Wohnung vermieten: 11 Schritte zur erfolgreichen Vermietung

Eine Wohnung zu vermieten klingt zunächst einfach – doch wer langfristig erfolgreich sein möchte, sollte einige wichtige Aspekte beachten. Die Vermietung von Wohnungen umfasst mehr als nur die Mietpreisfestlegung: Es geht um rechtliche Vorgaben wie die Mietpreisbremse, die Erstellung eines Mietvertrags, Bonitätsprüfungen, Nebenkostenabrechnungen sowie steuerliche Pflichten.

Wer eine Eigentumswohnung vermieten möchte – ob möbliert oder unmöbliert, ob privat oder mit Makler – sollte die Abläufe kennen und realistisch einschätzen, welche Aufgaben auf ihn zukommen. Warum das wichtig ist? Weil Fehler teuer werden können, etwa durch Nachzahlungen, rechtliche Konflikte oder Leerstand. Mit guter Vorbereitung, dem richtigen Mietpreis und einem professionellen Vorgehen schaffen Sie die Grundlage für eine erfolgreiche Vermietung.

Wann bin ich bereit, eine Wohnung zu vermieten?

• 1. Sie haben ausreichend Zeit für die Vermietung

Eine Wohnung zu vermieten bedeutet mehr als nur den Vertragsabschluss. Nebenkostenabrechnungen, Mieterwechsel, Reparaturen, Kommunikation mit Mietern und die Abstimmung mit einer Eigentümergemeinschaft nehmen Zeit in Anspruch. Wer wenig Kapazitäten hat, sollte prüfen, ob eine Hausverwaltung Aufgaben übernehmen kann – das erhöht die Kosten, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, verschafft Ihnen aber auch mehr Zeit.

• 2. Sie sind bereit für eine langfristige Bindung

Ein unbefristeter Mietvertrag bindet Vermieter und Mieter auf Dauer. Die Kündigung ist rechtlich oft schwierig. Wer eine leerstehende Eigentumswohnung vermieten möchte, sollte sicherstellen, dass er auf die Immobilie und das darin gebundene Kapital langfristig verzichten kann. Kurzfristige Flexibilität ist in der Vermietung von Wohnungen selten gegeben.

• 3. Sie haben realistische Renditeerwartungen

Eine Vermietung rechnet sich meist nur langfristig. Zwar können Mieteinnahmen steuerliche Vorteile bringen, doch beim Wiederverkauf erzielen leerstehende Wohnungen oft höhere Preise. Prüfen Sie daher, ob sich das Vermieten oder Verkaufen der Wohnung für Ihre Situation besser eignet – ein Mietrendite-Rechner für die Vermietung von Wohnungen oder eine professionelle Bewertung helfen bei der Entscheidung.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, ist die richtige Festlegung des Mietpreises entscheidend für Ihre Rendite. Nur wenn die Miete marktgerecht ist, bleibt die Vermietung von Wohnungen langfristig attraktiv. Grundlage ist meist der örtliche Mietspiegel, der Lage, Baujahr und Ausstattung berücksichtigt. Zusätzlich sollten Sie gesetzliche Vorgaben wie die Mietpreisbremse im Blick haben: In vielen Regionen darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wer eine Eigentumswohnung vermieten möchte, sollte die Marktbedingungen genau analysieren, um eine rentable Balance zu erreichen. Überlegen Sie auch, ob Sie Gebrauch von der Indexmiete oder Staffelmiete machen wollen. Von Ihrem Ergebnis hängen sowohl künftige Mieterhöhungen als auch die Höhe der Mietkaution ab, denn diese darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.

Diese Kosten sollten durch die Vermietung der Wohnung gedeckt werden

Damit sich die Vermietung von Wohnungen lohnt, müssen die Einnahmen die wichtigsten Kosten abdecken. Dazu gehören Zinsen und Tilgung für Kredite, Instandhaltungskosten und Modernisierungskosten, Verwaltungskosten sowie Rücklagen für größere Reparaturen. Auch die laufenden Kosten der Vermietung, wie Versicherungen oder mögliche Leerstandszeiten, sollten einkalkuliert werden. Erst wenn diese Ausgaben gedeckt sind, entsteht Gewinn und die Rendite stimmt. Wer eine Wohnung vermieten und gleichzeitig steuerliche Aspekte nutzen möchte, sollte diese Faktoren sorgfältig berechnen.

Was ist ein Mietrendite-Rechner?

Ein Rechner zur Vermietung einer Wohnung, oft als Mietrendite-Rechner bezeichnet, unterstützt Vermieter bei der Kalkulation. Sie geben Kaufpreis, Nebenkosten, laufende Ausgaben und geplante Mieteinnahmen ein und erhalten eine Prognose zur Mietrendite. Das Ergebnis ist hilfreich, um Chancen und Risiken realistisch einzuschätzen. Die Qualität hängt allerdings von den Daten ab: Je präziser Sie Kosten und Einnahmen erfassen, desto verlässlicher ist die Aussage. So lässt sich einschätzen, ob die Vermietung wirklich rentabel ist.

Wer eine Wohnung vermieten möchte, steht gleich zu Beginn vor einer wichtigen Entscheidung: Soll die Vermietung der Wohnung privat erfolgen oder wird ein Makler beauftragt? Beide Wege haben Vor- und Nachteile und wirken sich direkt auf den Aufwand, die Kosten und letztlich auch auf den Erfolg der Vermietung aus. Ob Sie eine Eigentumswohnung vermieten oder Ihr Mehrfamilienhaus betreuen lassen – die Wahl zwischen Privatvermietung und Makler entscheidet, wie viel Zeit, Know-how und Geld Sie investieren müssen.

Wann lohnt es sich, privat zu vermieten – wann mit Makler?

Eine private Vermietung lohnt sich besonders für Vermieter, die Zeit investieren können, gerne selbst mit Interessenten sprechen und die Kosten der Wohnungsvermietung möglichst gering halten möchten. Gerade wenn es um überschaubare Objekte wie eine einzelne Eigentumswohnung geht, ist der private Weg oft praktikabel.

Ein Makler ist hingegen die bessere Wahl, wenn Sie mehrere Wohnungen gleichzeitig vermieten, wenig Erfahrung oder keine Zeit haben oder die rechtlichen Risiken minimieren möchten. Besonders in Regionen mit sehr hoher oder sehr niedriger Nachfrage profitieren Vermieter von der professionellen Mietpreisermittlung und der sicheren Auswahl von Mietern. So kann die Vermietung Ihrer Wohnungen langfristig stressfrei und wirtschaftlich ablaufen.

Ein Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Es dient dazu, potenzielle Mieter schnell und umfassend über alle wichtigen Fakten zu informieren – und zugleich die besonderen Vorzüge hervorzuheben. Ob Sie eine Eigentumswohnung privat oder vielleicht sogar möbliert vermieten möchten: Ein vollständiges, professionelles Exposé ist die Grundlage für eine erfolgreiche Vermietung von Wohnungen. Damit es Wirkung zeigt, sollte es bestimmte Inhalte zwingend enthalten und dabei sowohl transparent als auch rechtssicher gestaltet sein.

Diese Inhalte gehören in ein gutes Exposé:

• Grunddaten: Größe, Zimmeranzahl, Etage, Baujahr, Wohnfläche (korrekte Wohnflächenberechnung, nicht nur Grundfläche).

• Mietpreis und Nebenkosten: Kaltmiete, Nebenkosten, Höhe der Kaution sowie mögliche Zusatzkosten klar angeben.

• Lagebeschreibung: Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Umfeld in sachlicher Form darstellen.

• Ausstattung: Besonderheiten wie Einbauküche, Balkon, Fußbodenheizung oder Aufzug erwähnen.

• Bei möblierter Vermietung: Möblierung vollständig und transparent auflisten.

• Fotos: Helle, aussagekräftige Bilder von allen Räumen, Außenansicht und ggf. Grundriss hinzufügen.

• Wohnungszustand: Hinweise zu Renovierungen, Modernisierungen oder geplanten Maßnahmen geben.

• Rechtliche Angaben: Pflichtangaben wie Energieausweis-Daten und Baujahr nicht vergessen.

• Kontaktinformationen: Klare Angaben, wie Interessenten Sie erreichen können.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, ist die Wohnungsbesichtigung ein entscheidender Schritt. Dabei können Sie zwischen Einzel- und Sammelbesichtigungen wählen. Einzeltermine eignen sich besonders, wenn Sie die Wohnung privat vermieten und Wert auf den persönlichen Eindruck legen. Sammelbesichtigungen, bei denen große Gruppen an Interessenten durch die Wohnung gehen, sind bei hoher Nachfrage sinnvoll, da sie Zeit sparen. Am Ende lassen Interessenten ihre „Bewerbungen“ mit Mieterselbstauskunft, Anschreiben und weiteren Unterlagen bei Ihnen und Sie schauen diese in Ruhe durch. Sammelbesichtigungen lassen jedoch weniger Raum für individuelle Gespräche.

Für eine erfolgreiche Vermietung von Wohnungen ist neben der Art der Besichtigung auch eine gute Vorbereitung unerlässlich: Die Wohnung sollte gepflegt wirken und alle Unterlagen wie Exposé, Energieausweis sowie Bewerbungsformulare sollten bereitliegen. Wer eine Eigentumswohnung vermieten möchte, sollte zudem Hausordnung und Gemeinschaftsregelungen bereithalten.

Der Mietvertrag ist das Fundament jedes Mietverhältnisses – entsprechend sorgfältig sollten Sie ihn gestalten. Wer sich auf das erstbeste kostenlose Formular verlässt, riskiert im Zweifel Nachteile. Wichtig zu wissen: Mietverträge unterscheiden sich je nach Herausgeber. Ein Vertrag vom Mieterschutzbund ist in der Regel mieterfreundlich formuliert, während ein Vertrag von einem Vermieterschutzverein meist vermieterfreundlich ist.

Den Unterschied erkennen Sie an den Klauseln: Ein vermieterfreundlicher Vertrag enthält klare Regelungen dazu,

• ob und welche Haustiere erlaubt sind,

• welche Reinigungspflichten in Gemeinschaftsbereichen auf den Mieter entfallen,

• welche Renovierungen beim Auszug durchzuführen sind,

• bis zu welcher Höhe Mieter für Kleinreparaturen aufkommen müssen,

• und ob eine Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt ist.

Darüber hinaus legen Sie die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen fest. Kalkulieren Sie realistisch, um hohe Nachzahlungen und Zahlungsausfälle zu vermeiden. Sind Sie unsicher, können Sie den Vertrag von einem Immobilienmakler prüfen lassen – so stellen Sie sicher, dass Ihre Interessen als Vermieter bestmöglich gewahrt bleiben. Wenn Sie eine kostenlose Vorlage zu Ihren Gunsten als Vermieter herunterladen möchten, können Sie das auf unserer Seite „Vermieterfreundlicher Mietvertrag“ tun.

Kann ich einen standardisierten Mietvertrag nutzen?

Grundsätzlich können Sie einen standardisierten Mietvertrag verwenden – etwa über Vermieterschutzvereine oder Verlage. Doch Vorsicht: Solche Vorlagen sind nicht immer auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten. Besonders wenn Sie eine Eigentumswohnung privat vermieten, können wichtige Klauseln fehlen oder nicht zu Ihrem Objekt passen. Nutzen Sie daher am besten einen geprüften und aktuellen Mietvertrag, der Vermieterinteressen wahrt. Mit unserem Mietvertragsgenerator können Sie in wenigen Schritten die wichtigsten Daten eingeben und erhalten eine individuell zugeschnittene Version. So stellen Sie sicher, dass Ihr Vertrag rechtssicher, vollständig und vermieterfreundlich gestaltet ist.

Wohnung möbliert vermieten: Mietvertrag entsprechend anpassen

Wenn Sie eine Wohnung möbliert vermieten, gelten besondere Regelungen. Im Mietvertrag sollten Sie unbedingt ein detailliertes Inventarverzeichnis beifügen, das Möbel, Geräte und deren Zustand beschreibt. Auch die Mietkaution ist meist höher, da Einrichtungsgegenstände zusätzlich abgesichert werden müssen. Vereinbaren Sie zudem klare Regelungen zu Nutzung und Pflege – etwa zur Reinigung von Polstermöbeln oder zur Wartung elektrischer Geräte. Wichtig ist auch, den Möblierungszuschlag in der Miete transparent auszuweisen, damit es später keine Unklarheiten gibt.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten – egal ob unmöbliert oder möbliert – gehört eine sorgfältige Wohnungs- und Schlüsselübergabe zu den wichtigsten Schritten. Vorab sollten Kaution und erste Miete eingegangen sein. Bei der Wohnungsübergabe empfiehlt sich ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll, in dem Sie den Zustand aller Räume, Schlüssel sowie Zählerstände von Strom, Gas und Wasser festhalten. Auch Nebenräume wie Keller oder Garage dürfen nicht fehlen. Ein Zeuge erhöht die Rechtssicherheit zusätzlich.

• Wichtig: Vergessen Sie nicht die Wohnungsgeberbestätigung für das Einwohnermeldeamt – sie ist gesetzlich vorgeschrieben und wird von Ihrem neuen Mieter zwingend benötigt. So starten Sie die Vermietung Ihrer Wohnungen transparent und abgesichert.

Wer eine Wohnung vermieten möchte, muss sich nicht nur um die Neuvermietung kümmern, sondern auch das laufende Mietverhältnis professionell managen. Dazu gehören die Nebenkostenabrechnung, die Organisation von Reparaturen, die Kommunikation mit Mietern sowie die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. Eine gute Verwaltung sorgt dafür, dass das Mietverhältnis reibungslos funktioniert und Streitigkeiten vermieden werden. Ob digital per Verwaltungssoftware oder klassisch in Papierform – wichtig ist, dass Sie den Überblick behalten. Gerade wenn Sie eine Wohnung privat vermieten, gilt: Struktur und Transparenz sind die Basis für ein langfristig erfolgreiches Mietverhältnis.

Wann ist eine Hausverwaltung sinnvoll?

Die Vermietung von Wohnungen bedeutet mitunter viel organisatorischen Aufwand. Eine Hausverwaltung lohnt sich insbesondere, wenn Sie mehrere Objekte besitzen, räumlich nicht vor Ort sind oder keine Zeit haben, sich um Instandhaltung und Abrechnungen zu kümmern. Auch bei rechtlichen Fragen profitieren Vermieter von der Expertise einer Verwaltung, die über aktuelles Mietrecht informiert ist. Wer eine Eigentumswohnung vermieten möchte, ist zudem oft bereits Teil einer Eigentümergemeinschaft, in der eine Verwaltung ohnehin Pflicht ist. Eine professionelle Hausverwaltung entlastet Sie und sorgt für rechtssichere Abläufe.

Rechte von Vermietern während des Mietverhältnisses

Auch während der laufenden Vermietung haben Sie als Vermieter klare Rechte. Die sogenannten Vermieterrechte sollten Sie kennen und durchsetzen:

• Mietzahlungen einfordern: Anspruch auf pünktliche und vollständige Zahlung von Miete und Nebenkosten.
• Nebenkosten abrechnen: Recht auf jährliche Abrechnung sowie Anpassung von Vorauszahlungen.
• Betriebskostenumlage: Umlage umlagefähiger Kosten, z. B. für Heizung, Müll oder Hausreinigung.
• Besichtigungsrecht (Zutrittsrecht): Zutritt zur Wohnung bei berechtigtem Interesse, z. B. bei Reparaturen oder geplanter Neuvermietung.
• Mieterhöhungen: Anpassung der Miete im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben und des Mietspiegels.
• Kündigungsmöglichkeiten: Recht auf Kündigung bei berechtigtem Interesse, z. B. Eigenbedarf oder nachhaltige Vertragsverletzungen.

Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte also wissen, was zu beachten ist – nicht nur beim Vertragsabschluss, sondern auch während der gesamten Mietdauer. So stellen Sie sicher, dass die Vermietung Ihrer Wohnungen rechtssicher, effizient und rentabel bleibt.

Selbstverständlich müssen auch die Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung versteuern. Nur wenn die jährlichen Mieteinnahmen unter der generellen Steuerfreigrenze liegen, oder andere geringe Grenzen nicht überschreiten, müssen Mieteinnahmen nicht versteuert werden. Mehr dazu erfahren Sie unter „Mieteinnahmen versteuern“.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Steuererklärung in der Anlage V angegeben (sofern es sich nicht um Vermietungseinkünfte aus einem Gewerbebetrieb handelt). Sie unterliegen der Einkommenssteuer. Da bei Immobilien nicht selten Verluste zu verzeichnen sind, eignet sich eine Immobilie in einigen Fällen auch dazu, die persönliche Steuerlast zu senken. Nicht für jeden Immobilienbesitzer ist die Erzielung von Gewinnen Grund für die Vermietung.

Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte wissen: Ein laufendes Mietverhältnis zu beenden ist rechtlich oft schwierig. Der Gesetzgeber schützt Mieter stark, sodass eine Kündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. Häufige Fälle sind die Eigenbedarfskündigung, also wenn Sie die Immobilie selbst oder für enge Familienangehörige benötigen, sowie ein vertragswidriges Verhalten des Mieters. Dazu zählen etwa Mietrückstände, unerlaubte Untervermietung, nachhaltige Störung des Hausfriedens oder die Gefährdung der Mietsache.

Bei der Vermietung von Wohnungen ist es daher wichtig, zunächst Abmahnungen auszusprechen und den Mieter auf sein Fehlverhalten hinzuweisen. Erst wenn dies erfolglos bleibt, können Sie kündigen. In Einzelfällen kann auch eine einvernehmliche Lösung sinnvoll sein, etwa durch einen Mietaufhebungsvertrag mit Abfindung. Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten gilt daher: Informieren Sie sich unbedingt über die rechtlichen Vorgaben – mehr dazu, wie Sie ein Mietverhältnis beenden können, lesen Sie in unserem ausführlichen Beitrag „Mieter kündigen“.

Eine Wohnung erfolgreich zu vermieten bedeutet mehr, als nur einen passenden Mietpreis festzulegen. Sie sollten an viele Details denken: vom rechtssicheren Mietvertrag, über die korrekte Nebenkostenabrechnung, bis hin zur sorgfältigen Auswahl der Mieter. Wer eine Eigentumswohnung privat vermieten möchte, sollte zudem steuerliche Aspekte im Blick behalten und notwendige Fristen kennen. Häufig vergessen Vermieter, dass auch kleine Dinge wie ein vollständiges Übergabeprotokoll oder die Pflichtangaben im Exposé entscheidend sind.

Wenn es nicht wie geplant läuft, gibt es Unterstützung für Vermieter: Ein Immobilienmakler übernimmt die professionelle Vermietung von Wohnungen, während ein Steuerberater Sie bei Fragen rund um die Steuerpflicht begleitet. So gehen Sie Ihre Vermietung bestens vorbereitet und sicher an.