Kostenlos anrufen
Ausgezeichneter Service von immoverkauf24 durch ausgezeichnet.org
TÜV-geprüfter Service von immoverkauf24 durch TÜV-Saarland
Deutschland bestes Online-Portal in der Maklervermittlung

Hauskredit: Hauskreditrechner & Vergleich: Wie finde ich den günstigsten Zins?

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, der kommt um einen Hauskredit in der Regel nicht herum. Doch wie kommt man an einen günstigen Immobilienkredit, das zugleich Sicherheit und Flexibilität bietet? Worauf sollte man unbedingt achten? Diese und weitere Fragen beantworten wir in dem folgenden Ratgeber – inkl. Hauskreditrechner & Zinsvergleich.

1. Was ist ein Hauskredit?

Ein Hauskredit wird auch Immobilienkredit, Baukredit oder allgemein Immobilien- bzw. Baufinanzierung genannt. Gemeint ist jedoch immer dasselbe: Der Kredit wird zur Finanzierung einer Immobilie verwendet und es wird (bis auf wenige Ausnahmen) zur Sicherheit für den Kreditgeber eine Grundschuld (früher: Hypothek) im entsprechenden Grundbuchblatt eingetragen.

Welche Arten des Hauskredits gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Hauskrediten. Wir nennen hier die gängisten: 

Annuitätendarlehen

Diese Kreditart ist die am meisten genutzte Immobilienfinanzierung. Das Annuitätendarlehen ist so beliebt, weil die monatliche Rate immer gleich hoch und damit kalkulierbar bleibt. Es wird eine bestimmte Sollzinsbindung – z.B. 10 Jahre – im Darlehensvertrag vereinbart. In dem Zeitraum ist der Zins konstant, die Tilgung erhöht sich dagegen automatisch von Jahr zu Jahr.

Bauspardarlehen:

Wer bereits seit langem in einen Bausparvertrag einzahlt, kann möglicherweise das dazugehörige Bauspardarlehen für die Eigenheimfinanzierung nutzen. Ob dies sinnvoll ist, sollte im Rahmen der Finanzierungsberatung geklärt werden. Oft bieten Hypothekendarlehen die besseren Konditionen.

KfW-Darlehen:

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige KfW-Darlehen für verschiedene Maßnahmenpakete an. So wird der Immobilienerwerb mit dem Wohneigentumsprogramm mit bis zu 50.000 Euro gefördert, weitere Programme gibt es für energieeffizientes Sanieren oder energieeffizientes Bauen. Letzteres wird mit bis zu 100.000 Euro vom Staat gefördert.

Förderdarlehen:

Neben der KfW bieten auch regionale Förderbanken Hauskredite an. Diese können insbesondere für junge Familien interessant sein, denn viele Förderprogramme richten sich an diese Zielgruppe. Unter Fördermittel erhalten Sie eine Übersicht über die wichtigsten Programme.

Hinweis von immoverkauf24:

Es gibt noch viele weitere Darlehensarten. Erst durch die Zusammenstellung der richtigen Finanzierungsbausteine sowie deren Anpassung an die individuellen Bedürfnisse des Hausbesitzers, ist eine optimale Hausfinanzierung möglich.

2. Unser Hauskreditrechner für Sie: Ihren Hauskredit einfach berechnen

Den günstigsten Hauskredit bekommen Sie, in dem Sie die Konditionen möglichst aller Marktanbieter miteinander vergleichen. Vergleichen Sie dabei jedoch nur gleiche Darlehensbedingungen miteinander (z.B. gleiche Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsvereinbarungen u.ä.m.). 

Einen ersten Überblick über die Kreditkonditionen liefert der immoverkauf24 Hauskreditrechner

Hauskreditrechner
  1. Vorhaben
  2. Eckdaten
  3. Persönliches Angebot
Darlehenssumme
Gewünschte Sollzinsbindung
Beleihung
Gewünschter Tilgungssatz %

Tipp von immoverkauf24:

Vergleichen Sie schon vorliegende Finanzierungsangebote direkt online mit unserem Angebotsvergleichsrechner

3. Hauskreditvergleich: Wie finde ich den günstigsten Kredit?

Schnellvergleiche liefern nur einen ersten groben Überblick. Achten Sie auf sog. „Lockkonditionen“ wie z.B. sehr niedrige Zinssätze, die aber nur sehr wenige Kunden auch wirklich erhalten. Denn meist werden diese Konditionen nach einer Bonitätsprüfung und Immobilienbewertung nach oben korrigiert. Sprechen Sie daher im besten Fall mit unseren Finanzierungsexperten. 

Behalten Sie aber nicht nur den Zins im Blick. Folgende Punkte sollten Sie bei einem Vergleich auch berücksichtigen:

  • Darlehenslaufzeit: 

Bei der Berechnung der Darlehenslaufzeit sollte der Eintritt des Rentenalters berücksichtigt werden. Zum einen behält man so im Blick, ob die Immobilie mit Rentenbeginn abbezahlt wurde, zum anderen sind die Kreditinstitute seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus 2016 in besonderem Maße gehalten, die Finanzierbarkeit bis zur kompletten Darlehenstilgung zu überprüfen.

  • Sollzinsbindung:

Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den eine Bank die Zinsen festschreibt. Unser Tipp: Wählen Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase ein Angebot mit längerer Zinsbindung (z.B. 15 Jahre oder länger) und mit der Möglichkeit zur Sondertilgung. Achten Sie aber immer auch darauf, dass das Angebot an Ihre individuellen Bedürfnisse angepasst ist.

  • Tilgungssatz: 

Der Tilgungssatz sollte bei einem Hauskredit bei mind. 2% liegen, damit die Zinslast gering gehalten und das Darlehen schnell genug zurückgeführt wird. In manchen Fällen ist auch ein Tilgungssatzwechsel möglich.

  • Sondertilgungen: 

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, meist jährliche Zahlung in den Kredit - z.B. durch das Weihnachtsgeld. Eine Sondertilgung kann die Gesamtkosten des Immobilienkredits stark reduzieren. 

  • Bereitstellungszinsen: 

Bauherren oder Sanierer fahren besser mit einem Hauskredit, bei dem die Bank möglichst lange keine Bereitstellungszinsen verlangt. Eine Vollauszahlung des Kredits kann sich in vielen Fällen verzögern und das Hausdarlehen dann verteuern.

  • Fördermöglichkeiten: 

Möglicherweise können Fördermöglichkeiten seitens der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und/oder der Bundesländer und Kommunen in die Finanzierung eingebunden werden. Prüfen Sie dies rechtzeitig, denn einige Förderkredite können nur vor einem Kauf oder Baubeginn beantragt werden.

Tipp von immoverkauf24:

Seien Sie vorsichtig, wenn Sie einer „Kreditanfrage“ in Ihre Schufa zustimmen sollen. Denn mehrmalige Kreditanfragen verschlechtern Ihren Schufa-Score. Eine „Konditionsanfrage“ ist jedoch in Ordnung.

4. Was sind die Voraussetzungen für die Vergabe eines Hauskredits?

Hauskredit

Bei einer Kreditentscheidung prüfen Banken zum einen die Kreditfähigkeit und zum anderen die Kreditwürdigkeit des Antragstellers. Die Kreditfähigkeit bezeichnet die Fähigkeit einer Person oder einer Organisation, Kredite rechtswirksam abschließen zu dürfen. Dies sind Personen, die gem. dem Bürgerlichen Gesetzbuch voll geschäftsfähig, also mind. 18 Jahre alt, und ohne Einschränkungen durch Dritte entscheidungsfähig sind. Auch juristische Personen (Unternehmen), wie z.B. eine GmbH oder eine AG können kreditfähig sein.

Kreditwürdig ist jemand, der nachweislich in der Lage ist, den beantragten Hauskredit zurückzahlen zu können. Dies wird anhand der Zahlungsfähigkeit (Bonität) von der Bank oder vom Finanzierungsvermittler überprüft. Je besser die Kreditwürdigkeit, desto höher sind die Chancen auf eine Kreditgenehmigung.

5. Den Hauskredit individuell anpassen – auf was muss ich achten?

Die Entscheidung für einen Immobilienkredit ist sehr individuell und langfristig, denn Sie binden sich für viele Jahre an diese Immobilienfinanzierung.

Folgende Punkte sollten daher immer individuell betrachtet werden:

  • Zinsbindung: 

Während der aktuellen Niedrigzinsphase sollte man eine möglichst lange Sollzinsbindung wählen. Möglich sind Bindungsfristen von bis zu 30 Jahren. Jedoch ist hier die persönliche Lebensplanung nicht zu vergessen, denn je länger die Zinsbindung umso höher der Sollzins.

  • Darlehenslaufzeit:

Auch hier gibt es einen Grundsatz: Die Immobilienfinanzierung sollte bis zum Rentenalter zurückgezahlt sein. Dies ist jedoch nicht für jeden machbar, denn je kürzer die Laufzeit des Kredits umso höher die monatliche Rate. Auch hier sollte die Darlehenslaufzeit mit den individuellen Gegebenheiten abgeglichen werden.

  • Tilgung:

Der Sollzins und die Tilgung beeinflussen die monatliche Rate. Eine Mindesttilgung in Höhe von 2% wird von den meisten Banken vorgegeben. Je höher die Tilgung des Hauskredits, umso kürzer die Darlehenslaufzeit. Jedoch sollten Sie sich hier auch nicht übernehmen. Planen Sie immer einen Puffer ein für evtl. Zusatzkosten.

  • Sondertilgungsmöglichkeiten:

In der Regel sind in einem Immobiliendarlehensvertrag bereits kostenfreie Sondertilgungen in Höhe von 5% pro Jahr schon vereinbart. Höhere Sondertilgungsvereinbarungen sind mit einem Zinsaufschlag verbunden. Daher ist die Vereinbarung einer Sondertilgung immer individuell zu betrachten.

  • Eigenkapital:

Auch hier gilt die Regel: Je mehr Eigenkapital in den Hauskredit eingebracht werden kann, umso günstiger sind die Zinskonditionen. Kaufen Sie jedoch eine modernisierungsbedürftige Immobilie oder planen den Bau einer Immobilie, ist es oft ratsam einen Puffer zurückzubehalten und nicht die gesamten Ersparnisse in die Finanzierung einzuplanen.

6. Hauskredit ohne Eigenkapital – wie funktioniert das?

Die meisten Banken tun sich schwer, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu genehmigen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist dies jedoch noch möglich:

  • Der Darlehensnehmer sollte ein überdurchschnittlich gutes Einkommen haben,
  • eine ausgezeichnete Bonität (mit sehr gutem Schufa-Score) und
  • die Immobilie, die als Sicherheit dient, sollte in einem sehr guten Zustand sein sowie in bester Lage liegen.

Jedoch sollten auch hier möglichst die Kaufnebenkosten mit eigenem Geld gezahlt werden können. Zudem setzen Banken den Beleihungswert der Immobilie niedriger als den Verkehrswert an. Das kann problematisch sein, da der Beleihungswert oft den maximal möglichen Darlehensbetrag darstellt – so kann im Endeffekt doch noch Eigenkapital erforderlich werden.

Tipp von immoverkauf24:

Es gibt Banken, die sog. „Nachrangdarlehen“ vergeben – die Konditionen sind dann zwar erheblich teurer, ermöglichen aber die Hausfinanzierung. Auch ein Privatdarlehen von Verwandten oder Freunden oder ein Arbeitgeberdarlehen kann den Weg ins Eigenheim erleichtern. Vielleicht kann eine weitere Immobilie als Zusatzsicherheit dienen? Sprechen Sie mit einem immoverkauf24 Finanzierungsberater und lassen sich beraten, welcher Weg für Sie am besten zum Ziel führt.

7. Schritt für Schritt zum Hauskredit

Einen Hauskredit zu planen ist eine komplexe Angelegenheit. Daher haben wir hier die wichtigsten 5 Schritte für Sie zusammengefasst: 

01
Eigene Budgetplanung
Überlegen Sie sich schon vor dem Beratungsgespräch, wie viel Geld Sie benötigen bzw. wie hoch Ihre mtl. Wunschrate sein darf. Seien Sie hier lieber konservativ und rechnen Sie sich nichts schön.
02
Eigene Wünsche formulieren
Seien Sie sich rechtzeitig über Ihre Wünsche an die Immobilienfinanzierung im Klaren: Wie wichtig ist Ihnen die Sicherheit eines festen Zinssatzes? Wie wichtig ist Ihnen Flexibilität?
03
Förderungsmöglichkeiten überprüfen
Lassen Sie sich ausführlich beraten: Erhalten Sie Förderungen vom Land oder Ihrer Gemeinde? Ist die Einbeziehung von Mitteln der KfW für Sie sinnvoll?
04
Unterlagen zusammenstellen
Suchen Sie sich rechtzeitig alle relevanten Unterlagen heraus – besprechen Sie mit Ihrem Finanzierungsberater, welche Unterlagen die Banken für eine zügige Kreditentscheidung benötigen.
05
Angebote einholen und vergleichen
Vergleichen Sie verschiedene Angebote. Tipps zum richtigen Vergleichen haben wir für Sie unter Punkt 2 zusammengestellt.
✓ persönlich & kompetent
✓ kostenfrei & unverbindlich
✓ ohne Schufa-Anfrage

8. Hauskredit umschulden: Wie geht das und was bringt eine Umschuldung?

Wer in finanziellen Schwierigkeiten steckt oder sich das aktuell niedrige Zinsniveau im Rahmen einer Anschlussfinanzierung sichern will, kann den Hauskredit umschulden, d.h. eine Finanzierung zu neuen Bedingungen bei einer anderen Bank vornehmen. Soll das aktuelle Darlehen im Rahmen der Umschuldung NICHT gekündigt werden - um eine Vorfälligkeitszinsen zu vermeiden - ist eine Umschuldung über ein Forward-Darlehen möglich.

Bei einem Forward-Darlehen sichert sich der Darlehensnehmer schon frühzeitig die aktuell niedrigen Zinsen, indem er z.B. 2 oder 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Darlehen bei einer anderen Bank abschließt. Die Kosten für diese Form der Zinssicherung betragen derzeit etwa 0,02% pro Monat für jeden Monat, den die neue Bank das Folgedarlehen nicht „bereitstellungsfrei“, d.h. kostenlos zur Verfügung stellt.

Tipp von immoverkauf24:

Eine Umschuldung bietet nicht nur die Chance, den Darlehenszins zu senken, sondern auch das Kreditvolumen und andere Bedingungen wie z.B. die Tilgung neu auszurichten. Die Umschuldung ist weniger aufwändig als viele denken und kann schon bei kleinen Zinsunterschieden zu großen Einsparungen führen. Weitere Details diesbezüglich finden Sie unter Umschuldung.

9. Hauskredit kündigen und ablösen – was muss ich beachten?

Wurde beim Hauskredit die Dauer der Zinsbindung nicht festgeschrieben oder das Darlehen mit einem veränderlichen Zins abgeschlossen, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate. Wer allerdings – wie die meisten Hausbesitzer – die Zinsbindung für einen festen Zeitraum wie z.B. 10 Jahre festgeschrieben hat, kann das Darlehen „ordentlich“ nur zum Ende dieser Frist kündigen.

Allerdings ist eine außerordentliche und damit vorzeitige Ablösung nur möglich, wenn der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse für die Aufhebung vorweisen kann. Das ist laut Bundesgerichtshof insbesondere der Fall, wenn er aus privaten Gründen wie Ehescheidung, Krankheit, Überschuldung oder Arbeitslosigkeit die Immobilie anderweitig verwerten möchte bzw. den Kredit ausweiten möchte und die Bank dem Wunsch nicht zustimmt. In diesen Fällen ist eine Kündigung mit einer Frist von 3 Monaten möglich, vorausgesetzt das Darlehen wurde vor mehr als 6 Monaten ausgezahlt.

Im Falle einer vorzeitigen Darlehenskündigung ist der Kreditnehmer verpflichtet, dem Darlehensgeber den entstandenen Schaden zu erstatten – und zwar durch Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Die „Strafzahlung“ fällt immer dann hoch aus, wenn das Darlehen noch lange gelaufen wäre und der Zins bei Abschluss des Darlehens höher als zum Kündigungszeitpunkt lag. Konkrete Rechenbeispiele zur Schadenshöhe finden Sie unter Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf.

10. Was passiert bei einer Scheidung mit dem Hauskredit?

Scheidung bei Immobilienbesitz

Kaum jemand möchte bei Abschluss eines Immobilienkredits darüber nachdenken, was im möglichen Fall einer Trennung vom Ehepartner mit dem Haus bzw. dem Hauskredit passieren soll. Kommt es jedoch zur Scheidung, werden 2 grundsätzliche Fragen plötzlich sehr wichtig:

  • Haben beide Eheleute den Kreditvertrag unterschrieben?
  • Stehen beide als Eigentümer im Grundbuch?

Ist nur einer der Ehepartner Kreditnehmer, haftet zunächst nur dieser für den Hauskredit, auch wenn beide im klassischen Ehestand, der Zugewinngemeinschaft, als Wirtschaftseinheit verbunden waren. Das heißt, auch nach der Trennung erwartet die finanzierende Bank, dass der im Darlehensvertrag aufgeführte Kreditnehmer weiter die Raten für das Haus begleicht, auch wenn derjenige vielleicht gar nicht mehr im Haus wohnt, ggf. sogar schon die Immobilie auf den anderen Partner überschrieben hat (dann sollten die Kreditverträge entsprechend geändert werden).

Haben beide Eheleute den Kreditvertrag unterschrieben, was die Banken fast immer wollen, dann haften auch beide weiter für die Zahlung der Kreditraten, jeweils in vollem Umfang. Das heißt, selbst, wenn untereinander vereinbart wurde, dass man sich die Kreditraten teilt, jedoch ein Partner in Verzug gerät, kann die Bank vom anderen Kreditnehmer die Begleichung der Raten verlangen.

Die gemeinsame Haftung kann auch dadurch nicht umgangen werden, in dem nur eine Partei den Darlehensvertrag unterschreibt, wenn zugleich aber beide als Eigentümer im Grundbuch stehen. Kommt der eine Kreditnehmer in Zahlungsverzug, kann die Bank eine Zwangsversteigerung betreiben und ihre Forderungen aus dem Versteigerungserlös befriedigen, so dass am Ende doch wieder beide Eheleute für die Begleichung der Kreditschuld haften.

Hausverkauf nach Scheidung?

Manchmal ist nach einer Scheidung der Hausverkauf für beide Parteien die beste Lösung, um wirtschaftlich klare Verhältnisse zu schaffen bzw. diese an die neue Lebenssituation anzupassen. Unter Scheidung Hausverkauf finden Sie diesbezüglich nähere Informationen. 

Bewertung
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Bewertung dieser Seite: 4.83 von 5 Punkten (6 Bewertungen)

Finden Sie diese Seite hilfreich? Geben auch Sie mit einem Klick auf die Sterne Ihre Bewertung ab.
(1 Stern: Wenig hilfreich, 5 Sterne: Sehr hilfreich)