  • keine optimale Abdeckung der Zielgruppe
  • unrealistische Kaufpreisgestaltung
  • höheres Risiko durch rechtliche Fehler
  • höheres Risiko des Zahlungsausfalls durch fehlende Bonitätsprüfung
  • fehlende Erfahrung etwa bei der Präsentation
  • weniger Reichweite und mangelnde Kenntnis des Marktes

Wichtig: Makler kostet nur bei erfolgreichem Verkauf!

Die zusätzlichen Kosten für einen Makler bestehen jedoch nur im Erfolgsfall. Zudem übernimmt der Makler auch Kosten für Sie im Verkaufsprozess, die Sie bei einem privaten Immobilienverkauf selbst tragen müssten (wie zum Beispiel Kosten für die Immobilienbewertung oder ein Exposé). Daher rechnet sich die Maklerprovision in der Regel, zumal ein Makler oft auch einen höheren Verkaufspreis erzielen kann.

Wie finde ich einen Makler für den Immobilienverkauf?

Nicht jeder Immobilieneigentümer kennt kompetente Makler, die ihr Geld wert sind. In diesem Fall kann es hilfreich sein, sich beispielsweise im Bekannten-, Verwandten- und Freundeskreis nach Maklerempfehlungen umzuhören. Allerdings gilt es dabei zu beachten, ob die Empfehlung auch für die eigene Immobilie passt. Das gilt nicht nur für die Nutzungsart, sondern auch für die Region.

Neben Maklerempfehlungen im privaten und beruflichen Umfeld sollten Sie bei der Maklersuche offene Fragen klären und Punkte notieren, die Ihnen wichtig sind.

immoverkauf24 Tipp: Wir helfen Ihnen bei der Maklersuche!

Wir kooperieren mit sehr vielen Immobilienmaklern in ganz Deutschland und helfen Ihnen gern dabei, einen professionellen Makler zu finden. Nutzen Sie zu Beginn einfach unsere kostenlose Immobilienbewertung und wir vermitteln Ihnen den zu Ihrem Objekt passenden Experten.

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10. Die wichtigsten Tipps für den Immobilienverkauf im Überblick

Was muss ich beim privaten Immobilienverkauf beachten?

Wie verkaufe ich eine Immobilie? Diese Frage stellen sich sicherlich die meisten Immobilieneigentümer am Anfang ihrer Überlegungen. Und sie ist vor allem dann relevant, wenn Eigentümer ihre Immobilie privat verkaufen wollen. Dann gilt es, eine Vielzahl von Aspekten im Blick zu behalten und sich gründlich vorzubereiten.

  • Tipp 1: Den Immobilienverkauf strukturiert angehen

Mitunter fällen Eigentümer ihre Entscheidung zum Verkauf ihrer Immobilie, ohne sich zunächst mit einigen wichtigen Punkten rund ums Thema auseinanderzusetzen. Besser ist es, folgende Aspekte zunächst zu klären, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können:

  • Wann ist es ratsam, eine neue Immobilie zu kaufen, wie soll diese finanziert werden?
  • Falls das Immobiliendarlehen noch nicht abbezahlt ist: In welcher Höhe könnte eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen?
  • Wie kann der Eigentumsübergang ablaufen, sowohl in zeitlicher als auch in finanzieller Hinsicht? Kann der Käufer eventuell die Grundschuld übernehmen?
  • Wann ist der richtige Verkaufszeitpunkt?
  • Wie lange wird der Verkauf der Immobilie in etwa dauern?
  • Welche Fragen sind für Kaufinteressenten von Belang?
  • Wie kann ein angemessener Verkaufspreis erzielt werden?
  • Tipp 2: Den Verkaufspreis von einem Profi ermitteln lassen

Es kann sehr schwierig sein, einen marktgerechten Verkaufspreis für den Immobilienverkauf zu ermitteln. Gleichzeitig entscheidet die Höhe des Angebotspreises maßgeblich darüber, ob der Verkauf zügig erfolgt oder ob sich die Vermarktung hinzieht.

Daher ist es zumeist sinnvoll, eine Immobilienbewertung von einem Experten durchführen zu lassen. Wenn Sie nicht auf einen Makler setzen, sollten Sie für ein Wertgutachten (in vereinfachter Form) zumindest einige hundert Euro einplanen.

  • Tipp 3: Die Vor- und Nachteile beim Immobilienverkauf von privat sorgfältig abwägen

Vielfach entscheiden sich Immobilieneigentümer voreilig dafür, ihre Immobilie selbst privat zu verkaufen, weil sie ausschließlich den Kostenaspekt sehen und die anteilige Maklerprovision sparen wollen. Zwar ist das Kostenargument nicht von der Hand zu weisen, doch kann ein erfahrener Makler oftmals dazu beitragen, einen überdurchschnittlichen Verkaufspreis zu erzielen. Je nachdem, wie hoch dieser ausfällt, kann dies die Maklerkosten wieder aufwiegen.

Hinzu kommt, dass in der anteiligen Maklerprovision üblicherweise bereits alle in Verbindung mit dem Verkauf anfallenden Kosten enthalten sind. Wer seine Immobilie selbst privat verkaufen will, muss ebenfalls Kosten einplanen, die oftmals bei der Entscheidung nicht berücksichtigt werden.

Hinzu kommt, dass der Zeitaufwand für die Besichtigungstermine realistisch eingeschätzt werden sollte. Insbesondere wer ohnehin schon sehr eingespannt ist und seine Immobilie von privat verkaufen will, sollte die Entscheidung besonders sorgfältig abwägen.

  • Tipp 4: Nicht voreilig ein Inserat aufgeben

Es kommt vor, dass Immobilieneigentümer ohne jegliche Vorbereitung einfach direkt mit der Vermarktung beginnen und dabei einen überhöhten Angebotspreis festlegen. Dabei entscheiden sich viele wegen der Kosten für ein preiswertes Inserat - und vergessen, dass die Immobilie zielgruppengerecht vermarktet werden sollte.

Gerade bei höherpreisigen Immobilien ist es jedoch ratsam, den Vermarktungsweg mit Bedacht zu wählen und sich gegebenenfalls doch für den Immobilienverkauf mit Makler zu entscheiden. Diese verfügen in der Regel über ein großes Netzwerk an potenziellen Interessenten und Investoren.

  • Tipp 5: Die Verkaufsverhandlungen sorgfältig vorbereiten

Nicht jeder Immobilieneigentümer bringt das erforderliche Verhandlungsgeschick mit, um mit den Kaufinteressenten die Bedingungen im Kaufvertrag möglichst zum eigenen Vorteil auszuhandeln.

Dabei steht vor allem die Höhe des Verkaufspreises im Mittelpunkt. Hier sollte von vornherein ein Verhandlungsspielraum eingeplant werden. Zudem gibt es einige Fallstricke bei der Vertragsgestaltung, die es zu beachten gilt.

Wichtig sind beispielsweise folgende Punkte:

  • Wie soll der Kaufpreis gezahlt werden, ist eine Anzahlung vorgesehen?
  • Sollen Mängel im Kaufvertrag genannt werden – und falls ja, welche?
  • Wann soll der Eigentumsübergang erfolgen?

Wichtig zu wissen: Besser Anwalt als Notar nehmen!

Sich allein auf den Notar zu verlassen ist keine gute Entscheidung, denn dieser bringt den Kaufvertrag lediglich in die juristische Form und berät nicht zu den einzelnen Details. Sinnvoller ist es, einen Anwalt mit der Gestaltung des Kaufvertrags zu beauftragen.

11. Fazit: So gelingt Ihnen der Immobilienverkauf

Jeder Erfolg setzt eine gute Vorbereitung voraus – das gilt auch beim Immobilienverkauf. Ob privat oder mit einem Makler: Sie müssen alle nötigen Unterlagen zusammenstellen, die Immobilie gut präsentieren, die Preise und die regionale Marktlage kennen sowie gut verhandeln können. Zudem ist es wichtig, darauf zu achten, was im Kaufvertrag steht. Eine rechtliche Absicherung ist dabei zu empfehlen. Wer sich von Experten wie Maklern helfen lässt, ist in der Regel im Vorteil und vermeidet Fallstricke, falls es zu gesetzlichen Auseinandersetzungen oder steuerlichen Unklarheiten kommt.

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FAQs zum Immobilienverkauf
Wie geht der Immobilienverkauf vonstatten?

Die Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ist eine fundierte Bewertung des Objektes. So lässt sich der Angebotspreis sinnvoll kalkulieren. Die weiteren Schritte umfassen (vereinfacht) die Erstellung eines passenden Exposés, die Vermarktung der Immobilie, Besichtigungen sowie die Verkaufsverhandlung.

Ist es sinnvoll, jetzt eine Immobilie zu verkaufen?

Passt die eigene Immobilie nicht mehr zu den eigenen Bedürfnissen, ist ein Verkauf meistens sinnvoll. Wer einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen möchte, sollte die Entwicklung der Immobilienpreise im Blick behalten. Diese ziehen (Stand: Mitte 2025) nach leichten Verlusten in den Vorjahren wieder leicht an.

Wann ist ein Immobilienverkauf steuerpflichtig?

Der Verkauf des selbstbewohnten Eigenheims ist steuerfrei. Bei vermieteten Immobilien werden nur dann Einkommensteuern fällig, wenn das Objekt innerhalb der Spekulationsfrist (bis zu 10 Jahre nach dem Kauf oder Bau) wieder verkauft wird.

Was muss der Verkäufer beim Hausverkauf zahlen?

Bestimmte Kosten fallen bei einem Hausverkauf fast immer an: Maklerprovision, Kosten für den Energieausweis und mögliche Renovierungskosten bei Instandsetzungsbedarf. Je nach Situation kommt auch noch die Spekulationssteuer (Einkommensteuer) hinzu.

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