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Hauskreditrechner, Vergleich & 7 Tipps

Wer ein Haus bauen oder kaufen will, kommt um einen Hauskredit zumeist nicht herum. Doch wie kommt man an ein günstiges Hausdarlehen, das zugleich Sicherheit und Flexibilität bietet? Und worauf sollte man unbedingt achten? Diese und weitere Fragen beantwortet immoverkauf24 in dem folgenden 7 Punkte- Ratgeber – inkl. Hauskreditrechner & Vergleich.

1. Welche Hausdarlehen sind möglich? Vergibt die KfW Hauskredite?

Hypothekendarlehen

Ein Hauskredit muss nicht aus einem Immobiliendarlehen bestehen, sondern kann unterschiedliche Komponenten enthalten:

1. Hypothekendarlehen: Unter den Hypothekendarlehen ist das klassische Annuitätendarlehen die am häufigsten gewählte Variante bei der Hausfinanzierung. Das Darlehen wird sowohl von Sparkassen, Banken als auch Versicherungen angeboten. Hypothekendarlehen sind aber auch in Form von Abzahlungsdarlehen und endfälligen Darlehen möglich.

Hinweis von immoverkauf24:

Das Annuitätendarlehen ist so beliebt, weil die monatliche Rate immer gleich hoch und damit kalkulierbar bleibt. Es wird eine bestimmte Sollzinsbindung – z.B. 10 Jahre – im Darlehensvertrag vereinbart. In dem Zeitraum ist der Zins konstant, die Tilgung erhöht sich dagegen automatisch von Jahr zu Jahr.

2. Bauspardarlehen

Wer bereits seit langem in einen Bausparvertrag einzahlt, kann möglicherweise das dazugehörige Bauspardarlehen für die Eigenheimfinanzierung nutzen. Ob dies sinnvoll ist, sollte im Rahmen der Finanzierungsberatung geklärt werden. Oft bieten Hypothekendarlehen die besseren Konditionen.

3. KfW-Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige KfW-Darlehen für verschiedene Maßnahmenpakete an. So wird der Immobilienerwerb mit dem Wohneigentumsprogramm mit bis zu 50.000 Euro gefördert, weitere Programme gibt es für energieeffizientes Sanieren oder energieeffizientes Bauen. Letzteres wird mit bis zu 100.000 Euro vom Staat gefördert.

4. Förderdarlehen

Neben der KfW bieten auch regionale Förderbanken Hauskredite an. Diese können insbesondere für junge Familien interessant sein, denn viele Förderprogramme richten sich an diese Zielgruppe. Unter Fördermittel erhalten Sie eine Übersicht über die wichtigsten Programme.

Tipp von immoverkauf24:

Es gibt noch viele weitere Darlehensarten. Erst durch die Zusammenstellung der richtigen Finanzierungsbausteine sowie deren Anpassung an die individuellen Bedürfnisse des Hausbesitzers, ist eine optimale Hausfinanzierung möglich.

2. Hauskredit Rechner & Vergleich: Wie finde ich den günstigsten Kredit?

Den günstigen Hauskredit bekommen Sie, in dem Sie die Konditionen aller Marktanbieter vergleichen und sich für das beste Angebot entscheiden. Vergleichen Sie dabei nur gleiche Darlehensarten und Laufzeiten mit jeweils vergleichbaren Darlehensbedingungen. Einen ersten Überblick liefert der immoverkauf24 Hauskreditrechner für Annuitätendarlehen:

  1. 1 Vorhaben
  2. 2 Eckdaten
  3. 3 Persönliches Angebot
Ihre Angaben:
Darlehenssumme

Gewünschte Sollzinsbindung

Beleihung

Tilgung

Achtung:

Alle Schnellvergleiche liefern nur einen ersten groben Anhaltspunkt. Nicht selten korrigieren Banken ihre „Lockkonditionen“ nach unten, sobald sie eine Bonitätsprüfung sowie eine Immobilienbewertung vorgenommen haben. immoverkauf24 sagt Ihnen, welche Unterlagen bei welcher Bank wie eingereicht werden sollten, um das beste Angebot zu erhalten. Der immoverkauf24 Finanzierungsexperte kalkuliert für Sie zudem die unterschiedlichsten Finanzierungsvarianten – kostenlos & unverbindlich – bis eine optimale Hausfinanzierung steht.

3. Wie hoch sollten Zins und Tilgung bei einer Hausfinanzierung sein?

Die folgenden 5 Größen sollten Sie neben den aktuellen Zinsen im Blick behalten und in Abstimmung mit einem Finanzierungsberater ideal einstellen:

Bei der Berechnung der Darlehenslaufzeit sollte der Eintritt des Rentenalters berücksichtigt werden. Zum einen behält man so im Blick, ob die Immobilie mit Rentenbeginn abbezahlt wurde und man im Alter schuldenfrei ist. Zum anderen sind Banken seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in 2016 in besonderem Maße gehalten, die Finanzierbarkeit bis zur kompletten Darlehenstilgung zu überprüfen.

Die monatliche Rate, bestehend aus Zins und Tilgung, sollte nur so hoch sein, dass Sie sich diese auch leisten können. Die Sollzinsbindung, d.h. der Zeitraum für den eine Bank die Zinsen garantiert, kann in einer Niedrigzinsphase für 10 oder 15 Jahre festgeschrieben werden, wobei jedes zusätzliche Jahr mit einem Zinsaufschlag verbunden ist. Der Tilgungssatz sollte bei einem Hauskredit in der Regel mindestens 2%, eher 3 bis 5% betragen, damit die Zinslast gering gehalten wird und das Darlehen schnell genug zurückgeführt wird.

Tipp von immoverkauf24:

Wählen Sie nur ein Angebot mit der Möglichkeit zur Sondertilgung. Erhöht sich beispielsweise Ihr Gehalt oder Sie erben Geld, dann können Sie schneller tilgen und die finanzielle Belastung schneller zurückführen.

Bauherren und Sanierer fahren besser mit einem Hauskredit, bei dem die Bank möglichst lange keine Bereitstellungszinsen verlangt. Diese verteuern die Hausfinanzierung, wenn es beim Bau zu Verzögerungen kommt und das Darlehen erst später benötigt wird. Üblicherweise stellen Banken nach drei bis vier Monaten diesen Zins in Rechnung, manche verlangen diesen Zuschlag erst nach sechs bis zwölf Monaten.

4. Kann ich einen Hauskredit ohne Eigenkapital erhalten?

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die meisten Banken tun sich schwer eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen. Am ehesten haben junge Akademiker die Chance auf einen entsprechenden Kredit, wenn sie über ein gutes Einkommen verfügen.

Aber auch dann erwarten Banken in der Regel, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bestritten werden. Zudem setzen Banken üblicherweise den Beleihungswert der Immobilie niedriger als den Verkehrswert an. Das kann problematisch sein, da der Beleihungswert üblicherweise den maximal möglichen Darlehensbetrag darstellt, so dass im Endeffekt doch Eigenkapital erforderlich wird.

Tipp von immoverkauf24:

In bestimmten Fällen kann ein KfW Darlehen als Eigenkapital eingebracht werden. Auch gibt es Banken, die Nachrangdarlehen – zwar zu teuren Konditionen – vergeben, so aber die Hausfinanzierung ermöglichen. Und schließlich kann ein Privatdarlehen von Verwandten oder Freunden oder ein Arbeitgeberdarlehen den Weg ins Eigenheim erleichtern. Sprechen Sie einfach mit einem immoverkauf24 Finanzierungsexperten und lassen sich beraten, welcher Weg am besten ans Ziel führt.

5. Was passiert bei Scheidung mit dem Hauskredit?

Scheidung Kredit

Kaum jemand möchte bei Abschluss eines Immobilienkredits darüber nachdenken, was im möglichen Fall einer Trennung vom Ehepartner mit dem Haus bzw. dem Hauskredit passieren soll. Kommt es jedoch zur Scheidung, werden 2 grundsätzliche Fragen plötzlich sehr wichtig:

  1. Haben beide Eheleute den Kreditvertrag unterschrieben?
  2. Stehen beide als Eigentümer im Grundbuch?

Ist nur einer der Ehepartner Kreditnehmer, haftet zunächst nur dieser für den Hauskredit, auch wenn beide im klassischen Ehestand, der Zugewinngemeinschaft, als Wirtschaftseinheit verbunden waren. Das heißt, auch nach der Trennung erwartet die finanzierende Bank, dass der im Darlehensvertrag aufgeführte Kreditnehmer weiter die Raten für das Haus begleicht, auch wenn derjenige vielleicht gar nicht mehr im Haus wohnt, ggf. sogar schon die Immobilie auf den anderen Partner überschrieben hat (dann sollten die Kreditverträge entsprechend geändert werden).

Haben beide Eheleute den Kreditvertrag unterschrieben, was die Banken fast immer wollen, dann haften auch beide weiter für die Zahlung der Kreditraten, jeweils in vollem Umfang. Das heißt, selbst, wenn untereinander vereinbart wurde, dass man sich die Kreditraten teilt, jedoch ein Partner in Verzug gerät, kann die Bank vom anderen Kreditnehmer die Begleichung der Raten verlangen.

Die gemeinsame Haftung kann auch dadurch nicht umgangen werden, in dem nur eine Partei den Darlehensvertrag unterschreibt, wenn zugleich aber beide als Eigentümer im Grundbuch stehen. Kommt der eine Kreditnehmer in Zahlungsverzug, kann die Bank eine Zwangsversteigerung betreiben und ihre Forderungen aus dem Versteigerungserlös befriedigen, so dass am Ende doch wieder beide Eheleute für die Begleichung der Kreditschuld haften.

Hausverkauf nach Scheidung?

Manchmal ist nach einer Scheidung der Hausverkauf für beide Parteien die beste Lösung, um wirtschaftlich klare Verhältnisse zu schaffen bzw. diese an die neue Lebenssituation anzupassen. Unter Scheidung Hausverkauf finden Sie diesbezüglich nähere Informationen sowie im immoverkauf24 Ratgeber Scheidung und Haus.

6. Hauskredit kündigen bzw. ablösen – was ist zu beachten?

Wurde beim Hauskredit die Dauer der Zinsbindung NICHT festgeschrieben oder das Darlehen mit einem veränderlichen Zins abgeschlossen, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate. Wer allerdings – wie die meisten Hausbesitzer – die Zinsbindung für einen festen Zeitraum wie z.B. 10 Jahre festgeschrieben hat, kann das Darlehen „ordentlich“ nur zum Ende dieser Frist kündigen.

Allerdings ist eine außerordentliche und damit vorzeitige Ablösung möglich, wenn der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse für die Aufhebung vorweisen kann. Das ist laut Bundesgerichtshof insbesondere der Fall, wenn er aus privaten Gründen wie Ehescheidung, Krankheit, Überschuldung oder Arbeitslosigkeit die Immobilie anderweitig verwerten möchte bzw. den Kredit ausweiten möchte und die Bank dem Wunsch nicht zustimmt. In diesen Fällen ist eine Kündigung mit einer Frist von 3 Monaten möglich, vorausgesetzt das Darlehen wurde vor mehr als 6 Monaten ausgezahlt.

Im Falle einer vorzeitigen Darlehenskündigung ist der Kreditnehmer verpflichtet, dem Darlehensgeber den entstandenen Schaden zu erstatten – und zwar durch Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Die „Strafzahlung“ fällt immer dann hoch aus, wenn das Darlehen noch lange gelaufen wäre und der Zins bei Abschluss des Darlehens höher als zum Kündigungszeitpunkt lag. Konkrete Rechenbeispiele zur Schadenshöhe finden Sie unter Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf.

Tipp von immoverkauf24:

Gemäß §489 BGB hat jeder Darlehensnehmer zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Ende von 10 Jahren Kreditlaufzeit, auch wenn er z.B. eine Sollzinsbindung von 15 oder 20 Jahren vereinbart hatte. Das Darlehen kann in diesem Fall mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise gekündigt werden, d.h. erstmalig 9,5 Jahre nach erfolgter Darlehensauszahlung.

7. Hauskredit umschulden: wie geht das, was bringt eine Umschuldung?

Wer in finanziellen Schwierigkeiten steckt oder sich das aktuell niedrige Zinsniveau im Rahmen einer Anschlussfinanzierung sichern will, kann den Hauskredit umschulden, d.h. eine Finanzierung zu neuen Bedingungen bei einer anderen Bank vornehmen. Soll das aktuelle Darlehen im Rahmen der Umschuldung NICHT gekündigt werden - um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden - ist eine Umschuldung über ein Forward-Darlehen möglich.

Bei einem Forward-Darlehen sichert sich der Darlehensnehmer schon frühzeitig die aktuell niedrigen Zinsen, indem er z.B. 2 oder 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Darlehen bei einer anderen Bank abschließt. Die Kosten für diese Form der Zinssicherung betragen derzeit etwa 0,02% pro Monat für jeden Monat, den die neue Bank das Folgedarlehen nicht „bereitstellungsfrei“, d.h. kostenlos zur Verfügung stellt.

Tipp von immoverkauf24:

Eine Umschuldung bietet nicht nur die Chance, den Darlehenszins zu senken, sondern auch das Kreditvolumen und andere Bedingungen wie z.B. die Tilgung neu auszurichten. Die Umschuldung ist weniger aufwändig als viele denken und kann schon bei kleinen Zinsunterschieden zu großen Einsparungen führen. Weitere Details diesbezüglich finden Sie unter Umschuldung.

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